שנה של האטה? בשכונה הזו עשרות דירות נרכשות מדי חודש והמחירים ממשיכים לעלות

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – מרכז העיר, בת ים.

בשנת 2023 השחונה, אין הרבה שכונות בישראל שיכולות להראות קצב של למעלה מ-100 עסקאות ברבעון. שכונת מרכז העיר בת ים משתייכת לרשימה המצומצמת הזו. בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה נתמו בה לא פחות מ-309 עסקאות, 84 מהן לרכישת דירות חדשות. לא רק זאת, אלא שבניגוד מגמה השלטת בשוק, של עצירת מחירים ואף ירידה קלה, במרכז בת ים המשיכו המחירים לעלות גם השנה, ב-11.5% לעומת השנה שעברה. אין זה מקרה, אם כן, כי השכונה מתאפיינת גם במספר שיא של יזמים הפועלים בה כיום - 66 במספר.

 סיבות לביקוש הגבוה לא חסר. ראשית מציין כי גם ברמת החירים הנוכחית, לאחר שהמחירים הכפילו את עצמם בעשור החולף, מרכז בת ים היא עדיין שכונה זולה ביחס למיקומה - בצמידות לתל אביב ועל חוף הים. דירת 3 חדרים ותיקה, בבניין שבסבירות גבוהה יעבור הליך התחדשות במוקדם או במאוחר, עולה כאן 1.7 מיליון שקלים. לא רק זאת, אלא שגם התחלת פעולת הקו האדום של הרכבת הקלה לפני מספר חודשים, הביאה לזינוק במניותיו של האזור, שנמצא במרחק רבע שעת נסיעת רכבת משדרות רוטשילד. 

כרטיס ביקור - בת ים

מיקום: דרום גוש דן, דרומית לתל אביב, מערבית לחולון ולנתיבי איילון, צפונית לראשון לציון, מזרחית לים התיכון

מס' תושבים (2022): 128,465

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 5 מתוך 10

גידול אוכלוסייה: 0.8%, ריבוי טבעי 214-, מאזן הגירה 1,787-, עולים בהשתקעות ראשונה 3,060

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של כ-11.5% בין חציון ראשון 2022 לחציון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועלייה של כ-12.5% לפי המחיר הממוצע למ"ר, זאת לצד ירידה של כ-46% בכמות העסקאות בעיר בין החציונים (2022- 1430 עסקאות, 2023- 762 עסקאות)

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2,524 עסקאות בכל שנת 2022, 762 עסקאות בחציון הראשון של 2023

מספר היתרים בשנה האחרונה (היתרים שהתקבלו בשנת 2022-23): 58 פרויקטים, 26 מהם בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת),11 בתמא 38/2 (הריסה ובנייה),6 בפינוי-בינוי, 15 בבנייה חדשה.

מוקדי בנייה חדשה: 

• פארק הים (שכונה חדשה בדרום העיר) - כ-10,000 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מרכז העיר (124 פרויקטי התחדשות עירונית )

• דרום מערב (120 פרויקטי התחדשות עירונית ) 

• צפון מערב (100 פרויקטי התחדשות עירונית ) 

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• רובע העסקים - כ-9,000 דירות וכ-2 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר במסגרת התחדשות עירונית

• מזרח העיר - אלפי יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית של שכונות השיכונים הוותיקות, בדגש על פינוי בינוי  

• מערב העיר - אלפי יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית נקודתית בעיקרה (תמא/38 ויורשיה)

• הקו האדום ותחנות רכבת - מדיניות המחוז מאפשרת בנייה גבוהה וצפופה לאורך ציר מסילות הקו האדום בעיר ובסביבת תחנות הרכבת

• תמא/70 - מדיניות ארצית לתכנון בסביבת תחנות המטרו המתוכננות תאפשר פיתוח משמעותי של מוקדי התחנות בדרום העיר (הקוממיות/הנביאים, יוספטל/ניסנבאום)

• מתחם חלמית - מתחם שיכונים בצפון העיר על גבול תל אביב, בסמיכות לתחנת הרכבת וולפסון, הקו האדום, ותחנת מטרו מתוכננת (קו מ-2). כ-480 יחידות דיור יפונו לטובת כ-1,800 יחידות דיור, ושטחי מסחר ותעסוקה, בבניינים בני 9-40 קומות.

מרכז העיר בת ים - תעודת זהות

מיקום: גובלת בשדרות העצמאות ושכונת צפון מערב מצפון, בחוף הים ממערב, בציר יוספטל ושכונת דרום-מערב מדרום, ושכונות בית וגן ושיכון ותיקים ממזרח.

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס): 21,232

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 37,000

מספר יח"ד (סוף 2022, נתוני למ"ס): 8,895

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה) : 15,000

מדד חברתי-כלכלי (2019): 5 מתוך 10 

רמת נגישות של כבישים: סבירה - לנסיעות עירוניות השכונה ממוקמת היטב במיקום מרכזי ועם מספר רב של רחובות שמובילים לכל הכיוונים, כולל רחובות ראשיים ורחבים כמו בלפור, העצמאות, יוספטל, ובן גוריון. עם זאת, השכונה מרוחקת יחסית מנתיבי איילון, כך שלנסיעות בינעירוניות רמת הנגישות פחותה, ובשעות העומס יתכן משך נסיעה ארוך עד שמגיעים לאיילון, ובאיילון עצמו (בעיקר לכיוון צפון בבוקר, ודרום אחה"צ)

רמת נגישות תחב"צ: טובה מאוד - השכונה משורתת היטב על ידי קווי אוטובוס רבים למגוון יעדים, רבים מהם בתדירות גבוהה. בנוסף, בזכות הקו האדום של הרכבת הקלה רוב השכונה נמצאת במרחק הליכה מנסיעה נוחה למוקדי תעסוקה רבים בעיר ובגוש דן. בעתיד, תחנת מטרו של קו 3 תהיה במרחק הליכה סביר מהרבע הדרום מזרחי של השכונה, ותאפשר התניידות מהירה ונוחה לחולון, ערי בקעת אונו לרבות בית החולים תל השומר, פתח תקווה, צפון תל אביב והרצליה. עם זאת, קו 3 הוא כנראה הקו האחרון שיוקם מבין 3 הקווים, וזאת ככל הנראה לא לפני 2040.

מוקדי משיכה: 

• חוף הים

• בית העירייה (אך הוא יעבור בעתיד לאזור התעסוקה)

• שדרות העצמאות

• אמפי בת ים

סקירת השוק

שינוי מחירים בשכונה: עלייה של כ-5.6% במחיר דירה. ירידה של כ-40% בכמות העסקאות בין בין חציון ראשון 2022 לחציון ראשון 2023

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה: 66 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

מספר דירות שנמכרו בחציון הראשון של 2023: 152 דירות סה"כ - 48 דירות חדשות ו-104 דירות יד שנייה

סך המלאי הנמצא כעת בשיווק/בנייה פעילה: 1,141 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: סה"כ 356 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: סה"כ 1,286 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן