בצל הקורונה והזעזועים הרבים בענף: לאן פונה שוק הנדל"ן האמריקאי?

מאז חודש מרץ חווה שוק העבודה האמריקאי משבר גדול, שמתבטא בעיקר באבטלה ברמה חסרת תקדים: ישנם כיום יותר מ-20 מיליון אמריקאים ללא עבודה, ומספרם עולה מידי שבוע – ולא צריך להסביר יותר מדי לגבי ההשפעה העצומה על המשק שנתונים כאלו יכולים להביא עימם. אך עד כה זה לא קרה, בעיקר בשל מהלכים מצד המדינה.

עם פרוץ משבר הקורונה הכריז הממשל האמריקאי על חובתו להגן על האזרחים, והחל להעניק דמי אבטלה מורחבים במקביל ליישום תקנה לשעת חירום, שלפיה נאסר לפנות שוכרים מהבתים. תקנה זו הביאה בין היתר לכך ששיעור פינויי דיירים מבתיהם בזמן הקורונה היה נמוך מאוד, כפי שפורסם כאן לא מזמן. לצד תקנות אלו נקבעה תקנה המאפשרת דחייה של תשלומי המשכנתה לבנקים. אלו לא נותרו ללא מענה, שכן הממשלה הזרימה עבורם כספים לכיסוי ההפסדים על תשלומי המשכנתה ה"אבודים". 

בשבועות הקרובים יגיע זמן התשלום, ואיתו תחזית אפוקליפטית: עיקולי בתים נרחבים של עשרות מיליוני תושבים, וכל זאת כאשר הבחירות לנשיאות נמצאות במרחק שבועות ספורים

אך לא לעולם חוסן: בשבועות הקרובים יגיע זמן התשלום (Payment time, אם תרצו), ואיתו תחזית אפוקליפטית: עיקולי בתים נרחבים של עשרות מיליוני תושבים, וכל זאת כאשר הבחירות לנשיאות נמצאות במרחק שבועות ספורים.

בעלי הבתים ישובו לדרוש את שכר הדירה, הבנקים ירצו את תשלומי המשכנתה

עם פרוץ משבר הקורונה החל ממשל טראמפ ביישום תכנית ה־CARES, שמשמעותה הקפאת תשלומי שכר דירה ומשכנתאות, אך רק עבור נכסים עם גיבוי פיננסי פדרלי (כ־12.3 מיליון נכסים בארה"ב). נוסף על כך הוגדלו ל-600 דולר בשבוע תשלומי האבטלה, והממשל אף הגדיל לעשות ושלח מענק חד-פעמי לכל תושב, בסכום של כ-1,200 דולר. תוכניות סיוע אלו אִפשרו למרבית השוכרים להמשיך ולשלם את שכר הדירה, ולמרבית בעלי הבתים לעמוד בתשלום המשכנתאות.

בשבועות הקרובים ידרשו גם הבנקים את תשלומי המשכנתה מבעלי הדירות, ומאחר שרבים מהם עדיין מובטלים, ללא יכולת החזר, לא יהיה מנוס מפתיחה בהליכי פינוי של מיליוני אמריקאים מבתיהם

במרבית מדינות ארה"ב תקנות אלו צפויות להסתיים באמצע ספטמבר. משמעות הדבר היא שבעלי הבתים יחזרו לדרוש תשלום מהשוכרים, ובחלק מהמדינות אף יורשו לדרוש מהם תשלום רטרואקטיבי. בשבועות הקרובים ידרשו גם הבנקים את תשלומי המשכנתה מבעלי הדירות, ומאחר שרבים מהם עדיין מובטלים, ללא יכולת החזר, לא יהיה מנוס מפתיחה בהליכי פינוי של מיליוני אמריקאים מבתיהם. ההשוואה הבלתי נמנעת היא למשבר הדיור של 2008, שבו איבדו כעשרה מיליון איש את ביתם.

