"התכונות הנדרשות ביותר לעו"ד בתחום ההתחדשות: הכלה, יכולת להקשיב, סבלנות ושירותיות כלפי מגוון אנשים ודעות"

עו"ד נריה כהן מוביל את מחלקת ההתחדשות העירונית של המשרד שלו כבר קרוב לשני עשורים. הוא מספר על החסמים הקשים ביותר בתחום, על הפרויקט החברתי ביפו ג' שהוא גאה בו במיוחד, וגם על הטעות שעלולה להפיל פרויקט שלם.

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

כל חיי המקצועיים היו סביב עולמות הנדל"ן - תחילה בעסקאות קומבינציה ולאחר מכן ובמקביל גם בייצוג של עמידר, רמ"י וכו', כך שלקחת מבנה, להרוס אותו ולבנות במקומו (כפי שעשינו ברחבי הארץ), לא היה משהו שחדש לנו.
ב-2005 המדינה נתנה זכויות ברמת הבניין הבודד ( תמ"א 38 חיזוק),מה שהיה חידוש גדול בשעתו. היום, קרוב ל-20 שנה לאחר התוכנית המקורית, עולם ההתחדשות העירונית שונה לחלוטין, אבל הרעיון לפיו המדינה מספקת זכויות כדי לחזק או לחדש בניין או שכונה, נולד שם. אנחנו בתחום מאז, מה שאומר שאנחנו מהוותיקים והמנוסים ביותר בתחום.

הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת

אם אתה יזם אז אתה צריך הרבה סבלנות ולהבין שאין דבר כזה ודאות, אלא אם נכנסת לפרויקט שיש בו כבר תוכנית מאושרת. צריך לקחת את האנשים הטובים ביותר, המקצועיים ביותר והשירותיים ביותר. הדיירים שמים דירה על השולחן וזה הרבה מאוד כסף לרוב האנשים.

מהו החסם הקשה ביותר כיום בתחום, לדעתך?

לוחות הזמנים וחוסר הוודאות התכנוני. האפשרות שהנהלת העיר החדשה שתיבחר לאחר בחירות תוכל לעצור או סתם לא לקדם פרויקטים שהתחילו אצל ההנהלה הקודמת, היא בלתי מתקבלת על הדעת. יש להכניס יותר ודאות לתהליכים הנמשכים שנים רבות ומתפרסים במקרים רבים על פני יותר מראש עיר אחד ויותר ממהנדס עיר אחד.

בנוסף, לא סביר שתהליכים של אישור תב"ע וקבלת היתר יתפרסו על פני 5-10 שנים. מדובר בנושא אקוטי. המוטיבציה יורדת לבעלי דירות שמבינים שעבור הממ"ד שהם רוצים מייד הם יאלצו לחכות עשור, או לחברות יזמיות שצריכות להשקיע מיליונים בכל פרויקט, אבל ייפגשו עם הכסף בגמר הבנייה שלו, מה שיכול לקחת 15 שנים ומעלה. בדרך הן ירצו לקבל את הריביות המושקעות. לכסף ולזמן יש עלות. אם נקצר את זמני התכנון למינימום הדבר יתבטא גם בשווי הדירות.

פרויקט שאני גאה בו, ולמה?

פרויקט חברתי מהמעלה הראשונה של כ-500 בעלי דירות בשכונת יפו ג', שם התחלנו התארגנות לפני כחמש שנים. בעירייה לא שיתפו פעולה בהתחלה אך מול הנחישות של בעלי הדירות וכל בעלי המקצוע שנרתמו, לרבות משרד השמאים האושנר-מלול, משרדי האדריכלים גידי בר אוריין ורני זיס, ובהמשך החברה היזמית גבסו - הונע תהליך שבסופו העירייה הצטרפה והיום הפרויקט מוגדר 'פרויקט דגל', אשר צפוי להיות מבוצע במספר שלבים להיות הגדול באזור.
 

מה הן התכונות הדרושות לעורך דין המלווה דיירים, אלו שעושות את ההבדל?

מעבר למקצועיות בלתי מתפשרת נדרשת יכולת אישית ובין-אישית להכלה, יכולת להקשיב, סבלנות ושירותיות כלפי מגוון אנשים ודעות.

טעות נפוצה שעלולה לגמור פרויקט?

פרישה של נציג בניין מקבוצת הנציגות של המתחם רק משום שלא קיבלו את דעת הבניין במתחם. נציג כזה עלול לגרור את הבניין שלו להיות בניין שמחוץ למתחם ולעיתים זה קטלני לפרויקט.

לאילו עסקאות או פרויקטים לא תתקרב לעולם?

לעולם אל תגיד לעולם לא, אך באופן כללי, במצב הרגולטורי הנוכחי, לא הייתי נכנס לתחום של קבוצות רכישה.