"אמרו לנו: אותי הנאצים פינו, אתם לא תפנו אותי מהבית"

קבוצת אופיר התחדשות עירונית פועלת בתחום הנדל"ן מזה למעלה מ-30 שנה. החברה, שהייתה מחלוצות ההתחדשות העירונית, מתמקדת בפרויקטים של פינוי בינוי והיא אחת החברות הבודדות בארץ שמסרו בהצלחה 700 דירות בפרויקטים מסוג זה. אסף אופיר, מנכ"ל החברה ואחד הבעלים, נזכר בהתנגדויות בהן נתקל בתחילת הדרך, מספר על התכונות החשובות ביותר ליזם ועל ההתמודדות עם אחד הדברים הקשים ביותר במקצוע - השחיקה.

מה גרם לך להתחיל לעסוק בתחום ההתחדשות העירונית?

"בנייה ופיתוח תמיד עניינו אותי. עוד כילד הייתי מבקש מההורים שלי לנסוע דרך רחובות שיש בהם אתרי בנייה, אהבתי לראות איך בניינים צומחים לי מול העיניים. בעיני, פינוי בינוי זה אחד התחומים היותר מרגשים. זה תהליך כל כך ממושך ומלא במהמורות אבל בסוף, כשמשפרים לדיירים את איכות החיים באמצעות דירות חדשות ושינוי לטובה של סביבת המגורים, זה כל כך מרחיב לב שזה שווה את הכל".

איזו חוויה משמעותית זכורה לך מתחילת הדרך?

"כשהתחלנו את דרכנו בתחום, ב-2005, הכל היה חדש לגמרי. עוד לא דיברו על פינוי בינוי בכל מקום כמו היום, הגורמים המקצועיים עצמם למדו תוך כדי תנועה, והדיירים בכלל לא ידעו מה זה אומר. לפעמים התנגדו אלינו מיד, בלי לשמוע בכלל מה אנחנו אומרים. אני זוכר דיירת, אישה מבוגרת, ממש בתחילת הדרך, שאמרה לנו: "אותי הנאצים פינו, אתם לא תפנו אותי מהבית". היא בסוף התפנתה וגרה היום בדירה חדשה, אבל היה ממש תהליך של הבשלה, גם מול הגורמים המקצועיים וגם מול הדיירים, וזה לקח כמה שנים".

ספר על טעות שלמדת ממנה.

"אחד האתגרים הגדולים בתחום שלנו זה לדעת לשים את הזמן ואת הכסף במקום הנכון. היה לנו פרויקט בעבר שכלל מספר חלקות ובהתחלה נראה מאוד מבטיח, אבל אז התברר שהבעלים של אחת החלקות לא מעוניינים בפרויקט. בסופו של דבר המשכנו עם התהליך והצלחנו, אבל הוא התארך מעבר למה שרצינו וחשבנו. היו גם מקרים נוספים שבהם נאלצנו לרדת מפרויקטים ולפעמים ההחלטה הגיעה בשלב מאוחר מדי מבחינתי. מה שלמדתי ולמדנו מזה, זה לעשות יותר בדיקות מראש, להיות יותר מפוקסים על כל היבטי הבדיקה של הפרויקט ולקחת החלטות בשלבים יותר מוקדמים".

מה הפרויקט שאתה הכי גאה בו?

"פרויקט פינוי בינוי בפתח תקווה, אחד מהפרויקטים היותר ותיקים שלנו שלפני חצי שנה נכנס סופסוף לשלב הביצוע. זה פרויקט קלאסי של פינוי בינוי – גדול, מאסיבי, שכולל 750 יחידות דיור חדשות בחמישה בניינים ומאפשר לנו ממש לקחת שכונה ולשנות את פניה. ממש לשדרג את האזור. רק פינוי בינוי מסוגל לעשות דברים כאלה. לאפשר לאנשים לקבל דירה חדשה, שכונה חדשה, בלב המרקם העירוני הקיים. זה לקח זמן, עברנו גם ראשי עיר שלא רצו לקדם התחדשות עירונית , אבל היינו מספיק עקשנים והנה, בסוף הצלחנו לממש אותו".

מהן התכונות הדרושות ליזם בתחום?

"סבלנות, אורך רוח ויכולת ריצה למרחקים ארוכים. וצריך גם להיות מסוגל לעשות את זה שוב ושוב, כל פעם מחדש, שזה לדעתי אולי הדבר הכי קשה בתחום הזה. זה תהליך מאוד שוחק ומייגע וצריך להילחם בשחיקה הזאת ולאהוב את זה מספיק בשביל להצליח לקום כל בוקר עם ה"פלפל" הדרוש כדי להמשיך להניע ולנוע קדימה".

ספר על אתגר שפגשת בו לאורך תהליך קבלת היתר לפרויקט.

"יש לא מעט אתגרים תכנוניים וגם האתגרים מול הדיירים נמשכים לפעמים אחרי החתימה על ההסכם המחייב. יש למשל מקרים שבהם, לאחר קבלת ההיתר, דיירים מסרבים פתאום לחתום על ההסכם המשולש עם היזם והבנק המלווה. לפעמים אלה לא הם שמתנגדים אלא הילדים שלהם, שירשו בינתיים את הדירה. יש גם דיירים שחתמו על כל החוזים אבל כשמגיע שלב הפינוי הם מתקשים להיפרד מהדירה הישנה. בכל שלב כזה צריך בעצם לשכנע אותם מחדש, אי אפשר לקחת כמובן מאליו את זה שדייר חתם, בשום שלב. כל הזמן להמשיך לתחזק את הקשרים איתם ואת הראייה החיובית שלהם על הפרויקט".

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.

"אני מאוד אוהב צמחים. כשהייתי צעיר הייתה לי חממת קקטוסים שהייתי מטפח, התנדבתי בגנים הבוטניים של אוניברסיטת תל אביב ועד היום אני עוסק בזה באופן פרטי, יש לי מרפסת מלאה בקקטוסים. התחום שלנו מלא בסטרס ועבורי זה עיסוק מרגיע, סוג של מדיטציה. עוזר להוריד הילוך מדי פעם".

מה המסר שלך ליזמים שרוצים להיכנס לתחום?

"קודם כל תהיו יזמים טובים - שלומדים, מתייעלים ושומרים על הגינות מול הדיירים. אל תנצלו את חוסר הידע של חלקם כדי לעשות עליהם מניפולציות. שנית, לכו עקב בצד אגודל, תתחילו בפרויקטים קטנים יותר ולאט לאט תגדלו, ולסיכום - בואו לתחום ההתחדשות העירונית, זה תחום שיש בו עבודה לכולם וזה העתיד של מדינת ישראל".