"בישראל בערך 2% מהדירות הן לשכירות בשוק המוסדי, בניו יורק וברלין 20%. יש לנו עוד דרך ארוכה"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח בו ישי אשלגי, סמנכ"ל פיתוח עסקי ושיווק, אשטרום מגורים להשכרה. הוא שוחח עם נמרוד בוסו, עורך אתר מרכז הנדל"ן , על הכניסה של אשטרום לשוק השכירות ארוכת הטווח, האם הוא יילך ויתפתח ומה המדינה צריכה לעשות כדי לעודד יזמים להיכנס לתחום. 

לצפייה: 

להאזנה: 

לספוטיפיי

לאפל

לגוגל

בימים אלו אשטרום מאכלסת פרויקט רביעי במספר להשכרה ארוכת טווח בירושלים: "זכינו בפרויקט ב-2017, הוא נמצא ליד פארק המפלצת בקריית היובל", סיפר אשלגי. "4 בניינים, 3 מהם להשכרה ארוכת טווח. היו טיפה עיכובים בעקבות המלחמה וכרגע אנחנו בתחילת השיווק. דירת שני חדרים בפרויקט עולה בסביבות 4,700 שקל לחודש, ומדובר בדירות חדשות עם חניה, ממ"ד ומרפסת שמש. 3 חדרים עולה בסביבות 5.5 אלף שקל בחודש. 

"ההסכם הוא ל-5 שנים פלוס אופציה ל-5 נוספות. כאשר בתווך הזה יש אפשרות לנו לעלות ב-5% את שכר הדירה, בתום ה-5 שנים הראשונות. כך ששוכר שמגיע אלינו יודע מה צפוי ויודע שהיזם לא יוכל להעלות את שכר הדירה באחד הימים ב-500 או אלף שקלים כמו בשוק החופשי".

אשלגי מספר גם כי לאשטרום יש עוד פרויקטים להשכרה בדרך: "בבני ברק צפון, באר יעקב, לוד,  אור יהודה ותל השומר דרום. אשטרום מחזיקה בכ-2,500 יח"ד להשכרה ארוכת טווח בכל שלבי הייזום, החל מתכנון ועד הפעלה. בישראל יש בערך שני אחוז מסך הדירות שהן לשכירות בשוק המוסדי, בערים אחרות כמו ניו יורק, ברלין ופריז - שם מדובר על 15-20 אחוז. בכלל, רוב הדיירים - 65-85 אחוז - בערים הללו גרים בשכירות ארוכת טווח. אצלנו יש עוד דרך ארוכה כדי להביא למודעות הציבור את נושא ההשכרה ארוכת הטווח".

אשלגי: "דירת שני חדרים בפרויקט להשכרה ארוכת טווח שלנו בירושלים עולה בסביבות 4,700 שקל לחודש, ומדובר בדירות חדשות עם חניה, ממ"ד ומרפסת שמש. 3 חדרים עולה בסביבות 5.5 אלף שקל בחודש" 

תחום ההשכרה טרם הוכיח את עצמו כרווחי במיוחד.
" אשטרום חברה מאוד גדולה, עם הרבה זרועות פעילות ויש חלוקת סיכונים. בזרוע ההשכרה יחסית הסיכונים נמוכים, ולצד זה נגזר שגם התשואות יותר נמוכות. ב-2015 אשטרום החליטה להרים את הכפפות ולזכות במכרז הראשון להשכרה, בנאות פרס ואחרי זה זכינו בעוד שלושה פרויקטים להשכרה ברציפות. זו הייתה תקופה שזכינו במחרי קרקע במחירים מאוד נמוכים ביחס לשוק, אם כי לא ידענו לאן זה הולך. אבל הראייה היא ארוכת טווח מתוך אמונה ששוק הנדל"ן ילך ויעלה".

איך אתם מתמודדים עם עליית הריבית?
"יש אמון מאוד גדול של המשקיעים בנו. יש תקופות קצת פחות טובות, אבל יש אנשי מקצוע שיודעים לעשות הסכמי מימון שייתנו פתרונות פיננסיים לכל אירוע.

