השכונה האיכותית על הכרמל מתחדשת, והיזמים עומדים בתור

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – אחוזה, חיפה.

כמו רוב השכונות שעל רכס הכרמל, גם שכונת אחוזה היא חלק מ"חיפה הקלאסית", כלומר מה שעובר לרובנו בראש כשמזכירים את חיפה. רחובות צרים ותלולים, בנייה צנועה אך ביתית ומזמינה, ואדיות ירוקים המבצבצים פה ושם וכמובן מרכז חורב, סמל חיפאי אייטיזי, שכמו העיר עצמה  - זקוק לניעור.

ניעור שכזה שכונת אחוזה אכן עוברת, או לפחות מתחילה לעבור, עם עוד ועוד מיזמי תמ"א 38 הנבנים בה, רובם במסלול הריסה ובנייה מחדש. לא פחות מ-50 יזמים פועלים בה כיום בשלבים שונים: תכנון, רישוי וביצוע. מחירי העסקאות גבוהים משמעותית מהממוצע העירוני ואין בכך כדי להפתיע בהינתן שמדובר באחת השכונות האיכותיות בעיר. ועם זאת, עדיין מדובר במחירים "ברי השגה" במונחי מעמד ביניים, כאשר מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים מיד שניה עמד בשנת 2023 על כ-2 מיליון שקלים, ודירה חדשה מסוג זה עולה כ-3 מלש"ח. 

כרטיס ביקור - חיפה

מיקום: מישור החוף הצפוני, על קצה רכס הכרמל ומרגלותיו, לרבות מפרץ חיפה

מס' תושבים (2023): 295,779

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 7 מתוך 10

גידול אוכלוסייה: 1.9%, ריבוי טבעי 657, מאזן הגירה 1,745-, עולים בהשתקעות ראשונה 6,560

שינוי שנתי במחירי דיור: עלייה של כ-12.6% בין 2022 ל-2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועלייה של כ-9.1% לפי המחיר הממוצע למ"ר, זאת לצד ירידה של כ-40% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות (2022- 6415 עסקאות, 2023- 3848 עסקאות).

כמות עסקאות לרכישת דירה: 6,415 עסקאות בכל שנת 2022, 3,847 עסקאות בכל שנת 2023  *מס' עסקאות חלקי בחודש דצמבר

מספר היתרים בשנה האחרונה (היתרים שהתקבלו ב-2023): 30 פרויקטים, 5 מהם בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת),20 בתמא 38/2 (הריסה ובנייה),אחד בהריסה שלא מכח תמ"א, 4 בבנייה חדשה 

מוקדי בנייה חדשה: 

• גבעת זמר - שכונה חדשה עם כ-1,000 דירות על רכס הכרמל

• מורדות ורדיה - כ-340 דירות בפרויקט חדש במורדות שכונת ורדיה הותיקה

• רמת הנשיא - תוספת של כ-550 דירות לשכונה החדשה במערב העיר

מוקדי התחדשות עירונית : 

• אחוזה (141 פרויקטים)

• מרכז הכרמל (100 פרויקטים)

• שמבור (92 פרויקטים)

• נוה שאנן (74 פרויקטים)

• כרמליה (65 פרויקטים)

• בת גלים (39 פרויקטים, כולל שני פרויקטי פינוי בינוי גדולים שיוצאים אל הפועל ב-2024/25)

• נווה דוד (פרויקט פינוי-בינוי גדול - פינוי 218 דירות, הקמת 964 דירות)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• מבואות דרומיים - שכונה חדשה עם כ-5,000 דירות, דרומית לשכונת נאות פרס ואצטדיון סמי עופר

• רמת גוראל - שכונה חדשה עם כ-2,000 דירות במורדות הכרמל המערבי

• מש"א 7200 - בסיס תחזוקה גדול של צה"ל שמיועד לפינוי, צפונית למת"מ ומרכז חוף הכרמל

• בה"ד חיל הים - בסיס ההדרכה מיועד לפינוי ובמקומו יוקמו כ-1,300 דירות

• תמ"א 75 / שער המפרץ - פינוי התעשייה הפטרוכימית ממפרץ חיפה, הקמת רובע מגורים ותעסוקה חדש עם מעל ל-100 אלף דירות חדשות ומיליוני מ"ר של תעסוקה ומסחר, וכן פארקים מטרופוליניים

• מורדות לינקולן ותל אהרון - שכונה חדשה עם כ-3,000 דירות חדשות למרגלות שכונת אחוזה

• קרית אליעזר וקרית אליהו - התחדשות עירונית של שכונות מבני השיכון הוותיקות, עם תוספת של כ-9,500 דירות. מתחמים רבים נמצאים בשלבי קידום וצפויים לצאת לביצוע במהלך העשור הקרוב.

אחוזה, חיפה - תעודת זהות

מיקום: מרכז רכס הכרמל, משני צידי רחוב חורב, דרומית לשכונות שמבור ומרכז הכרמל, מערבי לשכונות ורדיה, רוממה הישנה, רוממה החדשה וגבעת דאונס, וצפונית לרמת אשכול 

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): 9,846

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 12,300

מספר יח"ד (סוף 2022, נתוני למ"ס): 4,236

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה) : 5,300

מדד חברתי-כלכלי (2019): 9/10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - השכונה נמצאת על ציר הרכס הראשי (מוריה/חורב),וכן קרובה למספר קטן של כבישים שיורדים מהרכס לכיון מזרח ומערב. מבנה הרכס ודלות רשת הרחובות עליו מצמצמת את פיזור הרכבים באזור וגורמת לעומסים כבר כיום, שצפויים להחריף עם התקדמות ההתחדשות וציפוף הבנייה בשכונות העיר העילית.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - לאורך ציר מוריה עוברים מספר קווי אוטובוסים ליעדים מרכזיים בעיר ובמטרופולין חיפה, ובמספר רחובות נוספים יש מספר מועט של קווי אוטובוס נוספים לתחנות רכבת ותחנות אוטובוס מרכזיות, אך רוב הקווים פועלים בתדירות נמוכה יחסית. תכנית להקמת קו אוטובוסים בתדירות גבוהה (מטרונית) על רכס הכרמל נגנזה בעקבות התנגדות העירייה, ואין צפי לשיפור התחבורה הציבורית בשכונה. 

בעיר יש מספר תחנות רכבת, אך אף אחת מהן לא במרחק הליכה. התחנה הקרובה ביותר לשכונה - 'חיפה - חוף הכרמל', נמצאת במרחק נסיעה של כ-10 דקות ברכב, וכ-20 דקות באוטובוס.

רמת נגישות שבילי אופניים: אפסית, ובלי צפי לשיפור.

מוקדי משיכה: 

• בית החולים כרמל

• מסחר ומקומות בילוי לאורך רחוב חורב

• בית הספר הריאלי

סקירת השוק

שינוי מחירים (2022 לעומת 2023): עלייה של כ-3.4% במחיר דירה. ירידה של כ-53% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה: 50 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

מספר דירות שנמכרו בשכונה בחציון הראשון של 2023: 84 דירות סה"כ - 24 דירות חדשות ו-60 דירות יד שנייה

סך המלאי הנמצא כעת בשיווק/בנייה פעילה: כ-399 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: סה"כ 161 יח"ד

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: סה"כ 63 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן