ועדת הערר: יש לחייב היטל השבחה במכירת נכס, גם כשהתוכנית המשביחה עומדת לפקוע

ועדת הערר המחוזית של מחוז תל אביב לפיצויים והיטל השבחה , פרסמה בשבוע שעבר החלטה בדבר חיוב בהיטל השבחה שנשלח למוכרת נכס מניב, חודשים ספורים לפני פקיעת התוכנית המשביחה, בשלב בו הסיכויים כי תמומש בדרך של הוצאת היתר הנם קלושים. הוועדה בראשות עו"ד נורית טביב מזרחי, קיבלה את עמדת הוועדה המקומית תל אביב-יפ וקבעה כי גם בנסיבות אלה על הוועדה המקומית לגבות היטל השבחה . עם זאת את ההחלטה לגבי גובה ההיטל החליטה הוועדה להעביר לידי שמאי מייעץ.

מדובר בשומת היטל השבחה שהוציאה הוועדה המקומית תל אביב-יפו לחברת אליק רון באפריל 2021 בגין מימוש בדרך של מכר, ביחס לשטח של כ-884 מ"ר בקומתו השנייה של מגדל "בית גיבור" ברחוב קויפמן בדרום הטיילת של תל-אביב. זאת בעקבות הסכם למכירת הנכס שנחתם בדצמבר 2020. החיוב בהיטל היה מכוחה של "תכנית בית גיבור", שפורסמה למתן תוקף בספטמבר 21 וכוללת הסבה של שטחי תעסוקה ותוספת של ייעוד מלונאות ומגורים. ההיטל על סך 816 אלף שקל שולם עם הוצאתו, אך אליק רון הגישה בגינו ערר.

בערר טענה אליק רון כי התוכנית היא מוגבלת וזמנית, וכי היא תפקע בספטמבר 2021, תשעה חודשים לאחר הסכם המכר, וכך אין כל אפשרות ל"התעשרות" מבלי שמומשה כל בנייה לפיה. עוד טענה החברה כי שומת הוועדה המקומית ניתנה חצי שנה לפני פקיעת התוכנית, תוך שהיא מתעלמת מכך שאין כל סיכוי שהתוכנית תמומש.

עוד טענה אליק רון כי הוועדה המקומית התבססה על החלטת שמאית מכריעה שניתנה 9 שנים לפני ביצוע העסקה, שנעשתה בנכס גדול יותר, בתקופה שבה היה סיכוי שהתוכנית תמומש. נציין כי התוכנית לא מומשה כי בעלי הזכויות בבניין לא הגיעו להסכמה על תוכנית העיצוב ולבסוף הוחלט שלא לשנות את הייעוד למגורים. עוד ביקשה אליק רון מהוועדה המקומית כחלופה למנות שמאי מייעץ לחישוב גובה היטל ההשבחה.

הוועדה המקומית טענה מנגד כי "במועד שבו העוררת מימשה את הזכויות שלה במקרקעין, קרי במועד חתימת הסכם המכר, התכנית המשביחה הייתה בתוקף. אין נפקות לכך שתשעה חודשים לאחר חתימת ההסכם פג תוקפה של התכנית המשביחה שכן במועד המימוש התכנית הייתה בתוקף". עוד טענה כי "שומת הוועדה המקומית נעשתה בהתאם לשומה מכרעת חלוטה שנערכה ביחס לאותם מקרקעין ממש ושהוועדה המקומית מחויבת לעקרונותיה"

"גם תוכנית מתכלה היא ברת חיוב"

ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי במקרה זה "אירוע המס המקים את החבות בהיטל ההשבחה נולד עם אישורה של התכנית. מועד המימוש הוא מועד כריתת הסכם המכר… גם תכנית משביחה מוגבלת בזמן מקימה חיוב בהיטל השבחה עם אישורה… האם העובדה שאירוע המס נולד עם אישורה של תכנית, מצדיקה חיובו של נישום בהיטל השבחה גם מקום בו מדובר על תכנית זמנית שתפקע מבלי שההשבחה נוצלה? לסברתנו התשובה על כך היא בחיוב".

הוועדה הבחינה בין מקרים שבהם הסכם המכר בוטל עקב ביטול התוכנית או מקרים שבהם לא היה מימוש והתוכנית פקעה לבין מקרה זה שהמימוש היה בעוד התוכנית בתוקף. ועדת הערר ציינה כי "תוכנית מתכלה היא כאמור ברת חיוב. מועד אישור התכנית הוא המועד הרלוונטי לבחינת ההשבחה שנגרמה עקב תכנית, ואת ההשבחה יש לקבוע למועד זה".

עם זאת, על אף שדחתה את הערר, קבעה הוועדה לגבי סכום היטל ההשבחה שנקבע, כי יש להעביר את ההחלטה לשמאי מייעץ.