"במשרד האוצר מבינים אולי במספרים - אבל כנראה לא מבינים בנדל"ן"

מידי כמה שבועות מפרסמת הכלכלנית הראשית במשרד האוצר סקירה הנוגעת לענף הנדל"ן בישראל. כך למשל פורסמה לאחרונה סקירה תחת הכותרת "זינוק ברכישת דירות על ידי משקיעי הנדל"ן", ולפיה בפברואר האחרון חלה עלייה של 60% במספר הדירות שנרכשו על ידי משקיעים לעומת אשתקד, עם קפיצה של 134% בקניית נכסים באזור באר שבע. אלא ששבועיים קודם לכן נחשפנו לכותרת מסקירה קודמת של האוצר, סקירת הרבעון האחרון של 2020, לפיה "המשקיעים בבאר שבע מכרו דירות בהפסד". לטעמי מדובר לא רק בכותרת מוטעית, אלא גם בניתוח לא נכון של הנתונים. 

מכירים מישהו שמכר ב-20 השנים האחרונות את הדירה שלו בהפסד?

ראשית, נשאלת השאלה - איך מגדירים במשרד האוצר "הפסד"? למה שמשקיע ימכור דירה בהפסד, בעיקר אם מזכירים כי רוב הדירות שנרכשו על ידי משקיעים באזור הדרום היו במחירים של 400-200 אלף שקל עד לפני כמה שנים? כך למשל, ברחוב השלום בשכונה ג' בבאר שבע נמכרו דירות במחיר של 350-320 אלף שקל, ובשדרות ירושלים בשכונה ט' ב-450-400 אלף שקל - זאת בשנים 2012-2010. אותן דירות הכפילו את ערכן במהלך העשור האחרון.

ברחוב השלום בשכונה ג' בבאר שבע נמכרו דירות במחיר של 350-320 אלף שקל, ובשדרות ירושלים בשכונה ט' ב-450-400 אלף שקל - זאת בשנים 2012-2010. אותן דירות הכפילו את ערכן במהלך העשור האחרון

שנית, בואו נגדיר מיהו "משקיע": משקיע הוא מי שרכש דירה שאינה מיועדת למגוריו, אלא כנכס מניב לטווח ארוך. מישהו שמכיר מישהו משקיע שמכר ב-20 השנים האחרונות דירה בהפסד? שירים יד. אין בנמצא, למעט חריג ונקודתי פה או שם. כי באופן כללי משקיע לא יודע למכור בהפסד - בוודאי כשמדובר בדירה.

שלישית, בתור יזם שפעיל בעיר באר שבע, נדהמתי מהכותרת של אותה סקירה רבעונית - כי היא שונה לחלוטין מהמציאות שאני מכיר. כדי לא להיתפס קטנוני וכדי שלא יגידו שאני נתפס לכותרות, ניגשתי גם לנתח את הדו"ח הרבעוני של הכלכלנית הראשית, במטרה להבין על אילו נתונים התבסס הדו"ח. 

הדו"ח גם מציין כי שיעור המס האפקטיבי עלה ב-1.5% לעומת הרבעון המקביל. כלומר משקיעים שילמו יותר מס שבח על המכירה. זה מס שלא עולה אם מוכרים נמוך יותר או מפסידים, ולכן הנתון הזה סותר לכאורה את הטענה להפסד, שהרי אין מיסוי על הפסדים

כך למשל מצוין בדו"ח כי "רווח ההון הריאלי הממוצע בעסקת משקיע עמד על 358 אלף שקל - ירידה של 20% לעומת הרבעון המקביל". באוצר רואים את הפשט, אלא שמי שמכיר את השוק יודע שירידה זו נובעת מכך שמשקיעים פשוט מכרו דירות זולות יותר, ומכאן שהרווח הנומינלי קטן יותר. הדו"ח גם מציין כי שיעור המס האפקטיבי עלה ב-1.5% לעומת הרבעון המקביל. כלומר משקיעים שילמו יותר מס שבח על המכירה. זה מס שלא עולה אם מוכרים נמוך יותר או מפסידים, ולכן הנתון הזה סותר לכאורה את הטענה להפסד, שהרי אין מיסוי על הפסדים.

את המספרים אפשר להסביר בשלל דרכים אחרות

כעת, שימו לב לנתון הבא מתוך הדו"ח: "בולט במיוחד אזור באר שבע, שבו כרבע מהדירות שמכרו המשקיעים הניבו להם הפסד הון ריאלי". כשצוללים למספרים מגלים שמדובר ב-700 דירות שנמכרו על ידי משקיעים, מהן 140 דירות נרשמו שנמכרו בהפסד. אלא שלפני שממהרים להוציא כותרת, אני הייתי מציע לנסות לחפש הסברים אחרים, זאת לאחר שהסכמנו שאין משקיע שמוכר בהפסד.

