עושים סדר: מתי משלמים מס שבח ומתי היטל השבחה - והאם אפשר להפחית בהם?

כל אדם שביצע עסקת מקרקעין כלשהי – ולא, הוא ממש לא חייב להיות כריש נדל"ן ותיק ומשופשף – מכיר ושמע על שני המושגים הללו: מס שבח והיטל השבחה. מדובר בשניים מהמיסים הנפוצים ביותר בתחום המקרקעין, אך למרות זאת לא הרבה מכירים אותם לעומק. בדיוק לשם כך החלטנו לשתף אתכם כאן בכל מה שאתם צריכים לדעת בנושא.

מס שבח

המקור לחיוב מס שבח -
חוק מיסוי מקרקעין אשר חוקק בתשכ"ג – שנת 1963. עד היום (נכון לחודש ספטמבר 2019) נעשו 94 תיקונים לחוק. החוק יוצר הבחנה בין מיסוי רווח הון הנובע ממקרקעין בישראל, לרווח הון הנובע מנכסים אחרים (הממוסה דרך חוק מס הכנסה).

החישוב נעשה על ההפרש שבין מחיר המכירה של הנכס לבין מחיר הנכס הנרכש, וכל זה לאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחה הכוללות שכר טרחת עו"ד, שכ"ט יועץ מס, מס רכישה ששולם, עמלת מתווך ועוד

הטלת המס -
מס שבח הוא למעשה המס שמשולם על השבח שנוצר לנו בעקבות מכירת נכס. החישוב נעשה על ההפרש שבין מחיר המכירה של הנכס לבין מחיר הנכס הנרכש, וכל זה לאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחה הכוללות שכר טרחת עו"ד, שכ"ט יועץ מס, מס רכישה ששולם, עמלת מתווך ועוד. מס השבח כיום עומד על שיעור של 25% מתוך השבח נטו שנוצר לנו בעת מכירת הנכס.

מה הם המקרים הנפוצים לחיוב במס שבח? 

כדי שיחול חיוב במס שבח צריך שיהיה שבח, כלומר רווח על מכירת המקרקעין. עסקאות סביב הנכסים הללו, לרוב, יגררו חיוב במס שבח:

- דירת יוקרה בסכום של יותר מ-4,522,00 שקל
- דירה של תושב חוץ שהוא גם בעלים של דירה במדינת התושבות שלו
- נכסים עסקיים, קרקעות וזכויות בנייה
- דירת מגורים אשר בנייתה טרם הסתיימה ולא הוחזקה על ידי המוכר 18 חודשים
- מרובה דירות - אדם הנחשב המחזיק נוסף על דירתו יותר מ-1/3 בדירה אחרת ו/או 50% בדירת ירושה.

היטל השבחה

המקור לחיוב היטל השבחה -
בתיקון 18 לחוק התכנון והבנייה שהוטל ב-1981. בחוק נקבע כי שומת היטל ההשבחה תיערך על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, וכי לבעלים יש הזכות לערער על עצם החיוב, בפנייה לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה , או על גובה החיוב, בפנייה ליו"ר מועצת השמאים למינוי שמאי מכריע . ערעור על גובה החיוב ייעשה בדרך כלל באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעמו של הבעלים.

חיוב המס -
היטל השבחה הוא תשלום חובה בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווי המקרקעין. את היטל ההשבחה מטילה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על הבעלים או על החוכר של המקרקעין. שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה. 

ההיטל משולם בעת מכירת הנכס, בעת תחילת הניצול בפועל של זכויות ההשבחה, או בעת קבלת היתר הבנייה או השימוש. מועד חישוב שווי ההשבחה הוא היום שבו אושרו התוכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג

ההשבחה משולמת בעת מימוש ההשבחה, על ידי בעל הזכויות בעת מכר, או במתן הקלה או שימוש חורג . כלומר ההיטל משולם בעת מכירת הנכס, בעת תחילת הניצול בפועל של זכויות ההשבחה, או בעת קבלת היתר הבנייה או השימוש. מועד חישוב שווי ההשבחה הוא היום שבו אושרו התוכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. היטל ההשבחה לא חל על תוכניות שקיבלו את תוקפן לפני 1 ביולי 1975.

באילו מקרים יחול היטל השבחה ?

היטל השבחה יחול בשלושה מצבים:

בעת מכירת נכס - 
אדם המוכר את הנכס שברשותו ימוסה על רצף התוכניות שהשביחו את המקרקעין מיום הרכישה ועד יום המכירה. חישוב ההשבחה ייעשה על ידי הוועדה המקומית, למועד הקובע של כל תוכנית ותוכנית.

מתן הקלה –
בעל נכס המבקש הקלה (הקלה בקו בניין, הקלה בקומות, תוספת צפיפות) ימוסה על ההשבחה בעקבות מתן ההקלה.

