"התחדשות עירונית? הנתון בכל הארץ היה צריך להיות בעיר אחת. זו בדיחה"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח בו פולי טטרו, מנכ"ל ושותף בחברת לידר טופ קפיטל . הוא שוחח עם דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של מרכז הנדל"ן, על שנת 2023 שחלפה, השלכות הקרע הפוליטי והחברתי על הענף, מצב ההתחדשות העירונית וכמובן מלחמת חרבות ברזל והשפעותיה - גם על 2024.

לצפייה: 

להאזנה: 

טטרו סיפר על הפעילות בטופ קפיטל: " טופ קפיטל עוסקת במימון חוץ בנקאי לפרויקטים בנדל"ן. אנו בעיקר עוסקים בלהעניק ליזמים מעטפת ליווי מלאה כולל ערבויות חוק מכר, מסגרות אשראי לבנייה וכו'. מממנים גם קבוצות רכישה והלוואות לכל מטרה, להשבחת נכסים, רכישת קרקעות וכו'. עושים הכל להעניק ליזמים תחליף אמיתי לבנקים גם ברמת המחירים וגם בהיקף השירותים שאנו מעניקים.

"אנו מממנים היום קרוב למאה פרויקטים בליווי, אלפים רבים של יחידות דיור. מאוקטובר הצלחנו לאשר כ-1500 יח"ד לליווי ב-12 פרויקטים, השוק עדיין חי ובועט ורואים פעילות, כמובן לא בתנאים שהיו בעבר כי בכל זאת קרה משהו. אנחנו מאוד ותיקים בשוק, מ-2009, יש לנו שותפויות עם גופים רבים. המקורות הכספיים שלנו נשענים על גופים מוסדיים ואנחנו מקפידים על כך".

על התופעה של מעבר של הביקושים לפריפריה אמר טטרו: "אנשים עם כסף לא רוכשים דירות וכל השוק של ה-35-40 אלף שקל למ"ר נעצר, וזה לא סתם. תחשוב מה הריבית עושה למשכנתה של 5 מיליון שקלים, זה כבר גיים צ'יינג'ר. המשמעות אדירה ומאוד קשה לקנות בהלוואות דירות, וזה ממש לא מפתיע שפתאום הפריפריה פרחה. כשיש משבר המשקיעים זזים הצידה ומי שרוכש זה מי שבאמת חייב דירה, זוג שמתחתן או משפרי דיור בגלל הרחבת משפחה. ואיפה הם יכולים להרשות לעצמם לקנות דירות? יותר בפריפריה. עסקאות של משקיעים זה בשוליים בפריפריה, פחות מ-5%".

"יש למלחמה השלכות בכל הרמות ויהיו לזה השלכות עשור ועשור וחצי קדימה. המפה הפוליטית מתחילה להבין שאנחנו חייבים להשקיע בהתיישבות. זה לא עניין של ימין או שמאל, התיישבות תמיד הייתה הדרך הכי טובה לייצר ביטחון. יש הרבה מאוד אזורים במדינה שלא מיושבים ושם הפשע חוגג, כמו בדרום"

טטרו התייחס לאירוע המשמעותי ביותר ב-2023, מלחמת חרבות ברזל שפרצה ב-7 באוקטובר. "הופתעתי מזה שלא היינו מוכנים. חודשים דיברו כולם על מלחמה אזורית, ובשבת כששמעתי על זה לא הופתעתי, חשבתי שנהיה מוכנים. כשגיליתי שרמת המוכנות אפסית, נכנסתי להלם. השביעי לאוקטובר טרף את כל הקלפים. זה הכניס אותנו לתקופה מאוד לא טובה קודם כל ברמה הלאומית. רצחו כ"כ הרבה אנשים, אחים שלנו. אנשים נחטפו, מטובי ארצנו, המגן האנושי ולא ברמת הסיסמה. זה הכניס אותנו לסחרור ואילץ אותנו לצאת למלחמה".

