ועדת הערר שמה גבול ל"מדיניות המתחמים" של ר"ג: לא ניתן למנוע מכוחה מיזמי תמ"א 38

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה של מחוז תל אביב, שמה גבול למדיניות המתחמים הגורפת של עיריית רמת גן, כך עולה מהחלטה שקיבלה השבוע הוועדה בראשות עו"ד נורית טביב מזרחי. במסגרת ההחלטה קבעה הוועדה כי מדיניות העירייה לפיה יש להעדיף תכנון מתחמי על פני פרוייקטים נקודתיים אמנם מבורכת, אך אינה מחייבת, ולא ניתן לדחות בגינה בקשות היתר למיזמי תמ"א 38 כאשר בסביבת הבניין לא מקודמת כל תוכנית התחדשות מתחמית קונקרטית.

מדובר בערר שהגישה חברת "אמ"מ צ.ב יזמות ובניין" נגד העירייה, שנגע לבקשת היתר למיזם תמ"א 38 בבניין בן שתי קומות ו-9 דירות ברחוב הרא"ה בשכונת מרום נווה בעיר. החברה היזמית ביקשה להרוס את הבית ולבנות תחתיו בניין בן 10 קומות ברוטו ו-26 יח"ד, לצד 27 מקומות חניה, 26 מתוכם בחניון רובוטי.

הוועדה המקומית דחתה את הבקשה מכיוון שעל פי תוכנית האב לשכונה יש עדיפות לבנייה מתחמית, והמליצה לצרף את התוכנית ליוזמות ההתחדשות בחלקות צמודות כחלק מבנייה מתחמית. נימוקים נוספים לדחייה היו גובה הקומות שלפי הוועדה המקומית לא מתאים לתוכנית האב, בניית חניה רובוטית המנוגדת למדיניות הוועדה וטענות נקודתיות נוספות. בעקבות הדחייה הגישה החברה היזמית ערר.

"החלטה בלתי סבירה ופוגעת"

החברה היזמית טענה בערר כי "הנימוק שעליו נשענת ההחלטה אינו מבוסס, וההחלטה היא בלתי סבירה ופוגעת בבעלי הזכויות במקרקעין באופן בלתי מידתי תוך שהיא עומדת בסתירה להחלטות ועדות הערר ולפסיקת בתי המשפט בנושא… מדובר בבקשה ראויה להיתר התואמת ברובה את המדיניות ואשר קודמה במסדרונות מחלקת רישוי חודשים ארוכים, קיבלה את תמיכת גורמי הצוות, אשר איש מהם לא ציין כי הבקשה טעונה 'תכנון מתחמי'".
 

ועדת הערר: "השתכנענו מטענת העוררת כי בנסיבות העניין, הנימוק המרכזי עליו נשענת החלטת הוועדה המקומית אינו מבוסס דיו וכי ההחלטה דנן אינה מאזנת נכונה בין מכלול השיקולים התכנוניים. אמירת הוועדה המקטומית ש'כבר היום ידוע' שיש 3 חלקות סמוכות ש'עורכות בירורים' בנושא 'במסגרת פרה רולינג', דווקא ממחישה כי מדובר ברעיון ראשוני בלבד"

עוד טענה היזמית כי השכנים כלל לא מעוניינים בהתחדשות: "הבקשה לא פוגעת בהתחדשות מגרשים סמוכים שנכון לעתה ועל אף ניסיונות רבים שעיכבו משמעותית את הפרויקט נשוא הערר, כלל אינם מעוניינים לקדם פרויקט במקרקעיהם". עוד טענה שהשקיעה הרבה זמן וכסף בשעה שכלל לא נדרשה לתכנון מתחמי ועתה הערייה דורשת ממנה להתחיל את ההליך התכנון מהתחלה. לגבי תוכנית האב השכונתית טענה שזו מדיניות שניתן לסטות ממנה. לסיכום טענה כי "החלטת הוועדה המקומית לא מאוזנת, כאשר מחד היא שומטת את העיקרון של תמ"א 38 ומאיינת אותה, ומנגד, לא ניתן באופן קונקרטי לפעול להתחדשות מתחמית. כמו כן שבניגוד למדיניות העירייה נגד חניה רובוטית, הפתרון הציגה משוכלל ואינו מפריע לתנועה".

מנגד טענה העירייה כי העוררת לא התאימה את בקשתה להוראות בתיק המידע שקיבלה והיא מנסה לכפות תכנון לקוי ופגום בהתעלם מנקודת המבט העירונית, וכי העוררת קיבלה בתיק המידע הערות לעניין הפיתוח אך לא התאימה את התכנון המוצע על ידה במסגרת הבקשה להערות אלה, שבחלקן מהותיות. "העוררת לא התאימה את בקשתה למדיניות האב לשכונה ומנסה לכפות על הוועדה המקומית לחרוג ממדיניות השכונה ללא הצדקה".

