היסטוריה בירושלים: לראשונה אושרה תוכנית שיזם הממונה על נכסי נפקדים בסמוך לשכונת בית צפפא

ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית ירושלים, אישרה את המשך קידומה של שכונת "גבעת שקד" בדרום-מערב העיר, שאותה יזם האפוטרופוס הכללי על קרקעות שברובן מנוהלות על ידו. עיקר תפקידו של האפוטרופוס הוא לנהל "נכסי נפקדים", כלומר נכסים שהיו בבעלות האוכלוסיה הערבית עד קום המדינה. ככל הידוע, זו הפעם הראשונה שבה יוזם האפוטרופוס תוכנית לפיתוח קרקע שבאחריותו.

ההחלטה התקבלה על אף התנגדויות שהגישו תושבי שכונת בית צפפא בירושלים ועמותות שמאל ישראליות, שטענו כי התוכנית שמקודמת בצמוד לשכונה מדירה את האוכלוסיה הערבית, בין היתר באמצעות בינוי אינטנסיבי של מגדלים של עד 24 קומות. בהחלטתה אימצה הוועדה את דוח החוקר אסף גולדפרב, שמונה לבדוק את ההתנגדויות שהוגשו נגד התוכנית, ולמעט התאמות קלות, המליץ לדחות את רובן.

התוכנית לשכונת גבעת שקד כוללת בניית 720 דירות, 2,340 מ"ר מסחר ותעסוקה ו-2,500 מ"ר מבני ציבור. התוכנית על שטח של כ-40 דונם בסמוך למפגש רחוב דב יוסף והקו הירוק של הרכבת הקלה במזרח, דרך דוד בנבנישתי ותוואי שלוחת הקו הכחול של הרכבת הקלה בצפון וממערב לפארק עמק רפאים.

בין הוראות התוכנית: בנייה לגובה  של עד 24 קומות לאורך ציר הרק"ל ורחוב בנבנישתי ובנייה מרקמית עירונית ומתונה עד 6  קומות בצמוד לפארק המטרופולני. התוכנית מתייחסת גם למרקם הבינוי בשכונת שרפאת הגובלת מדרום ולממשק עם פארק עמק רפאים, שטחים למבני ציבור ושטחים פתוחים עבור יחידות הדיור וכדומה. יש לציין כי שרפאת וצפפא מנותקות מרוב הרצף הערבי של העיר, ושתי השכונות נחשבות לעתים כמקשה אחת. בשתי השכונות יחד מתגוררים כיום כ-14,000 תושבים

יזם התוכנית הוא האפוטרופוס הכללי, שרוב הקרקעות בשטח התוכנית בניהולו, ומגישת התוכנית היא הרשות לפיתוח ירושלים (הרל"י). עוד כוללת התוכנית קרקעות בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ובבעלות פרטית. התוכנית פורסמה להפקדה באוגוסט השנה.

החוקר דחה טענות לאפליה: "יח"ד יהיו פתוחות לכל בשוק החופשי" 

ההתנגדויות שהוגשו לתוכנית נגעו, בין היתר, לשאלת סמכות האפוטרופוס הכללי, גריעת שטחים מבית צפפא ואפליה נגד האוכלוסיה הלא יהודית.

לתוכנית הוגשו 8 התנגדויות של תושבים, שחלקם טוענים על בעלות על הקרקע. גם המינהל הקהילתי בית צפפא הגיש התנגדות בשם תושבי בית צפפא, בשם תושבי השכונה הסמוכה אל דהרה ובשם תושבי רחוב סמוך. טענתם העיקרית היא כי "עצם הגשת התוכנית באמצעות היזם שהוא האפוטרופוס הכללי הינה פעולה חסרת כל סמכות", וכי "תפקיד האפוטורופוס לאתר את בעלי הזכויות… וניתן לראות כי לא עשה כן". כמו כן, הועלו טענות לגבי חוסר שיתוף ציבור, גריעה משטחים של שכונת צפפא ובפגיעה באוכלוסייה.