ואלו ההסברים האפשריים: שימוש בהון שחור במסגרת עסקת המכירה, כך שלא יודעים בכמה באמת נמכרה הדירה; הורים שעושים עסקת מכר לילד או לבן משפחה, ורוצים לשלם פחות מס; גירושין: כידוע, כל זוג שלישי בישראל מתגרש ואלה נוהגים למכור את הדירה לאחד מבני הזוג, במחיר שאינו משקף את מחיר שוק.

ברבעון הרביעי של שנת 2020 נרשם גידול חיובי, לראשונה זה חמש שנים: המשקיעים רכשו 6,200 דירות ומכרו 5,980 דירות. המשמעות היא גידול חיובי של 220 דירות. מדובר בגידול חד של 77% לעומת הרבעון המקביל, וכל האינדיקטורים מצביעים על המשך המגמה

לטעמי, הכותרת שמשקפת את הדו"ח הפוכה: "לראשונה מ-2016 - גידול חיובי ברכישות המשקיעים!" בשנים האחרונות, מדי רבעון, נרשם מלאי שלילי של דירות המשקיעים. כך לדוגמה, ברבעון השלישי של שנת 2017 נרכשו 5,750 דירות על ידי משקיעים ונמכרו 5,900 דירות - ירידה של 150 דירות המוחזקות בידי משקיעים. לעומת זאת, ברבעון הרביעי של שנת 2020 נרשם גידול חיובי, לראשונה זה חמש שנים: המשקיעים רכשו 6,200 דירות ומכרו 5,980 דירות. המשמעות היא גידול חיובי של 220 דירות. מדובר בגידול חד של 77% לעומת הרבעון המקביל, וכל האינדיקטורים מצביעים על המשך המגמה. 

על פי הנתונים תושבי חוץ רכשו רק 300 דירות, אבל דו"ח האוצר מתעלם מכך שבישראל נרכשות מדי שנה מאות דירות על ידי אזרחים ישראלים שחיים בחו"ל (אזרח ישראלי תושב חו"ל לא נספר במקרה זה, רק אזרחי חו"ל). אלה קונים דירות יד ראשונה או משפרים דיור.

ציפייה לעליית מחירים משמעותית גם ב-2022 וב-2023

לפני כמה ימים פורסם כי כלכלני בנק לאומי צופים עליית ערך חד-ספרתית של דירות בשנה הקרובה. כמי שפעיל בשוק, ומעורה במרכז ובפריפריה, באזורי ביקוש ובאזורים ללא ביקוש, אני רואה ושומע על הסתערות של לקוחות על דירות מכל הסוגים והמחירים. העלייה בביקוש נובעת מהעובדה שכולנו ישבנו במשך שנה בבית, והראש לא היה פנוי לעסקה גדולה. כעת רבים הבינו שהגיע הזמן לעשות מעשה. 

הציבור הבין שאין טעם להמתין לממשלה ולצפות לעוד מבצעי מחיר למשתכן או דומים להם; אנשים רואים שהמחירים עולים ללא קשר למצב הבריאותי או לצעדי הממשלה, ותחת המחסור החמור בשיווק קרקעות הם ממהרים לרכוש דירות

נוסף על כך, הציבור הבין שאין טעם להמתין לממשלה ולצפות לעוד מבצעי מחיר למשתכן או דומים להם, ולבסוף - אנשים רואים שהמחירים עולים ללא קשר למצב הבריאותי או לצעדי הממשלה, ותחת המחסור החמור בשיווק קרקעות הם ממהרים לרכוש דירות.

חשוב להבין כי ב-2020, כפי שפורסם לאחרונה, שווקו רק 30% מהתוכנית של הממשלה, והיום אנחנו אוטוטו בחציון של שנת 2021, והשיווקים רק הלכו ופחתו. אני צופה עליית מחירים משמעותית נוספת בשנה הבאה וב-2023, בעיקר משתי סיבות: בעיית שיווק הקרקעות תצוף מהשנה הבאה, ונחווה מחסור חמור מאוד בדירות; והעלייה במחיר חומרי הגלם, עקב בעיות תובלה וסיבות אחרות, שהביאו להתייקרות של חומרי בנייה ולעליית מדד תשומות הבנייה , שכבר בדצמבר 2020 הוסיף 2.2%.

שייקה נפחא הוא המייסד והבעלים של חברת סלעית, מיזמי פרויקט המגורים באר שבע טאצ'