ראש חטיבת המשכנתאות בלאומי: "צופים עלייה מחודשת של מחירי הדירות לאורך 2024"

"יש צפי לעליית מחירים מחודשת של מחירי הדירות כבר לאורך 2024", כך אומר הבוקר (ג') ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, אורי יוניסי, במהלך פורום "שולחן עגול" של מרכז הנדל"ן , שדן בהשפעות מלחמת "חרבות ברזל" על שוק המשכנתאות בשנת 2024, וכן בחשיבה הוליסטית כמנוע צמיחה, ושימוש בכוחן של קהילות בימי המלחמה. הדברים נאמרו יממה לאחר שנגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון העלה הערכה דומה בוועדת הכספים של הכנסת.

"רואים שהשוק מתחיל להתחמם. האינפלציה יורדת, האיום הביטחוני בדרום, בהנחה שהוא מוסר, יעלה את הביקושים בדרום, והכלכלנים מדברים על הפחתה של עוד 1% מהריבית לאורך שנת 2024. זה תלוי גם מה יקרה בארה"ב, תאר יוניסי. "במקביל, צד ההיצע נפגע מאחר ויזמים שיש להם קרקעות לא התחילו לבנות לאור עלויות המימון, וכושר היצור נפגע כתוצאה מכך שאין פועלים. שוק היד הראשונה הוא הקטר, ולכן יש צפי לעליית מחירים מחודשת לאורך 2024".

את דבריו לגבי עלייה צפויה ביסס יוניסי בין היתר גם על תחשיב שהציג, אשר השווה בין תוספת משקי הבית בכל שנה לעומת מספר התחלות הבניה השנתי, וולפיו מאז שנת 2005 מצוי שוק הדירות ב"גירעון" של 120 אלף דירות. השוואה דומה שערך ביחס לגמר הבנייה העלתה מחסור של רבע מיליון דירות.

"גם בתרחישי הקיצון לא חשבנו שנגיע לסיטואציה כזו" 

יוניסי סקר בפני הפורום את ההשפעות על שוק המשכנתאות, בדגש על אירועי השנים האחרונות. "במשך 15 שנה הייתה עליית מחירים של 300% במחירי הדיור. אבל מדינת ישראל נמצאת ב-4 השנים האחרונות בתוך שורה של אירועי קיצון", אומר יוניסי. "הקורונה, המלחמה באוקראינה - שמשליכה על התמונה המקרו כלכלית בכל העולם וגם בישראל, המצב הפוליטי שלנו שהוא מאוד לא יציב עם קרע עמוק בחברה הישראלית, 10 פעימות כמעט רצופות של העלאות ריבית על ידי בנק ישראל, וברבעון הנוכחי - מלחמה".

השולחן העגול של מרכז הנדל''ן (מרכז הנדל''ן)

"עם פרוץ המלחמה באוקראינה בשנת 2022, הריבית מתחילה לעלות, כמעט פי 4. אף אחד לא חלם על זה. גם אנחנו בתרחישי הקיצון לא חשבנו שנגיע לסיטואציה כזו, ובאותה שנה עליית המחירים הופכת משמעותית הרבה יותר כי אנשים הבינו שאם הם לא יקנו דירה אז בעוד שנה שנתיים היא תתייקר הרבה יותר. בזמן הזה, הזוגות הצעירים חסרי הדירה הם אלו שסופגים את כל העליות וגם את האינפלציה. וזה למרות שמדינת ישראל לא מגיעה לשיעורי אינפלציה גבוהים כמו בעולם, כשכאן רואים פיק של 5%".

"מעריכים כי הגידול ברכישות של תושבי חוץ יקפוץ דרמטית" 

"מבחינת היקף העסקאות, עד דצמבר 2023 אנחנו רואים שכשהריבית עולה יש ירידה של למעלה מ-70% בקצב הרכישות של משקיעים. הם לא בתוך עודף הביקוש שקיים בישראל בכל מקרה, בעיקר בגלל ריבוי טבעי, הם מתווספים על הביקוש והיציאה שלהם היא זו שאפשרה לשוק הדירות יד ראשונה להתמתן. שוק דירות היד שנייה ומשפרי דיור המתינו על הגדר בזמן הזה - והשוק הזה לא הוריד מחירים. עכשיו הריבית מתחילה לרדת, והכסף מתחיל להתגלגל מחדש, מאחר וזה שוק שמניע את עצמו כי הוא לא צריך הרבה אשראי".

אורי יוניסי באירוע שולחן עגול (מרכז הנדל''ן)

בנוגע לשוק השכירות אומר יוניסי כי בשונה ממדינות אחרות בעולם, "את שוק השכירות שלנו מנהלת האוכלוסייה בישראל. מדינות אחרות מנהלות כמעט 60% משוק השכירות. מחירי השכירות זה גם שוק שמשפיע דרמטית על מדד המחירים לצרכן, והמחירים האלו עלו עד סוף 2023 בין 8-10%,  ותהיה גם עלייה נוספת כי לא נבנות כאן דירות להשכרה. במקביל תושבי הצפון לא חוזרים עדיין הביתה ושוכרים דירות, וסטודנטים שישתחררו ממילואים יחזרו לשכור דירות בסמוך לאוניברסיטאות והמכללות".

לדבריו, הדרמה הגדולה שעוד צפויה לשוק הדיור, נוגעת לעולים החדשים. "קהילות שלמות מארה"ב וקנדה קונות דירות בישראל. יש עלייה של פי 5 במספר תיקי העלייה שנפתחים לאחרונה ביחס לתקופות קודמות והכל קורה כתוצאה מהמצב הגיאופוליטי בעולם. יש גידול ברכישות של תושבי חוץ ואנחנו חושבים שזה יקפוץ למעלה בצורה דרמטית".

"הרוכשים חשים שזה הזמן לרדת מהגדר"

דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן אשר אירח את המפגש, ציין לאור הנתונים שחשף יוניסי כי "לפי מה שאנו רואים על פי תחזיות הבנק וגם על פי  מה שאנו רואים בשטח ושומעים מיזמי הנדל"ן, ניתן להבחין שבחלק השני של דצמבר וינואר יש מגמה של עלייה במספר העסקאות, והם עשויים להיות מהחודשים החזקים ביותר השנה מבחינת מכירת דירות.

"להבדיל מהתקופה של המחאה והרפורמה המשפטית אנחנו גם רואים חזרה של ביקושים בדירות היוקרה במרכז הארץ. הדבר מוכיח בעצם שהביקושים שהיו כבושים או רדומים לאורך זמן מושפעים כעת מההמתנה הארוכה והתחושה של הרוכשים שזה הזמן לרדת מהגדר. בסופו של דבר שוק הנדל"ן הוא שוק של הזדמנויות והציבור מזהה כיום הזדמנות לחזור לקנות דירות ונראה את זה בעצימות גבוהה יותר ככל שהמלחמה תתקרב לסיומה והתחזית לעתיד תלך ותתבהר"