"בישראל כולם רוצים להיות בעלים של נכס" 

הפרויקטים שלכם בעיקר במרכז, חדרה-גדרה. מה עם הפריפריה?
"לפני כמה שנים יצא מכרז באילת, שלדעתי צפי התשואות שלו הוא נהדר. בסוף הכלכלה מדברת ונהיה בכל מקום, בדקנו פעם מכרז בקצרין. לוד למשל זה אמנם בחדרה-גדרה אבל זו הייתה החלטה מאוד מסוימת להיכנס לעיר הזאת, שהיא מאוד מעניינת".

יש איזה שינוי מהותי שאתה חושב שהמדינה צריכה לעשות במכרזי ההשכרה?
יש דברים שכבר נעשו ויש מה לעשות. כל הנושא של הקלות מס במסגרת חוק עידוד השקעות. בשכירות לצמיתות אפשר לתת מענקי הקמה. הכי חשוב - פתיחת כמה שיותר קרקעות למכרזים לרכישה, פתיחת הקרקעות החומות של העיריות - עירייה צריכה להחליט שהיא מכניסה דיור להשכרה ארוכת טווח על חשבון נגיד מלונאות, זה יגדיל את מספר יחידות הדיור. בסוף זה יביא להגדלת ההיצע ואולי גם לצמצום שכר הדירה. בנוסף יש קיצור הליכי תכנון, פתיחת חסמים בסיוע דירה להשכיר ורמ"י מול רשויות מקומיות.

יזמים שרגילים למכור יגשו למכרזים לשכירות?
"להערכתי כן, אם התנאים המכרזיים יבשילו ויהיו טובים. לפני שבועיים יצאו תקנות של מועצת מקרקעי ישראל, שממסגרת פרויקטים להשכרה ארוכת טווח אתה יכול למכור חלק מהדירות כל עוד אתה משאיר את זה בייעוד להשכרה ארוכת טווח. הכלכלה תדבר ויזמים יכנסו. לדעתי המדינה כבר לחלוטין שם, אבל ברור שצריך עוד לגבש דברים. אנחנו כיזמים מנסים לקדם יוזמות ולדחוף את הרגולטור.

"מה צריך לעשות? הכי חשוב - פתיחת כמה שיותר קרקעות למכרזים לרכישה, פתיחת הקרקעות החומות של העיריות - עירייה צריכה להחליט שהיא מכניסה דיור להשכרה ארוכת טווח על חשבון נגיד מלונאות, זה יגדיל את מספר הדירות ובסוף זה יביא להגדלת ההיצע ואולי גם לצמצום שכר הדירה" 

"בסוף מדברים על עלויות. לבוא לשכנע יזם להיכנס לפרויקט כזה צריך לצמצם עלויות. אם בונים באזור המרכז, שיש שם תחבורה ציבורית נהדרת - אפשר להוריד את תקן החניה. אם מדובר על דירות מיקרו לצעירים, אז אולי לא צריך ממ"ד ואפשר להקים אותו במרחב קומתי. הכל זה עלויות. למשל באירופה נהוג לפעמים שיש מטבח משותף קומתי. זה יעבוד בארץ? כדאי לנסות. זה אולי דומה קצת למעונות, אבל זה יהיה פתוח לכל האוכלוסייה, במחירים מופחתים ועלויות בנייה נמוכות. זה חזון גדול".

לדברי אשלגי, "התפיסה הישראלית זה בעלות, כולנו רוצים להיות בעלים של נכס. בסופו של דבר הרבה יותר נוח לאוכלוסייה להשקיע בבלוקים, זה לא נובע מהשלטון, זה מי שאנחנו. הבעיה הגדולה שלנו היא שזה עולה המון כסף ונאלצים לחפש אלטרנטיבות. בסוף אנחנו מדינת אי, הקרקעות מוגבלות.

איך אתה רואה את הענף הזה מתפתח?
"רק הולך וגדל, כיוון שזו המציאות שלנו בארץ כרגע. נמשיך להביא את בשורת השכירות. אנחנו תמיד רוצים להיות ראשונים, גם בכמויות וגם באיכות השירות. אחרים ילכו אחרינו וכן ירבו המתחרים. יכול להיות שיקום וייפול דבר בישראל, ומשרד השיכון יסתכל על הדברים קצת אחרת, אבל צריך אומץ, פוליטי וניהולי. אני בעצמי גם משכיר וגם שוכר, וחווה ביום יום שלי את שני צדי המטבע".