"קשה לראות איך שוק הנדל"ן חוזר לצמיחה מהירה בשנה הקרובה"

"אני מתקשה לראות איך שוק הנדל"ן חוזר לצמיחה מהירה בשנה הקרובה, גם מבחינת הביקושים וגם בהתחלות הבנייה. תסריט שבו המחירים קופאים הוא אפשרי". כך אומר ד"ר אביחי שניר, מהמחלקה לכלכלה באוניברסיטת בר אילן, במסגרת הרצאה מקוונת שערך השבוע " מרכז הנדל"ן ". לצדו הרצה גם נדב בריח, מנכ"ל ובעלי Be Nadlan ומייסד חברת הסטארט-אפ ByondPitch. ההרצאות עסקו בהשלכות המאקרו-כלכליות לאחר המלחמה, החלטות הממשלה והשפעותיהן הקצרות וארוכות הטווח, וכן אסטרטגיות שיווק ומכירה בעת משבר.  

לצפייה בהרצאה:

לצפייה במצגת של ד"ר אביחי שניר הקליקו כאן.

לצפייה במצגת של נדב בריח הקליקו כאן.

לדברי שניר, "בהיסטוריה של ישראל יש מלחמה אחרת שהייתה לה השפעה גדולה על המשק וזו מלחמת יום כיפור. עד יום כיפור קצב הצמיחה היה גבוה מאד, ואז מגיעה המלחמה ב-1973 והצמיחה נחתכת ביותר מחצי. התקופה הזו ידועה בתור העשור האבוד של כלכלת ישראל. אחרי מלחמת יום כיפור, הייתה מלחמת לבנון ב-1982 שלא הייתה לה כמעט השפעה על הצמיחה. ההשפעה השנייה של מלחמת יום כיפור היא על האינפלציה. לפני המלחמה היא הייתה נמוכה ואחרי המלחמה היא יצאה משליטה. לכל המלחמות שבאו אחר כך הייתה השפעה כמעט אפסית על האינפלציה. ההשפעה השלישית היא תקציב הביטחון. עד ששת הימים תקציב הביטחון היה בערך 10%. ואז מגיעה מלחמת יום כיפור והוצאות הביטחון מגיעות לרבע מהתוצר".

שניר ניסה לשרטט את התסריט ליום שאחרי המלחמה, בהנחה שתהיה התייצבות במצב הביטחוני, הצמיחה בארה"ב תישאר סבירה ולא יהיו אירועים חריגים בעולם, דוגמת הקורונה. "מה שמשפיע על שוק הנדל"ן זה הכנסות משקי הבית והריבית. ב-20 שנה האחרונות האינפלציה בישראל הייתה יותר נמוכה מאשר בעולם, ואחרי הקורונה הייתה עליה. בזמן שהאמריקאים הורידו את הריבית יותר מהר אחרי הקורונה, אצלנו הירידה היא יותר איטית. מה שיכול להקשות עוד על הורדת הריבית זה הגירעון הממשלתי".

כאן, מדגיש שניר, יש לממשלה כלים לטפל בריבית, אבל מאחר והם פוליטיים מאוד, לא בהכרח אפשר לבנות עליהם. "אם הממשלה הייתה מקצצת כבר את הכספים הקואליציוניים, ומפרסמת תוכנית לשנה הבאה - יכול להיות שהריבית כבר הייתה יורדת. כל עוד זה לא קורה זה מקשה על בנק ישראל להוריד את הריבית. במקביל, המלחמה האיצה את העלייה של הדולר, כאשר לבנק ישראל יש בערך 200 מיליארד דולר, מתוכם הוא הודיע שימכור 30 מיליארד. מה שמחזק את השקל כרגע אלו המכירות של בנק ישראל. השאלה עד כמה הבנק מוכן להסתכן עם המכירה של הדולרים". 

