2024 תתקשה להיות גרועה יותר מקודמתה, אך זה לא בלתי אפשרי

2023 שהסתיימה אתמול, היתה שנה שהתחילה רע כמעט מכל בחינה. העלאות הריבית ברחבי העולם וכמובן גם בישראל והמשבר העולמי בענפי הטכנולוגיה חברו למשבר הפוליטי-חברתי החריף שטלטל את החברה הישראלית, והביאו כולם להאטה חריפה בענף הבנייה. אך קשה ככל שהיתה תחילת השנה, אף אחד לא יכול היה לתאר לעצמו את הזוועות שהמתינו לנו בסופה, שהפכו את החברה הישראלית כולה לחברה שמצויה בהלם ובאבל. אם יש דבר אחד חיובי שאפשר להגיד היום לגבי שנת 2024 שהחלה היום, הוא שיהיה לה קשה להיות גרועה יותר מקודמתה.

במציאות דינמית והפכפכה כמו שלנו, כתיבת תחזית לשנה הקרובה היא בגדר משימה כמעט בלתי אפשרית. התפתחות שוק הדירות לאורך השנה תלויה לא מעט בשאלות הרות גורל שחורגות הרבה מעבר לתחום הנדל"ני כגון: כמה זמן תיארך המלחמה, האם תתלקח החזית הצפונית, או האם ההתפתחויות הפוליטיות יובילו בקרוב להקמת ממשלה הנהנית מלגיטימציה ציבורית רחבה יותר ושתדע להתחיל באיחוי הקרעים בין הזרמים השונים בחברה. למרבה הצער על השאלות הללו אין לי, וגם לא לרבים אחרים, תשובה כרגע. כל שנוכל לעשות הוא להתבסס על הדברים שכן ידועים לנו ביומה הראשון של 2024.

גם אם נניח כי חודשים ספורים לאחר תום המלחמה וחזרת מאות אלפי המגויסים לביתם, תחול התאוששות מלאה של רוכשי הדירות מבחינת רמת המוטיבציה לרכוש דירה, כלל לא ברור מה יהיה כח הקניה שלהם. רק כשישקע אבק הקרבות יגלו מאות אלפי האזרחים שנפגעו כלכלית מהמלחמה בדיוק עד כמה קשה הייתה הפגיעה

הדבר הבולט ביותר במצבו הנוכחי של שוק הדירות הוא רמת ההיצע המאוד גבוהה שהגיע אליה בחודשים האחרונים, ולעומתה השפל ברמות הביקוש. נכון לסוף אוקטובר, נרשמו למעלה מ-62 אלף דירות חדשות לא מכורות בשוק – שיא כל הזמנים, לעומת פחות מ-1,000 עסקאות לרכישת דירה חדשה וכ-2,300 עסקאות לרכישת דירה בכלל. אוקטובר הוא כמובן לא דוגמה לכלום, אך ברור כי עד שישובו המספרים לאזור הנורמה (7,000-8,000 עסקאות בחודש) יחלוף זמן.

גם אם נניח כי חודשים ספורים לאחר תום המלחמה וחזרת מאות אלפי המגויסים לביתם, תחול התאוששות מלאה של רוכשי הדירות מבחינת רמת המוטיבציה לרכוש דירה, כלל לא ברור מה יהיה כח הקניה שלהם. רק כשישקע אבק הקרבות יגלו מאות אלפי האזרחים שנפגעו כלכלית מהמלחמה בדיוק עד כמה קשה הייתה הפגיעה, וגם מה היקף הפיצוי שלו יזכו מהמדינה.

ירידת מחירים שנתית של 1.3% בלבד - כמעט נס

כך או כך, במציאות של היצע כה גדול, ורמת ביקוש שעודנה נמוכה מאד, נראה כי מה שצפוי לנו לפחות בחודשים הקרובים הוא המשך ירידת מחירים מתונה, כלומר – פחות או יותר מה שאנו חווים כעת. צריך לומר בהקשר זה כי אחרי השנה שעברה על הענף ועל המדינה בכלל, ניתן היה לצפות לירידת מחירים חדה יותר מזו שחווינו עד כה. העובדה שאחרי השנה הנוכחית מראה מדד מחירי הדירות ירידת מחירים שנתית של 1.3% בלבד היא כמעט בגדר נס, שמראה פעם נוספת עד כמה שוק הדירות בישראל חסין בפני ירידות מחירים חדות.

ומה יקרה בחלקה השני של 2024? יש מי שמעריך כי אז יחזור השוק למגמת עליית מחירים. זאת בין היתר על סמך האמירות כי בחודשים האחרונים נבלמו התחלות הבנייה, דבר אשר יוביל לבעיית היצע בהמשך. אולם תסריט זה, שנפוץ בעיקר בקרב יזמים ומשווקי דירות, נראה כסובל מאופטימיות יתר מצדם

ומה יקרה בחלקה השני של 2024? יש מי שמעריך כי אז יחזור השוק למגמת עליית מחירים. זאת בין היתר על סמך האמירות כי בחודשים האחרונים נבלמו התחלות הבנייה, דבר אשר יוביל לבעיית היצע בהמשך. אולם תסריט זה, שנפוץ בעיקר בקרב יזמים ומשווקי דירות, נראה כסובל מאופטימיות יתר מצדם.

זאת גם משום שנקודת הפתיחה של השנה - היצע דירות לא מכורות גבוה ברמה היסטורית - תמשיך להשפיע על השוק לכל אורכה. וגם משום שהירידה הנטענת בהיקפי הבניה היא לא כצעקתה. על פי נתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס, ב-12 החודשים בין אוקטובר 22 לספטמבר 23 החלה בנייה של קרוב ל-62 אלף דירות. נתון המשקף אמנם ירידה מסוימת (לעומת תקופה שנחשבה לשיא כל הזמנים) ועדיין גבוה בראייה רב שנתית. כך גם נתוני סיכום 2023 שפרסמה רמ"י היום, לפיהם נחתמו עסקאות לבניית 60 אלף דירות, מעידים על שוק שלמרות כל הצרות עדיין מצוי בקצב ייצור גבוה.

נראה אם כן, כי גם אם תחול לאורך השנה ההתאוששות המקווה של הכלכלה, ושל כולנו כחברה וכמדינה, עדיין יהיה בכך כדי להביא לשוק דירות ברמת מחירים יציבה ולא מעבר לכך.

אולם חשוב לזכור כי עד כה תיארנו את התסריט האופטימי יחסית, ובמסגרתו חלה ירידה בעצימות הלחימה, והחברה הישראלית חוזרת לפסים של שפיות לאחר שנה שבה הגיעה לסף מלחמת אזרחים. כלל לא בטוח כי כך אכן יתפתחו הדברים, ושינוי של כל אחד מהפרמטרים הללו יוביל להחרפת המשבר. בכל הקשור לענף הבנייה, 2024 אמנם תתקשה להיות גרועה מקודמתה, אך אין מדובר במשימה בלתי אפשרית.