סוכן הנדל"ן סרב למחוק רישום הערת אזהרה על שמו בשל טענה לחוב של מיליון ש' כלפיו. כך הכריע העליון

סעיף 126 לחוק המקרקעין קובע כי הערת אזהרה תירשם במרשם המקרקעין בגין התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, או בגין התחייבות שלילית להימנע מלעשות בהם עסקה, שניתנה על ידי בעל זכות במקרקעין עצמם. לאחר שנרשמה הערת האזהרה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכנה, אלא בהסכמת הזכאי על פי ההערה.

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, אשר דן בנסיבות בהן נרשמה הערת אזהרה במרשם המקרקעין בגין התחייבות כספית שאינה נוגעת למקרקעין עצמם, והאם אכן הזכאי על פיה היה רשאי לרשום אותה.

נסיבות המקרה

בעלת דירת מגורים בתל אביב החליטה כי היא מעוניינת למכור את הדירה. כחלק מהמאמצים למכירת הדירה, חתמה על "כתב הבנות" מול אדם פרטי שישמש כ"מעין סוכן", במסגרתו הוסכם שהסוכן ישלם את המשכנתה והחובות הרובצים על הדירה, וכן שיסייע לה במכירת הדירה. לטובת כך, בעלת הדירה חתמה על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת הסוכן שייפה אותו לבצע פעולות אלה. במסגרת כתב ההבנות שנחתם בין הצדדים, בעלת הדירה אישרה כי קיבלה מהסוכן סך של 350,000 דולר.

בהמשך, הסוכן רשם לזכותו הערת אזהרה במרשם המקרקעין בדבר הימנעות מעשיית עסקה, מכוח מסמך "כתב התחייבות", שבו נכתב כי בעלת הדירה מתחייבת שלא לבצע עסקה בדירה ללא הסכמת הסוכן. כתב ההתחייבות נערך ונחתם על ידי הסוכן, בשם שני הצדדים (הזכאי והמתחייבת) מכוח ייפוי הכוח שניתן לו על ידי בעלת הדירה.

עם חלוף הזמן, התברר כי הסוכן לא מילא כלל את חלקו בכתב ההבנות. הסוכן לא פעל למכירת הדירה, ולא שילם אף תשלום מהתשלומים שהתחייב לשלמם על-פי כתב ההבנות. משום כך, בעלת הדירה פעלה בעצמה לקידום מכירת הדירה, ואף נחתם הסכם מכר מול צד ג', והכול בכפוף למחיקת הערת האזהרה. בעלת הדירה פנתה אל הסוכן בבקשה למחיקת ההערה, אך הוא התנה זאת בכך שבעלת הדירה תחזיר לו את הכספים ששילם לפירעון חובותיה, וכן תפצה אותו על נזקיו כתוצאה מההתקשרות עמה, שמוערכים על ידו בכמיליון דולר.

בערכאה הראשונה, בית המשפט המחוזי קבע כי הערת האזהרה לטובת הסוכן תימחק ממרשם המקרקעין, לאחר שבעלת הדירה תפרע את חובה שעומד על סך של 350,000 דולר. בית המשפט המחוזי לא מצא פגם ברישום הערת האזהרה, ונקבע כי היא נועדה להבטיח את פירעון החוב.

בעלת הדירה הגישה ערעור על פסק דינו של המחוזי לבית המשפט העליון, ובערעור זה טענה טענות חלופיות. האחת, שהיא מעולם לא קיבלה כסף מהסוכן, וזאת ניתן ללמוד מניסיונו של הסוכן לסחוט ממנה סך של כמיליון דולר בתמורה למחיקת ההערה. השנייה, אף אם ייקבע שהיא קיבלה את הכסף, רישום הערת האזהרה נעשה בניגוד להסכמות הצדדים ובחוסר סמכות.

החלטה

בית המשפט העליון קבע כי דין הערת האזהרה להימחק – ללא כל תנאי. בית המשפט העליון הותיר את ההכרעה בשאלה האם בעלת הדירה קיבלה כספים מהסוכן, לשעת הצורך. 

בית המשפט העליון ביסס את פסק דינו תוך הכרעה בשאלה - האם הסוכן היה רשאי לרשום את הערת האזהרה לטובתו. נקבע כי " הערת אזהרה לעולם אינה עומדת בפני עצמה" – הערת אזהרה היא התחייבות של בעל אחת מהזכויות במקרקעין (בעלות, שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה) לטובת צד שלישי, לעשות בהם עסקה, או להימנע מלעשות בהם עסקה. אף אם אדם יוכיח כי בעל המקרקעין חייב כלפיו בחיוב שאינו נוגע למקרקעין – הוא אינו יכול לרשום הערת אזהרה בגין כך. רישום הערת אזהרה לטובת הסוכן יכולה הייתה להתבצע רק אם ניתנה לו על-ידי בעלת הדירה התחייבות לביצוע עסקה או התחייבות להימנע מביצוע עסקה עם אחר, ביחס לדירה.

בית המשפט העליון המשיך ובחן האם ייפוי הכוח שנמסר לסוכן נתן לו את הרשות והסמכות לערוך את מסמך ההתחייבות. שכן הערת האזהרה נרשמה ביחס למסמך זה, והסוכן חתם עליו בשם שני הצדדים, כאמור לעיל.

העליון קבע כי ייתכן שההתחייבות בכתב ההבנות לפיה הסוכן "יוכל לטפל בנכס הנ"ל ולעשות בו כרצונו, לממש, לחייב ולזכות" עשויה, בנסיבות מסוימות, להקנות את הזכות לרישום הערת אזהרה לטובת הסוכן. אך מאחר שהסוכן הפר ברגל גסה את ההתחייבויות בינו לבין בעלת הדירה – לא עומדת לו עוד הזכות "לטפל בנכס" כיום.

לבסוף, בית המשפט קבע כי בעלת הדירה לא נתנה התחייבות שהדירה תשמש כבטוחה להשבת חובותיה כלפי הסוכן. הסוכן לא היה רשאי לנצל את ייפוי הכוח שניתן לו על מנת לערוך ולחתום על מסמך ההתחייבות, מכוחו נרשמה הערת האזהרה. לפיכך, במקרה דנן, דין הערת האזהרה להימחק, מבלי להתנות את המחיקה בהחזר החוב, ככל שקיים.

יצוין, כי כל שופטי ההרכב של בית המשפט העליון (השופטים גרוסקופף, כשר ורונן) סברו ביחס לתוצאה, כי דין הערעור להתקבל, ויש למחוק את הערת האזהרה ללא כל תנאי. עם זאת, השופט כשר סבר, כי יש להגיע לתוצאה זו, אך מנימוקים שונים. לשיטתו, ככל שבעלת הדירה אכן קיבלה סך של 350,000 שקלים, הסוכן היה זכאי לרשום הערת אזהרה בדבר הימנעות מעשיית עסקה בדירה, להבטחת זכויותיו על פי כתב ההבנות – גם בהיעדר אמירה מפורשת על רישום הערה בכתב ההבנות. עם זאת, עם ביטולו של ההסכם בין הצדדים בשל אי עמידת הסוכן בהתחייבויותיו, דין הערת האזהרה להימחק.

[ע"א 6952/21 וילנצ'וק נ' חן (פורסם בנבו, 22.10.2023)]. 

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה. עריכה: עו"ד ספיר בנימיני, בסיועו של טרום המתמחה אביב דהן.