התרת שימוש חורג – 
השבחה בעקבות בקשה לשימוש במקרקעין שלא בהתאם לתב"ע או להיתר.

מס שבח והיטל השבחה - האם מדובר במס סופי ומוחלט? 

לעניין מס שבח המחוקק הבין את העובדה שהשבח נצמח על פני כל השנים שבהן הוחזק נכס המקרקעין על ידי המוכר, ולא רק בשנת המכירה עצמה, ולכן המס ששולם הוא מקדמה על חשבון מס ההכנסה, כלומר כאשר נוצר לנו רווח על נכס המקרקעין שמכרנו, המחוקק מאפשר לנו לפרוס את הרווח על פני ארבע שנות מס אחורנית. שנת המכירה היא אחת מארבע השנים הללו.

המחוקק הבין את העובדה שהשבח נצמח על פני כל השנים שבהן הוחזק נכס המקרקעין על ידי המוכר, ולא רק בשנת המכירה עצמה, ולכן המס ששולם הוא מקדמה על חשבון מס ההכנסה, כלומר כאשר נוצר לנו רווח על נכס המקרקעין שמכרנו, המחוקק מאפשר לנו לפרוס את הרווח על פני ארבע שנות מס אחורנית

על ידי הגשת דו"חות לרשות המיסים, נצרף את החלק של השבח הריאלי ונוסיף אותו להכנסה החייבת של המוכר באותה שנת מס. חישוב המס ייעשה בהתחשב בשיעורי המס החלים על כלל הכנסתו החייבת של המוכר, ובהתחשב ביתרת נקודות הזיכוי שהוא זכאי להן בכל שנת המס הרלוונטית.

כלומר הפריסה מאפשרת למוכר לנצל גם מדרגות מס שולי נמוכות יותר שטרם נוצלו בשנות המס בתקופת הפריסה, וגם לנצל נקודות זיכוי שלהן הוא זכאי על פי הוראות מס הכנסה, לרבות בשל מצבו האישי ומאפייניו, ואשר טרם נוצלו על ידו במהלך שנות המס בתקופת הפריסה – ובכך להקטין את נטל המס שישלם.

אפשרות נוספת להקטין את נטל המס היא על ידי קיזוז הפסדים, כלומר בבואנו לחשב את המס נבדוק אם יש למוכר הפסדים ממקורות הכנסה שונים שניתן לקזז מהם את החיוב בשבח, ובכך נקטין את תוצרת המס.

כיצד ניתן להקטין את חיוב היטל ההשבחה?

כאשר מקבלים דרישה לתשלום היטל השבחה , חשוב לדעת שישנן כמה דרכים חוקיות להביא להקטנתו בהיקף כזה או אחר. לעיתים אף ניתן להפחית אותו באופן משמעותי ביותר. הדרכים החוקיות להקטנת היטל ההשבחה הן:

הגשת בקשה לתיקון שומה -
את הבקשה לתיקון שומת היטל ההשבחה יש להגיש בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשר שלחה את הדרישה לתשלום היטל ההשבחה. עם זאת, יודגש כי ניתן להגיש בקשה זו רק אם הנישום סבור שבשומה נפלה טעות לגבי הנושאים הללו בלבד: פרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין, התוכניות החלות על המקרקעין וזכויות שיש לנישום במקרקעין.

ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה רק אם הנישום סבור שבשומה נפלה טעות לגבי הנושאים הללו בלבד: פרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין, התוכניות החלות על המקרקעין וזכויות שיש לנישום במקרקעין.

הגשת בקשה למינוי שמאי מכריע – 
אפשרית רק אם הנישום חולק על גובה החיוב בהיטל ההשבחה. 

הגשת ערר בפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה –
אפשרית כאשר ישנה מחלוקת על עצם החיוב וגובה החיוב.

את הבקשות הללו יש להגיש בתוך 45 יום מהיום שבו השומה הובאה לידיעת הנישום (בעל הנכס המוכר אותו) ולצרף אליה את כל המסמכים הנלווים שיש לצרף. לצורך כך יש להיעזר בשרותיו של שמאי מקרקעין .

אז איך בכל זאת היטל ההשבחה ומס השבח שלובים זה בזה?
היטל ההשבחה הוא הוצאה אשר תפחית לנו את השבח שנוצר בגין הנכס, ולכן בבואנו לחשב את מס השבח - ראשית נפחית את סכום היטל ההשבחה ששולם על הנכס הנמכר, ורק אז נחשב את המס שיש לשלם. כך או כך, בשני המקרים חשוב להתייעץ עם שמאי מקרקעין מוסמך, כדי לעמוד על המשמעויות השונות ולבדוק אם ישנן דרכים להקטנת מיסים אלו.