בין שמרון לזילבר: כשמבחן השוק לא רלוונטי, הרבה יותר קל לנצח במספרים

לעדיאל שמרון, מנהל רשות מקרקעי ישראל , ישנן סיבות מצוינות (בלי טיפת ציניות) לחריגה מהיעדים שהציגה לו הממשלה לשנת 2019. בתחילת השנה, בפברואר 2019, נקבה הממשלה ביעד לפרסום מכרזי קרקע להקמת 70,000 יח"ד וחתימה על עסקאות ל-45,000 יח"ד עד סוף השנה, בעוד שבפועל, רמ"י פרסמה בשבוע שעבר כי בשנה החולפת היא שיווקה מכרזים ל-56,340 יח"ד והfzקצתה בפועל קרקעות ל-38,628 יח"ד בלבד.

ובכל זאת, כפי שכתב שמרון לבוס שלו, שר האוצר ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל משה כחלון, "הרשות גאה בהישגיה, נוכח האתגרים הייחודיים שעמדו בפניה בשנת 2019. בשנה זו נדרשה הרשות לפעול תחת ממשלת מעבר ומול תוצאות הבחירות המוניציפאליות של 2018. אין ספק כי נסיבות אלו משפיעות באופן ישיר על מידת ההצלחה בתחומי התכנון, הפיתוח והשיווק".

אצל זילבר במנהל התכנון, להבדיל משמרון ברמ"י, אין מבחן השוק המפחיד והקריטי, שיכול לגלות לכולם שמדובר בהיצע דמיוני וכזה שאין לו בכלל שום ביקוש. ככה זה כאשר גם ככה מדובר בתוכניות שאמורות לבלות שנים ארוכות על המדף

אבל השבוע למד שמרון שלמנהלת מנהל התכנון , דלית זילבר, יש ג'וקר מוצלח הרבה יותר. למרות ממשלת המעבר המשותקת, למרות הבחירות המוניציפאליות שהקפיאו והקשיחו את ראשי הערים ברחבי מדינת ישראל, הממשלה קבעה לה יעד לתכנון 105 אלף יחידות דיור, ואילו היא תכננה בשנה החולפת 140,600 יח"ד. איך היא עשתה את זה? אצל זילבר במנהל התכנון, להבדיל משמרון ברמ"י, אין מבחן השוק המפחיד והקריטי, שיכול לגלות לכולם שמדובר בהיצע דמיוני וכזה שאין לו בכלל שום ביקוש. ככה זה כאשר גם ככה מדובר בתוכניות שאמורות לבלות שנים ארוכות על המדף. 

שימו לב לנתונים הבאים: מתוך אותן 140,600 יח"ד שאישרה מערכת התכנון, 65,500 יח"ד - 47% מכלל יחידות הדיור, אושרו במסגרת הוותמ"ל, אותה ועדה מיוחדת לקידום מהיר של תוכניות גדולות למגורים. שנה קודם לכן, ב-2018, אושרו 151,613 יח"ד במוסדות התכנון, מתוכן 59,311 –  39% בלבד, אושרו כתוכניות ותמ"ליות. בשנת 2017 תוכננו 127,163 יח"ד, מתוכן רק 33% - 41,802 יח"ד, אושרו במסגרת ותמ"ל .

ומה קורה בתוכניות ה"רגילות", כמו פעם, אלה שעברו בשנה האחרונה דרך העירייה ו/או דרך הוועדה המחוזית? שם המספרים הרבה פחות מרשימים. בשנת 2019 אושרו תוכניות ל-75,100 יח"ד בוועדות הרגילות, לעומת 92,300 יח"ד שנה קודם לכן ותוכניות ל-84,360 בשנת 2017. כי שם, במסלול הרגיל, הרבה יותר קשה לאשר תוכניות במהירות ותחת הנחה שההתניות המצורפות יחכו

הוותמ"ל היא ועדה מצוינת, אבל דרכה רחוקה מלהיות סלולה עד למסירת המפתח או אפילו הקרקע לבנייה. קל לדחוף לתוכה מספרים מרשימים, כי האקסל סובל הכל, אבל מאוד קשה להוציא ממנה גם היתרי בנייה בזמן סביר ובאותם היקפים מרשימים. רק השבוע עתרה עיריית הרצליה לבית המשפט המחוזי נגד הוותמ"ל בעיר, בדרישה להוספת כמה תיקונים "קלים" – בין השאר הארכת הקו הירוק של הרכבת הקלה ממערב העיר (הרצליה פיתוח) עד למרכז התחבורה החדשה בתוך העיר, וגם תוספת למימון הפיתוח האדיר שמתוכנן בעיר. גם אם נניח שבית המשפט לא ימהר לקבל את העתירה, קשה להניח שנראה מהר כל כך, אם בכלל, את מימוש אותה תוכנית ותמ"ל מפוארת ומתוקשרת שאושרה בהרצליה, "קריית שחקים", שהבטיחה להוסיף 1,650 דירות במגדלים של עד 60 קומות ליד מחלף שבעת הכוכבים. אז הבטיחה.

ומה קורה בתוכניות ה"רגילות", כמו פעם, אלה שעברו בשנה האחרונה דרך העירייה ו/או דרך הוועדה המחוזית? שם המספרים הרבה פחות מרשימים. בשנת 2019 אושרו תוכניות ל-75,100 יח"ד בוועדות הרגילות, לעומת 92,300 יח"ד שנה קודם לכן ותוכניות ל-84,360 בשנת 2017. כי שם, במסלול הרגיל, הרבה יותר קשה לאשר תוכניות במהירות ותחת הנחה שההתניות המצורפות יחכו. שם, במסלול הרגיל, הרבה יותר קשה לאשר תוכנית שברור לכל מי שגר בסביבה שאין להן שום ביקוש. ושם, במסלול הרגיל, פחות מסתכלים על טבלאות האקסל ובעיקר מסתכלים על המחוז ועל העיר.