התנגדות נוספת לתוכנית הוגשה על ידי עמותת המתכננים 'במקום', העוסקת בממשק שבין תכנון עירוני וזכויות אדם, ועמותת 'עיר עמים', העוסקת בהקשר הסכסוך הישראלי -פלסטיני, ופועלת על מנת שהעיר תהיה שוויונית.

לטענתן, מדובר במקרה תקדימי שבו מוגשת תוכנית על ידי האפוטרופוס הכללי (האפוכ"ל). "המתנגדים לא מכירים תקדים לייזום תוכנית במזרח ירושלים על- ידי האפוכ"ל, ולא עלה בידם למצוא תקדים כזה. שאלת ייזום המהלך התכנוני על ידי מקרקעין שבניהולו מעלה שאלות החורגות משאלת זכותו הפורמלית להגיש תוכנית לפי חוק התכנון והבנייה . לא בכדי לא יזם עד היום האפוכ"ל תוכניות מתאר על מקרקעין שבניהולו, מן הסתם גם לאור הבנתנו שלו את מצב הדברים המשפטי ואת גדר סמכויותיו בעת ניהול נכסים על ידו עבור נפקדים".

לטענתן, "כל הרציונל של חוק האפוטרופוס הכללי הוא בניהול נכס עד שניתן יהיה להשיבו לבעלי הזכויות בהם, ולשם כך הוא מחויב, בין היתר, בביצוע חקירה מדי חמש שנים כדי לבדוק אם ניתן לאתר את בעל הזכויות. החוק לא מכוון לפיתוח מקרקעין ולביצוע עסקאות במקרקעין". במישור המהותי הן טוענות כי "יש לשנות את התוכנית מעיקרה כדי להתאימה לתוכנית המעבה את בית צפפא, תוך התחשבות בזהות, במאפיינים המקומיים ובמצב הסוציואקונומי של האוכלוסיה המתגוררת במקום".

החוקר דחה את רובן המוחלט של ההתנגדויות. לגבי סמכות האפוטרופוס קבע כי "אין ספק ביחס לסמכותה של הרשות לפיתוח ירושלים להגיש את התוכנית ולאפוטרופוס (שנותר עדיין בעל הזכויות במקרקעין) ליזום את התוכנית כפי שראוי לנהוג בהם כבעל הנכס ולהשביחו".

לגבי טענת האפליה קבע כי "התוכנית אינה קובעת את זהות המתגוררים בה, או את שיוך השכונה. יחידות הדיור יהיו פתוחות לכל בשוק החופשי. הנחת היסוד אשר משתמעת מדברי המתנגדים כאילו בינוי מגדלי מהווה טיפולוגיה המיועדת ליהודים בלבד, אינה נכונה ויש לדחות אותה מכל וכל".

לגבי הטענות נגד ההפקעה בהתאם לעמדת מהנדס העיר "לפיה בית צפאפא היא שכונה ואין מדובר בבעלת זכויות במקרקעין ממנה ניתן להפקיע, וכי מדובר בתכנית המוגשת על קרקע בבעלות פרטית", כתב כי "מדובר על מיקום בעל הקשר עירוני משמעותי שתמהיל יח"ד המוצע בו... יוכל להתאים למגוון סוגי האוכלוסייה לרבות תושבי בית צפאפא".

עם זאת קיבל את ההתנגדויות להקצאת מבנה דת בשלב זה, כדי לא לקבוע את זהות התושבים, כמו כן קיבל בחלקה את שינוי שם התוכנית, לאור טענות שהועלו שהשכונה נקראת על שם איילת שקד. לכן הציע החוקר להוסיף בדברי ההסבר להוראות התוכנית את השם שכונת בית צפפא.

הוועדה קיבלה את כל קביעות החוקר וצינה לגבי הטענות על אפליה: "הוועדה מקבלת את המלצות החוקר בעניין זה, ומבהירה כי התכנית אינה מיועדת לסוג אוכלוסייה מסוים, אלא לכלל הציבור. בהקשר זה הוועדה אינה מקבלת את הטענה לפיה בינוי אינטנסיבי אינו מתאים לאוכלוסייה ערבית".