עוד טענה העירייה כי  במסגרת תכנית זו סומנו במפורש כל המגרשים בהם כן תתאפשר התחדשות לפי תמ"א 38 . מלבד מגרשים אלה, בשאר אזורי השכונות יש לפעול בהתאם וכי "העוררת מזלזלת בעדיפות שנקבעה בתכנית האב ומתייחסת אליה כהמלצה לא מחייבת. תכנית האב מביאה לידי ביטוי גם את המסקנות והלקחים שהופקו מעשור של מימוש פרטני של תמ"א 38 ברחבי העיר והעובדה כי מימוש כזה אינו עולה בקנה אחד עם תכנון עיר מושכל".

"החלטת הוועדה המקומית אינה מאזנת נכונה בין מכלול השיקולים"

ועדת הערר קיבלה את טענות המערערים כי במקרה זה לא ניתן לבנות בנייה מתחמית וכי השכנים לא חפצים בכך: "לאחר ששקלנו בדבר, השתכנענו מטענת העוררת כי בנסיבות העניין, הנימוק המרכזי עליו נשענת החלטת הוועדה המקומית אינו מבוסס דיו וכי ההחלטה דנן אינה מאזנת נכונה בין מכלול השיקולים התכנוניים: מחד גיסא - שיקולים של העדפת תכנון מתחמי, ומאידך גיסא שיקולים של בחינת - נסיבות העניין הפרטניות, הן המגרש הפרטני ובעלי הזכויות בו, הן בחינת מידת התגבשותו של הרעיון לתכנון מתחמי, וכן שיקולים העומדים בבסיס תכליותיה של התמ"א". עוד נכתב כי "האמירה ש'כבר היום ידוע' שיש 3 חלקות סמוכות ש'עורכות בירורים' בנושא 'במסגרת פרה רולינג', דווקא ממחישה כי - מדובר ברעיון ראשוני בלבד.

עוד כתבה ועדת הערר בהחלטתה כי "תכנית אב הינה מסמך מדיניות הכולל עקרונות והנחיות להתחדשות עירונית. למסמך מדיניות אין מעמד סטטוטורי של תכנית על פי החוק, אלא מדובר בהנחיה מנהלית שנועדה להנחות את הוועדה המקומית בהפעלת סמכויותיה ושיקול דעתה. הוועדה המקומית רשאית לסטות מהנחיה מנהלית באם קיימים שיקולים המצדיקים זאת. מקובלת עלינו ההעדפה לתכנון מתחמי, כפי שבאה לידי ביטוי בתכנית האב, ואף מבורכת בעינינו ככלל. ברם, יש להעדיף חלופה זו כאשר היא מגובשת וממשית ולא כאשר היא בבחינת רעיון ערטילאי ראשוני".

בסופו של דבר קיבלה ועדת הערר את עמדת העוררים כי אין להעדיף בנייה מתחמית וכן בסוגיית החניון הרובוטי שאינו מפריע לתנועה, אך דחתה את הערר בנוגע למספר הקומות, והפחיתה את מספרן בקומה אחת, ל-9.

עו"ד ענת בירן שייצגה את היזם בתהליך מספרת כי "העירייה טענה שיש העדפה לבנייה מתחמית, ושידוע להם שיש התארגנות באזור ולכן בנייה נקודתית לא מתאימה לפי תוכנית האב. אך כלל לא הייתה התארגנות כזו, הם אפילו לא ידעו על מה מדובר, בתשובה לערר הם בכלל התייחסו לרחוב אחר ואין להם מושג באיזה מתחם מדובר. אנחנו טענו שתוכנית האב לא מחייבת וגם אם היא הייתה כזו, היא רק נותנת עדיפות לבנייה מתחמית ולא מעבר לכך, והמשמעות של מניעת פרוייקטים היא שאנשים לא יוכלו לקבל ממ"דים. ועדת הערר קבעה שבעניין זה אנחנו צודקים ב-100%, שמדיניות המתחמים מבורכת אבל חייבים להיות גמישים.

"ברמה עירונית זה מחייב את העירייה לבדוק כל מקרה לגופו ולא להיצמד באופן עיוור לכל מיני החלטות מדיניות. גם שאלו בוועדת הערר  למה לא מפרסמים משהו יותר קונקרטי, למה מיועד כל מתחם, מה מתחבר למה, אבל לא הייתה תשובה להם לזה. כולנו היום בעולם של ניפוץ הקונבנציות. גם בהיבט הזה, זה פרויקט עם זכות קיום ואין סיבה לעכב אותו".