העליון: תוספת שונה של שטח לבעלי דירות מוצא שונות אינה אפליה

"העובדה כי לבעלי דירות מוצא שונות ניתנות דירות תמורה עם תוספת שונה של מטראז', אין בה כדי להקים טענה להפליה", כך קבע השבוע שופט בית המשפט העליון, השופט יחיאל כשר, בהחלטה על בקשת רשות ערעור של בעלת נכס בפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובנייה ברחוב זיכרון יעקב באזור כיכר המדינה בתל אביב, שסירבה לחתום על הסכם ההתחדשות. בקשת רשות הערעור הוגש על פסק דין של המחוזי, ובעקבות פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין מנובמבר 2022. 

התביעה הוגשה נגד 11 הדיירים הנותרים בבניין שהתקשרו עם החברה היזמית משולם לוינשטיין להקמת בניין חדש בן 26 דירות. על פי ההסכם, כל בעל דירה יהיה זכאי לקבל דירה חדשה, גדולה ומשופרת, אשר תמוקם שתי קומות מעל דירת המוצא שלו. במסגרת ההסכם חולקו הדירות בבניין הקיים לגדולות, בינוניות וקטנות, ונקבע כי לדירות הגדולות יתווספו 23 מ"ר, ולדירות הבינוניות והקטנות יתווספו 19 מ"ר. כמו כן, נקבע בהסכם כי לכל דירה חדשה תוצמד חניה וכן תכלול מרפסת בשטח של 11 מ"ר.

הדיירת התנגדה לביצוע הפרויקט וסירבה לחתום על ההסכם בטענה לאפליה. לכן יתר הדיירים הגישו תביעה למפקחת על רישום המקרקעין בבקשה שתחייב את הדיירת לחתום על ההסכם עם היזם או לחילופין לאפשר לבא כוחם לחתום על ההסכם בשמה.

תמ''א 38 (שאטרסטוק)

הדיירת טענה שההסכם מפלה אותה, כיוון היא גרה בדירה בינונית והיא זכאית לתמורה עם תוספת שטח קטנה יותר מזו הניתנת לדירות הגדולות. עוד נטען כי לפי ההסכם, קטן חלקה היחסי של המבקשת ברכוש המשותף בהשוואה לדירות הגדולות, באופן המפלה אותה לרעה. עוד טענה, כי היא זכאית לדירת תמורה בקומה השישית, ולא לדירה בקומה החמישית כפי שהוצע לה. עוד טענה למאפיינים ייחודיים לדירה המזכים אותה לטענתה בתמורה גדולה יותר. בנוסף טענה כי התובע "האמיתי" בהליך הוא היזם, שלא הגיש כלל תביעה – ועל כן יש להורות על צירופו להליך. עוד טענה המבקשת כי ההסכם כולל תניות בלתי סבירות.

המפקחת דחתה את טענות הדיירת, שלא ויתרה וערערה 

בנובמבר 22 ניתן פסק דין של המפקחת שדחתה את טענות הדיירת לייחודיות הדירה, כך למשל קבעה שאין ייחוד בכך שמדובר בדירה יחידה בקומה, כיוון שכל הדירות העורפיות יחידות בקומה, או לגביי טענת הדיירת שקרבתה לגג ייחודית, המפקחת קבעה כי לא מדובר דווקא ביתרון, בשל חשיפה לפגעי מזג האוויר - טענה שאף הדיירת הסכימה איתה.

עוד נקבע כי המבקשת אינה זכאית לקבל דירת תמורה בקומה השישית, כי כל הדירות בבניין אשר מצויות בחצי קומה, לרבות דירתה של המבקשת, רשומות בפנקסי המקרקעין כדירות הממוקמות חצי קומה מתחת למיקומן בפועל. ההתייחסות אל כל בעלי הדירות הממוקמות בחצאי הקומות, במסגרת ההסכם, הינה זהה, ומבוססת על מיקום דירתם כפי שהוא מופיע במרשם המקרקעין, ועל כן אין כל פגם בכך שהוצעה למבקשת דירת תמורה בקומה החמישית ולא השישית, והפער בין קומה לקומה זניח מבחינה כלכלית, לפי הערכת שמאי. 

המפקחת קבעה כי אין להשוות את דירתה של המבקשת לדירות הגדולות – שכן מדובר בקבוצות השוואה שונות.  לכן לא מתקיימת כל הפליה לרעה ביחס למבקשת, שכן מתקיים שוויון בין דירת התמורה שלה לדירות התמורה שהוקצו לבעלי הדירות אשר מחזיקים בדירה דומה 

לגבי הטענה העיקרית קבעה המפקחת כי אין להשוות את דירתה של המבקשת לדירות הגדולות – שכן מדובר בקבוצות השוואה שונות.  לכן לא מתקיימת כל הפליה לרעה ביחס למבקשת, שכן מתקיים שוויון בין דירת התמורה שלה לדירות התמורה שהוקצו לבעלי הדירות אשר מחזיקים בדירה מאותו הטיפוס. המפקחת דחתה גם את הטענות האחרות שהעלתה הדיירת. 

