"מי שלא יידע לעשות התאמות למצב החדש, להכניס שותפים, למכור, לוותר על רווחים, לא בטוח שישרוד"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח בו אורן הוד, מנכ"ל שופרסל נדל"ן. הוא שוחח עם דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל של מרכז הנדל"ן , על מה בכלל עושה שופרסל נדל"ן, למה המדינה חייבת לעודד דיור להשכרה, איך הוא רואה את השוק בשנה-שנתיים הקרובות ומה אומר המנוח כושר ספיגה בנדל"ן. 

לצפייה: 

להאזנה: 

לספוטיפיי

לאפל

לגוגל

"בשנה האחרונה אני מכהן כמנכ"ל שופרסל נדל"ן, אחרי 3 שנים בקבוצת גזית גלוב כמשנה למנכ"ל", סיפר הוד. "הייתה שם תקופה מרתקת, תקופת הקורונה, ולפני זה במשך עשור הייתי מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים".

"שופרסל נדל"ן היא חברה שנוסדה ב-2013 אחרי שקבוצת שופרסל הגיעה להבנה שיש לה נדל"ן משמעותי שהוא לא מנוצל", סיפר. "היא עשתה מהלך והפרידה את הנדל"ן שבבעלותה מתוך החברה עצמה. לקבוצת שופרסל יש מעל 16 אלף עובדים, מחזור מכירות של מעל 14.5 מיליארד שקל, והנדל"ן הפך להיות מנוע שרוצים לפתח אותו, להפוך אותו לכלי. הנכסים שימשו את הצד הקמעונאי ללא מתן שווי או ערך אמיתי עסקי ליכולת שלהם להשביח ברמת הנדל"ן.

"חלפו השנים ואותם נכסים הפכו להיות במרכזי הערים במקומות מאוד משמעותיים - יושבים בת"א, בירושלים. המדינה רוצה לייצר מבנים חדשים, לא רק מגורים אלא גם מרכזי מסחר. לשופרסל נדל"ן יש מעל 84 נכסים בכל הארץ, צפון, ירושלים, ב"ש, מצפה רמון, מישור אדומים. אנחנו מטפלים בנכסים הקיימים, בערך שני שליש מהנכסים מושכרים לשופרסל עצמה, וכשליש מושכר לצד ג'".

"מה שיקרה לדעתי בטווח של השנה-שנתיים הקרובות, זה שהמדינה תידרש לטפל בנושא המיסוי לנדל"ן בצורה מסיבית. תהיה תקופת מעבר שיכול להיות שאנשים שעומדים עם מלאי גדול ייפגעו ממנה. אבל לאחריה, שהמחיר יתייצב, תהיה סיטואציה רגילה של חברה צומחת ועובדת"

לדברי הוד, "יש לשופרסל נדל"ן 4 רגליים עיקריות: הסניפים, מסחר צד ג', משרדים באזור המרכזים המסחריים, והמרלו"גים - יש לנו 3 מרכזים לוגיסטיים גדולים. היקף הנכסים של שופרסל נדל"ן הוא כחמישה מיליארד שקל. החוב מאוד נמוך, פחות ממיליארד, נכסים פיננסיים מצוינים שמאפשרים לנו להסתכל קדימה.

הוד התייחס לתחום הנדל"ן בישראל וקרא לעודד דיור להשכרה. "היקף האשראי שיש היום בישראל לכל תחום הנדל"ן הוא כ-480 מיליארד שקל, גם לווים וגם חברות. זה סכום שהוא דרמטי ברמת כלכלת ישראל. המדינה צריכה לטפל בזה, והדרך היא מיסוי ועידוד. אם המדינה תעודד דיור להשכרה, אז האשראי יתחיל לרדת כי אנשים ייקחו פחות משכנתה. לא המצאנו את הגלגל, זה קורה באירופה.

"מה שיקרה לדעתי בטווח של השנה-שנתיים הקרובות, זה שהמדינה תידרש לטפל בנושא המיסוי לנדל"ן בצורה מסיבית. תהיה תקופת מעבר שיכול להיות שאנשים שעומדים עם מלאי גדול ייפגעו ממנה. אבל לאחריה, שהמחיר יתייצב, תהיה סיטואציה רגילה של חברה צומחת ועובדת.

"אני לא מזהה משבר, אלא שינוי מגמות ובראש ובראשונה צורך אמיתי של המדינה שתגדיר מה היא רוצה, להוריד מחיר או לצנן את השוק".

"הנדל"ן הוא הקטר של המשק. כמעט סיסמוגרף. כשהנדל"ן עובד חזק הוא גורר אחריו מעגלים אדירים" 

לדבריו, "הנדל"ן הוא הקטר של המשק. כמעט סיסמוגרף. כשהנדל"ן עובד חזק הוא גורר אחריו מעגלים אדירים. כדי להקים פרויקט אחד בישראל, נניח בניין מגורים בן 30 דירות, מדברים על מאות בעלי מקצוע שצריכים להגיע. כל קשת הקבלנים, המתכננים, הרשויות, מימון, שיווק, מאות אנשים שמשתכרים מאותה דירה שאתה מוכר מחר בבוקר בשני מיליון שקל. המדינה היא הנהנה הכי גדול מהנדל"ן. 50%-60% אחוז ממחיר הדירה זה מיסים, ולכן אם נדע לתעדף פעילות נדל"נית, יהיה לנו יותר קל לחלץ את המשק מהקיפאון שנוצר בעקבות המלחמה ולפני כן המחאה.

"מי שדאג לממש או למכור בזמן - הרוויח" 

"לא צריכים להיות בריבית אפס, היא מעוותת הרבה דברים, אתה לוקח התחייבות שאין לה מחיר", הסביר הוד. "העידן הזה נגמר, מי שהבין את זה ראשון נזהר, ומי שלא יבין יצטרך לשלם שכר לימוד יקר. מי שהבין בזמן ודאג לממש או למכור, הרוויח. אנחנו יודעים על שחקנים שלא השכילו להבין את זה בזמן. נדל"ן מניב הוא פקטור מצוין לגופים חזקים ויציבים. לאדם בודד שרוצה לצאת לדרך, לא בטוח שהדרך הכי טובה זה נדל"ן מניב".

אחד הפקטורים המרכזיים בנדל"ן נקרא כושר ספיגה. אני יכול לקחת את האזור שבו אנחנו יושבים ולהפציץ בתוכניות של 40 קומות לכל הבניינים. אני לא בטוח שגם את הדירות האלו יקנו באותו קצב. ולכן היופי בתכנון זה שאתה נותן איזו במה לשחקנים - וירושלים למשל עושה את זה מאוד יפה – ואומר להם: אני רוצה כיוון כזה וכזה, ואת הכוונון תעשו תוך כדי התקדמות הפרויקט.

"אתה לא יכול לכפות היום מרכז דרמטי כמו עזריאלי בכל מקום אחר בארץ, כי אתה צריך שילוב של תחבורה, סביבה צפופה, אנשי עסקים ובסוף אתה גם רוצה שאנשים יגורו שם. אם תדע לעשות את המקומות האלו שיש איזון בין הדברים, נרוויח מקומות שיפרו את עצמם. אנשים יגורו במרחק הליכה מהעבודה, יבלו באותו אזור, וכך יהיה ביטחון בלהקים את השכונה כי תדע מי משתמשי הקצה, וכושר הספיגה של אותו פרויקט יהיה הרבה יותר מעשי. לשם צריך לשאוף".