ועדת הערר המחוזית בת"א: "אין לחייב בהיטל השבחה בגין שטחי מרפסות שניתן היה לקבל מכוח תמ"א 38"

בשורה ליזמים הפועלים לקידום פרויקטי תמ"א 38 בתל אביב: לפני כמה ימים קיבלה ועדת הערר המחוזית תל אביב החלטה מעניינת בעררים שהוגשו בגין שומת היטל השבחה שנערכה לעת מימוש זכויות בדרך של היתר בנייה, לפרויקט הריסה ובנייה מכוח תמ"א 38 ולתוכניות החלות ברחוב מונטיפיורי בעיר.

אחת הסוגיות שנדונו במסגרת העררים הייתה חיוב בהיטל השבחה בגין שטחי המרפסות: ועדת הערר קבעה כי העובדה שפורסמה הקלה בעניין המרפסות אינה מונעת מנישום לטעון לפטור מכוח תמ"א 38 בגין שטחי המרפסות. "אכן פורסמה הקלה בעניין המרפסות", טענו חברי הוועדה בדיון, "ואולם שעה שמדובר בתמ"א 38 ובהיתר המחייב פרסום ממילא, איננו רואים מניעה מהעלאת טענה לפטור, שכן נוסח הפרסום רלוונטי רק לעניין הנדון בפנינו – שאלת החיוב בהיטל השבחה".

שעה שמדובר בתמ"א 38 ובהיתר המחייב פרסום ממילא, איננו רואים מניעה מהעלאת טענה לפטור, שכן נוסח הפרסום רלוונטי רק לעניין הנדון בפנינו – שאלת החיוב בהיטל השבחה "

לגופן של הטענות קבעה ועדת הערר כי בהתאם להחלטה קודמת שניתנה על ידי ועדת הערר בעניין בית מב"מ 13 בע"מ, מקום שבו נותרו זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 - ניתן להשתמש בהן לצורך הקמת מרפסות ואין לחייב היטל השבחה בגין שטחים אלו. "מקובלת עלינו טענתם של העוררים לפיה אין לחייב בהיטל השבחה בגין שטחי מרפסות שניתן היה לקבל כשטחים מכח תמ"א 38". 

ועדת הערר הוסיפה כי במקרים שבהם אין זכויות עודפות מתמ"א 38, "הרי שיש לחייב בהיטל השבחה שטחי המרפסות [...] רק ככל שחורגים הם מקווי הבניין שאותם ניתן לאשר לפי התמ"א" - זאת בהסתמך על ההחלטה בעניין אוליביה רואש, שקבעה שבהריסה ובנייה התמריץ של קווי בניין הוא תמריץ עצמאי מתמריץ זכויות הבנייה. 

החלטה חשובה גם בנוגע לתוכנית המרתפים של ת"א

באותם דיונים קבעה עוד ועדת הערר כי מקום שבו לא הייתה מניעה תכנונית לניצול זכויות מכוח תוכנית ע/1 (תוכנית המרתפים של תל אביב) במועד אישורה, לא ייווצר מועד חיוב נוסף בגין הוספת שטחי מרתפים בעת הוצאת היתר מכוח תמ"א 38 . 

לעניין זה העוררות, שיוצגו על ידי משרד עו"ד עפר טויסטר, טענו כי את ההשבחה בגין הזכויות במרתפים יש לבחון לפי עליית השווי נכון למועד אישורה של תוכנית ע/1 משנת 2003. לעומת זאת, טענה הוועדה המקומית כי היטל ההשבחה נדרש "בגין שטחים שלא היו קיימים במועד הקובע של תוכנית ע/1, ונוספו במסגרת ההחלטה על אישור הבקשה להיתר לפי תמ"א 38 ", ולפיכך לשיטתה המועד הקובע לחיוב בגין שטחים אלה הוא מועד הוצאת ההיתר לפי תמ"א 38. 

כאמור, ועדת הערר קיבלה את הערר, תוך שהיא מסתמכת על החלטה קודמת בעניין יואל משה קרסו . הוועדה קבעה כי בדומה לעניין קרסו, "אף בענייננו, לא הייתה מניעה תכנונית למימוש תכנית ע/1 במועד הקובע".

גם אם אישור הבקשה להיתר מכוח תמ"א 38 הוא 'האקט התכנוני שיצר את הצורך בבניית שטחי המרתף לדירות החדשות' כטענת הוועדה המקומית, הרי שהקמת שטחי הבנייה במרתף התאפשרה מכוח תכנית ע/1"

ועדת הערר הוסיפה: "ודוק, מקום שבו הייתה מניעה תכנונית ממימוש תכנית ע/1 במועד הקובע, יכול שהמועד הנכון לחיוב מכוחה הוא אכן מועד מתן ההיתר מכוח תמ"א 38 המקים את תוכנית ע/1 לתחייה במקרקעין. דא עקא, זהו איננו המקרה שבפנינו. בתוך כך, אין לקבל את טענת הוועדה המקומית לפיה תמ"א 38 הניבה שטחים נוספים למימוש מכוח תוכנית ע/1. 

גם אם אישור הבקשה להיתר מכוח תמ"א 38 הוא 'האקט התכנוני שיצר את הצורך בבניית שטחי המרתף לדירות החדשות' כטענת הוועדה המקומית, הרי שהקמת שטחי הבנייה במרתף התאפשרה מכוח תכנית ע/1". 

מקום שבו לא קיימת הצדקה מהותית לחיוב בהיטל השבחה , ועדות הערר גודעות את ניסיונותיהן היצירתיים של ועדות מקומיות לגבות היטלי השבחה

החלטות אלו של ועדת הערר הן המשך לכמה החלטות שניתנו לאחרונה, אשר בוחנות אם קיימת הצדקה מהותית לחיוב בהיטל השבחה . מקום שבו לא קיימת הצדקה כזו, למשל כאשר קיימות זכויות מכוח תמ"א 38 הפטורות מהיטל השבחה או כאשר מדובר בתוכנית שהמועד הקובע בעניינה חלף זה מכבר, ועדות הערר גודעות את ניסיונותיהן היצירתיים של ועדות מקומיות לגבות היטלי השבחה , במקרים שבהם אין הצדקה לכך.

התיקים: תא 8336-12-18; 8337-12-18; 8338-12-18.

הכותבת היא שותפה במשרד עפר טויסטר עורכי דין אשר אנשיו ייצגו את העוררות בהליך זה, כמו גם את העוררים בהליכים בעניין בית מב"מ 13 ובעניין קרסו , שעליהם הסתמכה ועדת הערר בהחלטתה.