המשבר של 2008 הוביל להכפלה בכמות שוכרי הדירות בארה"ב, בתוך עשור. נתוני מרשם האוכלוסין האמריקאי מצביעים על כך ששיעור שוכרי הדירות עמד על 47% מהתושבים ב-2016, לכל הפחות, לעומת 21% בלבד ב־2006. לכך ניתן להוסיף את העובדה שכמחצית מהשוכרים בארה"ב מוציאים יותר מ־30% מהכנסתם על דיור, כדי להבין שאנו רגע לפני שינוי בעל השלכות מרחיקות לכת על שוק הנדל"ן האמריקאי.

אנומליה: דווקא בזמן המשבר המחירים עולים

הקורונה יצרה תופעה מוזרה בתחום המכירות של נכסים. החשש מהעתיד הלא ברור הוביל רבים מאלו שהתכוונו למכור, להסיר את מודעות המכירה. למעשה הכמות המוצעת ירדה כמעט לאפס, הרבה משום שבעלי הנכסים לא רצו שיסתובבו להם חולי קורונה פוטנציאליים בבית. סיטואציה שבה יש כמות עצומה של קונים ומעט מאוד נכסים למכירה הובילה לכך שדווקא בזמן משבר המחירים התחילו לעלות. למעשה, ממש לאחרונה פורסם כי המחיר החציוני נכס קיים (לא חדש) בארה"ב חצה לראשונה בהיסטוריה את רף ה-300,000 דולר.

לאחר שמשכירים לא קיבלו תשלומי שכירות זה 4-3 חודשים, רבים זנחו את תחום ההשכרות והעבירו את עיקר עיסוקיהם לתחום של עסקאות פליפ, מודל השקעה לטווח קצר, השבחת נכסים ומכירה מהירה

הקורונה הובילה גם לשינויים בתחום השקעות נדל"ן . לאחר שמשכירים לא קיבלו תשלומי שכירות זה 4-3 חודשים, רבים זנחו את תחום ההשכרות והעבירו את עיקר עיסוקיהם לתחום של עסקאות פליפ, מודל השקעה לטווח קצר, השבחת נכסים ומכירה מהירה. 

ואכן, השבחת נדל"ן הניבה בתקופה זו תשואה משמעותית הרבה יותר מהשכרת נכסים. המשקיעים המנוסים יודעים לדקלם שאת הכסף בנדל"ן עושים בקניה, ומשבר בסדר הגודל הזה מייצר לצד הסכנות גם סקרנות רבה. 

כך, רבים מאמינים שנפתחו כעת הזדמנויות קנייה מצוינות. אחת מהן היא קניית הנכסים המעוקלים דרך מכירות פומביות - סיטואציה ייחודית שבה למצב השוק אין השפעה על המחיר, אלא רק לגובה חוב המשכנתה, ולכן לא נדיר למצוא נכסים ב-50% מתחת למחיר השוק, ואף פחות מכך. 

אזרחי ארה"ב יידרשו להתמודד בקרוב עם מציאות חדשה שבה ביתם נמצא בסכנה. למרבה הצער זוהי קטסטרופה בלתי נמנעת עבורם, אך עם זאת מדובר בהזדמנות יוצאת דופן למשקיעים

כעת, כשכל אלו ברקע, מרחף סימן שאלה גדול סביב צעדי הנשיא טראמפ, ובפרט אם יותיר באוויר את החשש להשלכתם של מיליוני אמריקאים לרחוב בתקופת בחירות. סביר שיעשה כל שביכולתו כדי למנוע "תסריט אימים" שכזה, ולכן יחליט בסופו של דבר להאריך את תוכנית הקפאת התשלומים עד למועד הבחירות לפחות. כך או כך, אזרחי ארה"ב - שהורגלו לחיות מהלוואה להלוואה, הרבה מעבר ליכולתם - יידרשו להתמודד בקרוב עם מציאות חדשה שבה ביתם נמצא בסכנה. למרבה הצער זוהי קטסטרופה בלתי נמנעת עבורם, אך עם זאת מדובר בהזדמנות יוצאת דופן למשקיעים המכירים לעומק את חוקי המשחק של שוק הדיור האמריקאי.

הכותב הוא עוז קורן, מומחה לתהליכי רכישה בעסקאות נדל"ן בארה"ב, מייסד ושותף בחברת "תפסת אמריקה"