הדיירת לא קיבלה את ההחלטה והגישה ערעור לבית המשפט מחוזי שבו חזרה על עיקר טענותיה ובעיקר כי "השוויון אשר על הסכם תמ"א לקיים הוא שוויון כמותי, ולכן על הסכם התמ"א להעניק תוספת מטראז' זהה לכל דירות התמורות המוצעות לבעלי הדירות המקוריות בבניין".

במאי 23 דחה בית המשפט המחוזי את טענתה בקובעו כי השוויון הרלוונטי לפרויקט הוא  "השוויון המהותי-כמותי ולאו דווקא השוויון הכלכלי", וכי בהתאם לכך "המבחן הרלוונטי בקביעה האם נשמר השוויון, או אם לאו, יתמקד בהיקף השטחים המתווספים לכל דירה ולאו דווקא בשווי הכלכלי של דירות התמורה או דירות המוצא".

בית המשפט קבע שהדעה "לפיה המבחן הרלוונטי הוא הכמותי-מהותי אין פירושה כי לכל בעלי הדירות במסגרת הפרויקט תוקנה במסגרת הפרויקט תוספת שטחים זהה, אלא שעל התוספת להיות שוויונית - קרי, כי לשוויים תוקנה תוספת זהה. לפיכך, מקום שבו מדובר בדירות מוצא בגדלים שונים ניתן לקבוע כי השוויון מתקיים גם במקום שבו לבעלי דירות שונות הוקנו תוספות שטח שונות". בסופו של דבר המחוזי דחה את טענת הדיירת.

בית המשפט העליון: "בטענת הדיירת אין ממש" 

גם על החלטה זו הגישה הדיירת ערעור לבית המשפט העליון בשתי טענות חדשות:  אחת נוגעת לסמכות המפקחת לדון בעניינו של יזם הפועל לפי חוק החיזוק, והעיקרית היא ששגה בית המשפט המחוזי שקבע כי עקרון השוויון בין בעלי הדירות אינו מחייב כי לכל דירת מגורים תתווסף תוספת שטח אחידה. לשיטתה, קביעה זו מנוגדת להוראות תמ"א 38 אשר "אינה מבדילה בין השונות של דירות המגורים בבית המשותף: דירה קטנה, גדולה, בקומת קרקע או בקומת ביניים או בקומה אחרונה, משופצת או מוזנחת. כל דירת מגורים זכאית לתוספת אחידה של עד 25 מ"ר (שטח עיקרי + שטח ממ"ד)". 

העליון: "את הבחינה לפגיעה בשוויון יש לבצע תוך השוואה בין שווים ולא בין מי שקיים שוני מהותי ביניהם. לפיכך, העובדה כי לבעלי דירות מוצא שונות ניתנות דירות תמורה עם תוספת שונה של מטראז', אין בה כדי להקים טענה להפליה"

בית המשפט העליון דחה את הטענה בעניין צירוף היזם בקובעו שמדובר בשאלה תיאורטית שאינה משפיעה על התוצאות. השופט קיבל את טענת המחוזי כי "בין אם המבחן הרלוונטי הוא מבחן 'מהותי-כמותי', ובין אם הוא מבחן 'כלכלי', את הבחינה לפגיעה בשוויון יש לבצע תוך השוואה בין שווים ולא בין מי שקיים שוני מהותי ביניהם. לפיכך, העובדה כי לבעלי דירות מוצא שונות ניתנות דירות תמורה עם תוספת שונה של מטראז', אין בה כדי להקים טענה להפליה לפי אף אחד מהמבחנים הנ"ל". 

"גם בטענת המבקשת כי קביעת בית המשפט המחוזי מנוגדת להוראות תמ"א 38 , אין ממש. כפי שהבהיר בית המשפט המחוזי, הוראת תמ"א 38 אליה מתייחסת המבקשת, קובעת כי התוספת המקסימלית שניתן להעניק במסגרת פרויקט כגון הפרויקט בו עסקינן, היא תוספת של 25 מ"ר לדירה. לפיכך, מהוראה זו לא ניתן להסיק דבר ביחס לטענת המבקשת, לפיה לכל בעלי הדירות יש להעניק דירות תמורה בעלות תוספת מטרים שווה, בהתעלם מגודל דירות המוצא שלהם".

שאר הטענות היו חזרה על הטענות הקודמות ולכן נדחו. עם זאת ציין השופט כי "קביעת בית המשפט המחוזי כי למבחן הכמותי-מהותי יש עדיפות על פני המבחן הכלכלי, היא, כשלעצמה, קביעה שאינה חפה מקשיים. עם זאת, נוכח העובדה שבמקרה הזה אין צורך להכריע בשאלה זו, היא תמתין לעיון מלא והכרעה במקרה המתאים לכך". בשל כך הבקשה נדחתה, ולא נקבעו הוצאות משפט. gו"ד רן ברא"ז
ממשרד עורכי דין לוי טילר | נרדיה | הר צבי | ברא"ז ושות' ייצג את בעלי הדירות