חוק המטרו: תוספת דרמטית ודרקונית לחוק ההסדרים – שכל אחד חייב להכיר

בימים אלו עסוקה ממשלת ישראל בכמה נושאים בוערים, ואחד מהם – כמו בכל תקופת הכנות לגיבוש תקציב חדש – הוא חוק ההסדרים, שכבר הונח על שולחנה ומחכה לאישור סופי. לא מעט מילים נכתבו על חוק ההסדרים החדש, בי היתר גם בענייני נדל"ן, אך נדמה שסעיף אחד בתוכו נשכח, או נעלם בבליל הארוך של המילים שנכתבו בחוק ההסדרים: חוק המטרו, חוק דרמטי ודרקוני שהוכנס "בדלת האחורית". 

את החוק הזה כל אזרח במדינה צריך להכיר. ומדוע? ראשית, משום שהתוכניות להקמת הפרויקט הגדול הזה כבר מתקדמות במרץ. ושנית, משום שהוא מציע הטלת מס חדש, "מס מטרו", לצד מציע שינויים דרמטיים בהסדרי פיצויים בגין הפקעות קרקע לצורכי תשתית רשת קווי המטרו במטרופולין תל אביב, כמו גם בהליכי תכנון והשבחה בתוואי ולצידו.

הכרזה על המטרו כפרויקט תשתית לאומי – עם "תוספות" לא רצויות במיוחד

חוק ההסדרים החדש מציע, כאמור, לא מעט נושאים הנוגעים לעולם הנדל"ן. אחד מהם הוא ההצעה להכריז על פרויקט המטרו כפרויקט תשתית לאומי. הצעה זו קובעת כי המימון להקמתו יגיע, בין השאר, מהיטלי השבחה , פיתוח ושיווק נדל"ן מעל לתחנות ולמתחמי התפעול (ה"דיפו"), ומפיתוח קרקעות בבעלות מדינה בסמוך לתחנות. על פי הצעה זו, רק כמחצית מעלות הפרויקט תגיע מתקציב המדינה, השאר ממיסים והיטלים.

בחוק קיימת גם רשימת שימושים המסווגים כשימושים ציבוריים, אשר רק עבורם רשאית המדינה להפקיע קרקע, אך על בעלי הקרקעות המופקעות לוודא כי המדינה אכן נצמדת לשימושים אלה בלבד

בחוק קיימת גם רשימת שימושים המסווגים כשימושים ציבוריים, אשר רק עבורם רשאית המדינה להפקיע קרקע, אך על בעלי הקרקעות המופקעות לוודא כי המדינה אכן נצמדת לשימושים אלה בלבד ולא עושה בקרקע שימוש סחיר שאינו מורשה. אומנם צוין בהצעת החוק כי אין בקביעה זו כדי לשנות מדיניות הפקעת קרקע ושימושים שבגינם ניתן להפקיע, אך אין ספק שנדרשת ערנות מרבית מצד בעלי הקרקעות. 

עוד מוצע במסגרת החוק החדש לתקן את חוק התכנון והבנייה כך שהוועדה הארצית לתכנון ובנייה של תשתיות (הוות"ל) תהיה מוסמכת לתכנן גם בנייה למגורים, לתעסוקה ולמלונאות – "שימושים סחירים" -  בתחנות המטרו ובמתחמי ה"דיפו".

היטל השבחה בסך 75%? זו עשויה להיות המציאות

חוק המטרו החדש מתייחס גם לפוטנציאל של פיתוח והשבחת קרקעות לצידי תוואי המטרו. הצעת החוק מציינת כי המועצה הארצית מקדמת תוכנית במסגרתה ייקבעו הוראות להעצמת הבנייה לאורך התוואי. "מערכת הסעת המונים צריכה להיתמך בסביבה עירונית איכותית מוטת תחבורה ציבורית, כדי לממש את הפוטנציאל הגלום בה", נכתב בחוק ההסדרים.

עד כאן הכול טוב ויפה, אלא שכעת מגיע "הדובדבן שבקצפת" - מס המטרו! על זכויות הבנייה הנוספות שהוזכרו קודם, ברדיוס הסמוך לתוואי שייקבע עד ל-31.12.2021, ייגבה היטל השבחה בסך כולל של 75% (!) - 40% לוועדה המקומית, במסגרת היטל השבחה , ועוד 35% למדינה כ"מס מטרו". סכום מס המטרו ייקבע על פי שומת ההשבחה מטעם הוועדה המקומית, אבל המדינה רשאית לערער על השומה הזו. 

בעל קרקע צמודה לתוואי המטרו ינסה למזער את הנזק על ידי השבחת הקרקע ותוספת זכויות בנייה. גם אם יצליח, ימצא את עצמו חייב במס השבחה בשיעור 75% ומתמודד הן מול הוועדה המקומית והן מול המדינה בעררים ובהשגות על המס הזה

במילים פשוטות, בעל קרקע צמודה לתוואי המטרו, אשר נפגע כתוצאה ממטרדי הפרויקט האימתני הזה, ינסה למזער את הנזק על ידי השבחת הקרקע ותוספת זכויות בנייה. גם אם יצליח בכך, הוא ימצא את עצמו חייב במס השבחה בשיעור 75% (מבלי להביא בחשבון מיסים נוספים) ומתמודד הן מול הוועדה המקומית והן מול המדינה בעררים ובהשגות על המס הזה.

עוד מגדילה הצעת החוק וקובעת כי בתוכנית משביחה שהוסיפה זכויות סחירות העולות על 80,000 מ"ר חלף עד 4/7 ממס השבחת מטרו - יוקנו למדינה זכויות בנייה סחירות חלף עד 4/7 ממס המטרו, וזכויות אלה תרוכזנה במתחם נפרד.

לפעול בהקדם להגנה על הזכויות במקרקעין

לסיכום, בחוק ההסדרים משורבב חוק אימתני ודרקוני שעתיד להשפיע על רבים מאיתנו. פרויקט המטרו שמביא עימו חשש לפגיעה בנכסים רבים באזורים מבונים ומרכזיים; הטלת "מס מטרו" שמצטבר ל-75% היטל השבחה ; שינויים בהסדרי הפיצויים בגין הפקעות ועוד.

חלק מהתוכניות כבר הופקדו ופורסמו להתנגדויות הציבור, ולכן יש להיות ערניים עוד יותר ולא להחמיץ את המועד לגיבוש הצעד שיגן על זכויותיכם בקרקע

מומלץ לכל בעל קרקע באזור המרכז ובתחומי המטרו רבתי לבחון, באמצעות אנשי מקצוע מתאימים, אם התוואי עובר בסמוך (או על) המקרקעין שבבעלותו, ולפעול מבעוד מועד להגנה על זכויותיו. יש לציין כי חלק מהתוכניות כבר הופקדו ופורסמו להתנגדויות הציבור, ולכן יש להיות ערניים עוד יותר ולא להחמיץ את המועד לגיבוש הצעד שיגן על זכויותיכם בקרקע.