לדבריו, "יש לזה השלכות בכל הרמות ויהיו לזה השלכות עשור ועשור וחצי קדימה. המפה הפוליטית מתחילה להבין שאנחנו חייבים להשקיע בהתיישבות. זה לא עניין של ימין או שמאל, התיישבות תמיד הייתה הדרך הכי טובה לייצר ביטחון. יש הרבה מאוד אזורים במדינה שלא מיושבים ושם הפשע חוגג, כמו בדרום. עוד לפני אוקטובר, נסיעה לאילת הייתה חרדה וזה בתוך המדינה שלך".

"לדעתי בעשור הקרוב יימצאו את הדרך להשקיע בהתיישבות על חשבון פיתוח הנדל"ן", הסביר טטרו. "בנינו בכמעט שמונים שנה מדינה, עכשיו צריך לחזק אותה, להשקיע בהתחדשות עירונית, תשתיות חדשות, חשמל, ביוב. הרבה בתים לא יחזיקו פה ברעידת אדמה. המצב הביטחוני יגרום למתן תשומת לב בעוטף ישראל ופחות על ההתיישבות הפנימית וזה גם יאזן את הביקושים בצורה שונה".

"יהיו שינויים דמוגרפיים ואנשים פחות ירצו לגור בדרום ובצפון", הוסיף. "זה עצוב ומסוכן. גם איכות החיים שם, בצפון ובדרום הרבה יותר טובה וחבל שיש ישראלים שהולכים לאבד את האיכות הזאת".

"המצב שברירי ות"א יכולה להיכנס לזה ברגע - והיא לא ממוגנת" 

 טטרו התייחס לנושא ההתחדשות העירונית, וביקר בחריפות את התנהלות הרשויות בנושא, שלדבריו עושות מעט מדי. "יש נתון אחד שמאוד מטריד אותי - היתרים שניתנו לפרויקטים בהתחדשות עירונית. אם תבדוק, מדובר על בין 12-13 אלף יח"ד בשנה האחרונה, חמישית מהתחלות הבנייה. ברמה הארצית זה נתון שהיה צריך להיות בעיר, לא ברמה הארצית. זו בדיחה. יש כ"כ הרבה בניינים במדינת ישראל שדורשים הריסה ובנייה מחד, ואני לא מצליח להבין את ההתנהלות של הרשויות. למה לא רואים 60 אלף היתרים בשנה בהתחדשות עירונית?

"המצב מאוד שברירי ות"א יכולה להיכנס לזה ברגע. זה חבל דק. ות"א לא ממוגנת. וכשאני אומר ת"א אני מתכוון לחולון, רעננה, בת ים וכפר סבא. כל גוש דן והשרון. כל שנה שנינו נפגשים בכמה כנסים ואני שומע את הפקידים שמתגאים במצגות ומספרים. מאמין להם שהם עובדים קשה, אבל הם לא עובדים חכם כי אז היינו רואים יותר מספרים"

"חייבים להגדיל את ההיקף, להקטין חסמים בירוקרטיים, מדברים על זה שנים. לעם הזה מגיע להיות מוגן במציאות הביטחונית שהוא חי בה. המצב מאוד שברירי ות"א יכולה להיכנס לזה ברגע. זה חבל דק. ות"א לא ממוגנת. וכשאני אומר תל אביב אני מתכוון לחולון, רעננה, בת ים וכפר סבא. כל גוש דן והשרון. כל שנה שנינו נפגשים בכמה כנסים ואני שומע את הפקידים שמתגאים במצגות ומספרים. מאמין להם שהם עובדים קשה, אבל הם לא עובדים חכם כי אז היינו רואים יותר מספרים". 

"היזמים הם לא אויבי הציבור. הם באים לעשות טוב ומותר להרוויח. יזם שמרוויח וטוב לו כאן ימשיך לבנות את הארץ. וזה טוב לכולנו. אי אפשר להכניס אותנו היזמים ללופ שמשקיעים זמן ומרץ וכסף והתוכניות לא כלכליות, מה שהולך להיות בעתיד הקרוב. זה מצב מסוכן וגם ה-12 אלף התחלות בנייה ירדו לאלפים בודדים אם זה ימשיך ככה".