תזכיר החוק החדש: היתרון העצום של תמ"א 38 נמחק – וכל הכוח חוזר לרשויות המקומיות

תזכיר חוק התיקון לתכנון והבנייה שהופץ בימים אלה עוסק במגוון נושאים, ומהווה את השינוי המקיף והמהותי ביותר בחוק מאז תיקון 101 שאושר לפני כחמש שנים. הנושאים שהוא נוגע בהם, בין היתר, הם קביעת חלופה לתמ"א 38, ביטול מוסד ההקלות, צמצום השימוש בהנחיות מרחביות והסדרת קביעת שטחי ציבור במגרשים פרטיים במסגרת תוכנית. 

כאן נעסוק באחד הנושאים החשובים והמעניינים ביותר מבין אלו, נושא המעסיק יזמים, קבלנים , אדריכלים ועורכי דין כאחד – וגם דיירים, כמובן - החלופה לתמ"א 38, אשר תפוג בעוד פחות משנתיים, באוקטובר 2022, אם אכן תוצא לפועל החלטת הוועדה הארצית לתכנון ובנייה.

לפי התזכיר, בכל מקרה שבו יתבקש להוסיף זכויות בנייה למבנה קיים לשם חיזוקו, במסלול הריסה ובנייה מחדש או במסלול חיזוק, יהיה צורך באישור תוכנית בסמכות המקומית, על כל המשתמע מכך

אחד היתרונות העיקריים של תמ"א 38 הוא האפשרות להוציא היתרי בנייה מכוח התמ"א, ללא צורך באישור תוכנית. יתרון עצום זה יבוא לסיומו אם וכאשר תאושר החלופה המוצעת בתזכיר החוק.
לפי התזכיר, בכל מקרה שבו יתבקש להוסיף זכויות בנייה למבנה קיים לשם חיזוקו, במסלול הריסה ובנייה מחדש או במסלול חיזוק, יהיה צורך באישור תוכנית בסמכות המקומית, על כל המשתמע מכך. 

ההחלטה נותרת בידיהן של הוועדות המקומיות בלבד

מעבר לסרבול התכנוני הנובע מההחלטה, פירוש הדבר הוא החזרת מלוא הכוח לוועדות המקומיות, אשר ברצותן תאשרנה תוכניות וברצותן תדחנה אותן, מה שיחייב פנייה לוועדת הערר על מנת שזו תכפה על הוועדה המקומית קידום תוכנית שהיא אינה חפצה בה - והתוצאה ידועה מראש.

אם יאומץ מתווה שיחייב אישור תוכנית לכל פרויקט, יש לקבוע סמכות מקבילה לאישור תוכניות. הדבר יאפשר לפנות לוועדה המחוזית בבקשה לאשר תוכניות חיזוק במקומות שבהם הוועדה המקומית תערים קשיים

אם יאומץ מתווה אשר יחייב אישור תוכנית לכל פרויקט, יש לקבוע סמכות מקבילה לאישור תוכניות, לוועדה המקומית ולוועדה המחוזית. הדבר יאפשר לפנות לוועדה המחוזית בבקשה לאשר תוכניות חיזוק במקומות שבהם הוועדה המקומית תערים קשיים על קידום תוכניות אלה.

בפסגת הנדל"ן 2020 שהתקיימה בשבוע שעבר התייחסה לכך סמנכ"לית מנהל התכנון , עינת גנון, וציינה כי "עוד לא ברור אם תהיה סמכות מקבילה, בסיטואציה שבה הוועדות המקומיות לא ישישו לקדם תוכניות, כמו שקורה היום. קיומה של סמכות מקבילה בוועדה המחוזית תפתור את זה, אבל הנושא טרם הוסכם".

אין משמעות לקיומן של זכויות בנייה בלתי ממומשות

על פי התזכיר, זכויות הבנייה שהוועדה המקומית תהיה מוסמכת לאשר בתוכניות להריסה ובנייה מחדש לא יעלו על 350% מהשטח הבנוי כדין בבניין הקיים, כולל ממ"דים. הוועדה המקומית תהיה מוסמכת להוסיף שטחים (מעבר לאותם 350%) לשם בנייה לצורכי ציבור, עם תקרה של עד 15%   מסך השטח המותר לבנייה מעל פני הקרקע. למעשה, במתווה האמור אין משמעות לקיומן של זכויות בנייה בלתי ממומשות במגרש. 

ומה באשר לפרויקטים לחיזוק ותוספת? התזכיר קובע מפורשות כי הריסה ובנייה עדיפה, אך מאפשר בתוכניות חיזוק סך תוספת של 200% שטחי בנייה מהשטח הבנוי במגרש – שטחים שאותם תהיה הוועדה המקומית מוסמכת לאשר, עם תוספת אפשרית של עוד 10% מסך השטח המותר לבנייה במגרש, עבור שטחי ציבור.

על מנת לאפשר אישור תוכניות חיזוק בפריפריה,  או באזורים שבהם מחירי הקרקע אינם מאפשרים ביצוע פרויקטים כלכליים בהתאם לזכויות הבנייה דלעיל, יש ליצור מנגנון שבו זכויות הבנייה ייקבעו על ידי שמאי מקרקעין  שימונה במתכונת דומה למינוי שמאי מכריע

הכול טוב ויפה – אך גם לפריפריה צריך לתת פתרון: על מנת לאפשר אישור תוכניות חיזוק באזורים אלו, או באזורים שבהם מחירי הקרקע אינם מאפשרים ביצוע פרויקטים כלכליים בהתאם לזכויות הבנייה דלעיל, יש ליצור מנגנון בחוק לאישור תוכנית להריסה ובנייה מחדש, שבו זכויות הבנייה ייקבעו על ידי שמאי מקרקעין ("שמאי פינוי-בינוי") שימונה במתכונת דומה למינוי שמאי מכריע .