"הריבית תישאר גבוהה יחסית גם בכניסה לשנה הבאה"

"התחזית בטווח הקצר, היא שברבעון הזה תהיה ירידה בתוצר, וזה אומר שהצמיחה לנפש תהיה רק קצת מעל האפס. הרבעון הראשון של השנה הבאה תלוי בקצב המלחמה, ויכול להיות שגם הוא יהיה שלילי. תלוי בתוצאות המלחמה. התוצר של 2024 יהיה קצת יותר טוב מהשנה הנוכחית, אבל מאחר ויהיה גם גידול בהוצאות הממשלתיות, אז לא בהכרח נראה את הגידול במשכורות. הריבית תישאר גבוהה יחסית גם בכניסה לשנה הבאה, אבל יכול להיות שנראה ירידה בריבית לאזור ה-4%. בטווח הארוך, השאלה היא כמה מגדילים את הצבא וכמה יגדלו הרכישות של הצבא מחו"ל בשנים הקרובות. הפגיעה האפשרית בצמיחה היא בין 0.3% ל-1%, פוטנציאל הצמיחה לנפש ירד מכ-2% ל-1%-1.5%".

עם זאת, לדברי בריח, שוק הנדל"ן יודע לעשות בנקודות מסוימות שינויים מאוד מהירים בטווחים קצרים. " נכון להיום יש ירידה של 60%-70% בהיקף העסקאות וגם אין קמפיינים משמעותיים באוויר. אבל היזמים נערכים לקמפיינים יותר משמעותיים".

"בצד החיובי, אם הממשלה תשלב את החרדים בצבא, מה שישפיע על ההשתלבות שלהם בשוק העבודה, זה יכול להוביל לשיפור בשנים קדימה. שנה קדימה בשוק הנדל"ן - אני צופה ריבית גבוהה יחסית, וצמיחה נמוכה יחסית. אני מתקשה לראות איך שוק הנדל"ן חוזר לצמיחה מהירה, גם מבחינת ביקושים והתחלות בנייה. לא תהיה התרסקות. אבל תסריט שהמחירים קופאים הוא אפשרי בשנה הקרובה. אני גם לא חושב שיהיה גל עלייה משמעותי כמו שהיה פה בשנות ה-90, שישפיע דרמטית על שוק הנדל"ן". 

"תהיה מגמה של ביקוש מוגבר במרכז ובפריפריה הקרובה שנחשבים יותר בטוחים"

לדברי נדב בריח, השפעת המלחמה על שוק הנדל"ן היא מאוד דרמטית. "התחלנו את המלחמה מנקודת סמי מיתון כלכלי של ריבית גבוהה, ויחד עם זאת ראינו ויסות מסוים באינפלציה, במיוחד בחודשים האחרונים. מאחר והריבית הגיעה לשער גבוה, ההחזר לדירה ממוצעת קפץ באופן דרמטי, דבר שמשפיע על יכולת קנייה ועל סנטימנט. בנוסף, הייתה השפעה של הרפורמה המשפטית על השיח, האווירה, העברה של הון לחו"ל ופיחות השקל. מתוך זה הגענו למלחמה, כשלתוך הדבר הזה נכנסו עוד אינדיקציות כלכליות חברתיות ופסיכולוגיות כמו גיוס, אנטישמיות וביקושים שממשיכים להצטבר.

"בנוסף, יש עשרות אלפי עקורים חסרי דיור שאין להם מענה דיור הולם, וגם לזה יש משמעות גדולה. בנוסף, ב-2023 הגענו בכמות העסקאות לכמות הנמוכה ביותר מאז האינתיפאדה השנייה, כשהמקומות שנפגעו ביותר היו במרכז הארץ, ודווקא הפריפריה נפגעה פחות".

