המחוזי בחיפה: "קבוצת רכישה? רק אם ניתנו זכויות לגורם המארגן"

מה ההבדל בין התאגדות של קבוצת רוכשים פרטית לבין קבוצת רכישה המוגדרת על פי חוק? בפסק דין חשוב שניתן לאחרונה בבית הדי המחוזי בחיפה, מבדיל סגן נשיא בית המשפט, השופט רון סוקול, בין השניים בצורה ברורה, וקובע: אם הרוכשים לא מעניקים זכויות בנייה לגורם מארגן כלשהו, אין הם מוגדרים כקבוצת רכישה, על כלל משמעויותיה, אלא כקבוצת רוכשים שהתאגדו יחד במסגרת חוזה מכר רגיל.

תחילת העניין בהגשת ערר של 50 מערערים, חברי קבוצות רוכשים אשר התקשרו יחד לטובת רכישה של קרקעות בחיפה, בעיקר בשכונת בת גלים הסמוכה לחופה של חיפה. הערעור הוגש לוועדת הערר לפי חוק מיסוי המקרקעין, תוך השגה על קביעתו של מִנהל מיסוי המקרקעין בחיפה, לפיה מדובר בקבוצות רכישה על פי חוק – ולכן על הרוכשים לשלם מס רכישה על פי שווי הדירות שייבנו בסופו של תהליך.

המערערים טענו בערר כי עליהם לשלם מס רכישה רק על שווי הזכויות בקרקע שנרכשה – ולא על שווי הדירות שייבנו בעתיד – וזאת משום שהם לא מוגדרים כקבוצות רכישה על פי חוק, שכן אין בחוזה הסכם עם גורם מארגן אשר הובטחו לו זכויות עתידיות כלשהן תמורת הבנייה עצמה, ואין גורם אשר מוכר דירות מוגמרות לרוכשים.

בית המשפט המחוזי, שדן בסוגיה בשם ועדת הערר, קבע כי טענותיהן של המערערים נכונות וכי אין להגדירם כמי שהתאגדו כקבוצות רכישה, שכן שילמו רק על הנכס עצמו – החלק היחסי בקרקע שקנו. "בכל הוראות חוזי המכר אין התחייבות כלשהי של המוכרים לבנות עבור הרוכשים בניין מגורים", כתב השופט סוקול בהחלטתו. "כל שנמצא בחוזי המכר הוא הצהרה של המוכרים כי הגיעו להסכמה עם הרוכשים לבנייה משותפת. התמורה שהתחייבות הרוכשים לשלם על פי חוזי המכר היא אך ורק התמורה עבור החלק היחסי הבלתי מסוים בנכס שאותו רכשו. אין כל התחייבות לתשלום תמורה כלשהי עבור בניית בית המגורים". 

עוד ציין בית המשפט כי העובדה שאחד מהשותפים בקבוצות, היזם אייל פרידמן, היה זה שהוביל למעשה את העסקאות והפרויקטים שנרקמו במסגרתן, לא מעידה על כך שמדובר בקבוצת רכישה של ממש. "'גורם מארגן' הוא גורם שפעילותו נפרדת מפעילות הקבוצה", כתב השופט. "חבר קבוצה הפועל למען חבריו בקבוצה ללא תמורה לא יחשב כגורם מארגן. כך גם אם חלק מהחברים פועלים כוועד ואפילו אם חברי הקבוצה התארגנו בעמותה הפועלת עבור החברים. צריך לזכור כי בכל קבוצה המתארגנת להשגת מטרה כלשהי עבור חבריה, יהיה מי שיוביל את הקבוצה, ינהיג אותה וירכז את פעילותה. זהו אינו 'גורם מארגן' במובן ההגדרה בחוק".

השופט סוקול קבע כי יש לקבל את כל העררים, ואף פסק כי על מנהל מיסוי מקרקעין חיפה לשלם לעוררים בכל ערר הוצאות בסך של 25,000 שקל. את כל המערערים ייצג עו"ד יהושע גבעון ממשרד פרימס, שילה, גבעון, מאיר.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה