יזמים – גם לזה חשוב לשים לב: סוגיית היטל ההשבחה בתוכניות הכוללות מטלות ציבוריות

לאחרונה מתרחבת בענף הנדל"ן המגמה של הקצאת שטחים מבונים לצורכי ציבור במסגרת תוכניות מפורטות (גני ילדים, משרדי עירייה ועוד) במבנים שעיקר שימושם מגורים ומסחר. בתוכניות אלו תנאי לקבלת היתר בנייה בתוכנית הינו הקמת השטח הבנוי המיועד למטרות ציבור, ורישומו על שם הרשות הציבורית. תוכניות אלו לרוב אינן קובעות במפורש את זהות החייב בהקמת שטח ציבורי זה, שכן השאלה אם ניתן לחייב גורם מסוים להקים את האמור סבוכה ועדיין לא הוכרעה.

עם זאת, ברור שבעלי הקרקע הפרטיים, המבקשים לממש את זכויותיהם בקרקע, הם הנדרשים לכך בפועל, שכן מדובר בתנאי למימוש זכויותיהם, ופרקטית לוועדה המקומית אין יכולת אמיתית לבנות שטחים אלו, שכן היא תידרש על פי דין לערוך מכרז בין מציעים, לצורך בניית השטחים הציבוריים. יתרה מכך, כשמדובר בקרקע בבעלות מעורבת, הוועדה המקומית לא תוכל לבנות את השטח על ידי קבלן אחד בעוד מרבית הבניין נבנה על ידי קבלן אחר.

שאלת היטל ההשבחה: שטחים למטרות ציבור לא יכללו בזכויות הנישום

לאחרונה נושא זה נדון בוועדת ערר, במסגרת שלוש סוגיות בהקשר להיטל השבחה הנובע מתוכניות כאמור. התוכנית המשביחה קבעה כך: "שטח מבונה של 500 מ"ר עיקרי יוקצה לרשות המקומית ויירשם על שמה".

שאלה חשובה שעלתה היא האם בשומת היטל ההשבחה יש לקחת בחשבון כחלק "המצב החדש" גם את שווי זכויות הבנייה שנוצלו לשם בניית השטח המבונה שהוקצה לרשות המקומית?

נקבע, כי אין להתחשב בזכויות אלו בבחינת ה"מצב החדש", זאת בין היתר לאור תקנה 3(א) בתקנות חישוב שטחים. תקנה זו קובעת כי לצורכי חישוב שטח מגרש , יש לנכות את החלק שיועד לצורכי ציבור, אלא אם השטח ממשיך להיות חלק מהמגרש.

העובדה שהבעלים מחויב בהוראות התוכנית להעביר לרשות המקומית זכויות אלו, כשטח בנוי לאחר הקמתו, הרי שהם אינם מפיקים הנאה כלכלית מזכויות אלו ולכן אין לחייבם בגינן

בהתחשב ברציונל של תקנה זו, קבעה ועדת הערר כי אין על שטחים למטרות ציבור להיכלל בזכויות הנישום. נוסף על כך, גם בהתחשב בעקרונות הכלליים העומדים בבסיס גביית היטל השבחה , הקובעים כי יש לחייב נישום רק בגין ההנאה הכלכלית הנובעת מהתוכנית, קבעה ועדת הערר כי העובדה שהבעלים מחויב בהוראות התוכנית להעביר לרשות המקומית זכויות אלו, כשטח בנוי לאחר הקמתו, הרי שהם אינם מפיקים הנאה כלכלית מזכויות אלו ולכן אין לחייבם בגינן. 

מסקנה זו תואמת גם את מבחן השוק: קונה סביר של מקרקעין לא ישלם עבור הזכויות שהוקצו לרשות המקומית מכוח התוכנית החדשה; ומכאן שלא מתקיימת השבחה בפועל ביחס לשטח המבונה שהוקצה לרשות המקומית. שאלה נוספת שעלתה היא אם יש לתת לבעלי הקרקע, במסגרת שומת היטל ההשבחה, לקזז את עלויות הבנייה של השטח מבונה שהוקצה לרשות מקומית. באשר לכך נקבע כי בנסיבות העניין קיזוז עלויות בניית שטח בייעוד הציבורי אינו חותר תחת הרציונל שביסוד חיוב מבקש ההיתר להקצות לרשות המקומית שטח מבונה, ולכן ניתן לקזז עלות זו.