עם זאת, לדברי בריח, שוק הנדל"ן יודע לעשות בנקודות מסוימות שינויים מאוד מהירים בטווחים קצרים. " נכון להיום יש ירידה של 60%-70% בהיקף העסקאות וגם אין קמפיינים משמעותיים באוויר. אבל היזמים נערכים לקמפיינים יותר משמעותיים. למרות ששוק הנדל"ן הוא ספינה מאוד כבדה, הוא יודע לנוע בהשתנות מהירה. בתקשורת הרוכשים ראו עד עכשיו בעיקר כתבות שליליות, על כישלון מכרזים. ודווקא מפרוץ המלחמה אנחנו רואים כתבות יותר חיוביות. עם זאת, חוסר הוודאות הוא אפילו עוד יותר גדול לרוכשי הדירות בעת הזו. בשבועות הראשונים היינו בעצירה מוחלטת. לאחר מכן הייתה ירידה במספר העסקאות". 

נדב בריח: "אני חושב שתהיה מגמה של ביקוש מוגבר במרכז ובפריפריה הקרובה, וזה להבדיל מהעשור הקודם שבו הביקוש היה גבוה יותר בפריפריה הרחוקה. ערי המרכז והשרון נתפסות בטוחות יותר וקרובות למוקדי התעסוקה"

"בסופו של דבר בטווח הקצר והבינוני תהיה חזרה לביקוש. בשטח כבר מרגישים תכונה כזו, אבל כל זה תחת הנחת בסיס שלא נפתחת פה מערכה גדולה יותר. בטווח הארוך, השוק מושפע מביקוש קשיח לדירות למגורים. קצב גידול האוכלוסייה שלנו הוא הרי מהגדולים ב-OECD. יש ירידה בהתחלות הבנייה עכשיו ומונופול הקרקעות של רמ"י עדיין כאן, אבל אם נראה אפילו ירידה קלה של הריבית אז התגברות הסנטימנט תהיה משמעותית. בשלב הנוכחי מצטברים עוד ביקושים ולקוחות שרוצים ויכולים לקנות עדיין דוחים החלטת קנייה. זה יכול להשפיע בטווח הארוך על המחירים כלפי מעלה".

"לעבור ממכירה מבוססת לחץ למכירה מייעצת" 

"אני חושב שתהיה מגמה של ביקוש מוגבר במרכז ובפריפריה הקרובה, וזה להבדיל מהעשור הקודם שבו הביקוש היה גבוה יותר בפריפריה הרחוקה. ערי המרכז והשרון נתפסות בטוחות יותר וקרובות למוקדי התעסוקה. הפער הקיים בין דירות יד שניה עם או בלי ממ"ד יגדל. בהקשר זה - ערים כמו מודיעין, חולון, אזור ואף אשדוד - יכולות להראות עלייה משמעותית יותר בביקוש לדיור מכיוון שהן מציעות איזון בין בטיחות ונגישות. אזורים כמו באר יעקב, פתח תקווה, ראשון לציון, קריית אונו, עשויות לחוות התאוששות מהירה יותר בקצב עסקאות נדל"ן מכיוון שהן גם מקושרות היטב לאזורי התעסוקה.

 במקביל, יהודים בחו"ל יעדיפו בשלב הראשון אנטישמיות על פני מה שהם רואים כאן. לכן בטווח הקצר לא תהיה נהירה שלהם לכאן. אולי בטווח הארוך נראה התעצמות במגמה הזו. לגבי יציאה לחו"ל של ישראלים - המלחמה חיזקה את הרצון להישאר בארץ וגם האנטישמיות בעולם חיזקה את זה. ההמלצה שלי ליזמים היא לייצר פעילות לטווח ארוך לשיווק לתושבי חוץ, זה לא לטווח מיידי". 

בריח ממליץ למנהלי שיווק ומכירות לחקור את הקהל שלהם ולהבין לעומק את השינוי הפסיכולוגי שהוא עבר, וליזמים לתכנן פרויקטים בראי המציאות הביטחונית שהשתנתה. "האסטרטגיות חייבות להשתנות כדי לענות על הצרכים והרצונות המתפתחים והמצבים הרגשיים של הלקוחות. לעבור ממכירה מבוססת לחץ למכירה מייעצת. במקביל, יש לחזק את תחושת הבטחון ולתכנן פרויקטים בהתאמה לצרכים והרצונות החדשים כמו: עמדת שומר, קודן, מצלמות, גידור, ממ"דים וכו'".