ביחס לטענתה המרכזית של הוועדה המקומית, לפיה מאחר שהתוכנית אינה קובעת את זהות החייב בהקמת השטח הציבורי, בעל הקרקע אינו רשאי לקזז עלויות אלו, נקבע כי בעל הקרקע הוא המתאים ביותר לבניית שטח זה, כאשר מדובר בקרקע בבעלות מעורבת שהוא הבונה העיקרי בה ובעל מירב הזכויות. נוסף על כך נקבע כי מנגנון קיזוז עלויות הבנייה מביא גם לתכנון יעיל מבחינה כלכלית, התואם את צורכי הרשות ומעודד אותה לבחון בקפידה את היקף השטחים הנחוצים לה.

לאור האמור, קבעה ועדת הערר כאמור כי יש לאפשר קיזוז עלויות הבנייה של השטח המבונה הציבורי. בעניין זה נקבע כי הקיזוז ייעשה מההשבחה עצמה, ולא מהיטל ההשבחה כפי שביקש היזם, מאחר שמדובר בהוצאות לצורך מימוש ההשבחה בתוכנית, ועל כן יש לקזזן מבסיס המס – ההשבחה, ולא מסכום המס, דבר שיביא לכך שהיזם והרשות "חולקים" בעלויות.

משמעות החלטה זו הינה שבמקרים מסוימים היטל ההשבחה יופחת בגין ביצוע מטלה ציבורית גם במקום שבו התוכנית לא קבעה מפורשות מי הגורם שיבצע זאת, ובצדק, שכן אי הכרה בעלויות אלו תהיה גבייה שלא בשל התעשרות הנישום

משמעות החלטה זו הינה שבמקרים מסוימים היטל ההשבחה יופחת בגין ביצוע מטלה ציבורית גם במקום שבו התוכנית לא קבעה מפורשות מי הגורם שיבצע זאת, ובצדק, שכן אי הכרה בעלויות אלו תהיה גבייה שלא בשל התעשרות הנישום. 

להתעקש שמטלות ציבוריות יופיעו כחובה מפורשת בהוראות התוכנית

לטעמנו יש לברך על החלטה זו, שהינה חשובה ביותר ותשליך על שומות רבות בעתיד. מדובר בסוגיות עקרוניות, בעלות השלכות כלכליות ניכרות על שומות היטל השבחה בגין תוכניות המחייבות בהקמת שטח ציבור מבונה. נוסף על כך, יש לשים לב שהמטלה הציבורית מנוסחת כראוי בעת עריכת התוכנית וכך גם אם יחתמו על הסכם עם הרשות.

על כן, על בעלי קרקע ויזמים לשים לב לעניין כבר בשלב עריכת התוכנית ובהליכי היטל השבחה על הפחתת שווי זכויות למטרות ציבור שעליהם להעביר לרשות, ועל קיזוז עלויות הקמת מבני הציבור, ועליהם להיעזר בגורמי מקצוע ולפנות לערכאות השונות על מנת לעמוד על זכויותיהם.

על יזמים להתעקש בשעת הכנת תכנית מפורטת על כך שמטלות ציבוריות יופיעו כחובה מפורשת בהוראות התוכנית, ולא במסמכים או בהסכמים חיצוניים לתוכנית

כאמור, תוכניות מסוג זה הפכו למחזה נפוץ בשנים האחרונות, בין השאר בתוכניות מפורטות מכוח תוכניות כוללניות, כגון התוכנית הכוללנית של תל אביב - תא/5000 , שם חיוב בהקמתו של שטח מבונה ציבורי מוסדר מפורשות בהוראות תכנית זו. 

על יזמים להתעקש בשעת הכנת תכנית מפורטת על כך שמטלות ציבוריות יופיעו כחובה מפורשת בהוראות התוכנית, ולא במסמכים או בהסכמים חיצוניים לתוכנית. חשוב שיזמים יכירו החלטה זו, ויעמדו על זכותם שלא לכלול בשווי הזכויות "במצב החדש" את הזכויות למטרות ציבור שעליהם להעביר לרשות, וכן להפחית מההשבחה את עלויות הקמת השטח המבונה בייעוד הציבורי.