ביהמ"ש: יזמי התחדשות המכסים את ההוצאות המשפטיות של הדיירים יכולים לקזז זאת מהמע"מ

פס"ד תקדימי חדש צפוי לחסוך כסף רב ליזמים – על חשבון המדינה. על פי פסיקתה של שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, ירדנה סרוסי, יהיו היזמים רשאים לנכות את מס התשומות (מע"מ) בחשבוניות המתקבלות מאת עורכי הדין של דיירים, בדומה לכל שאר התשומות בפרויקט. זאת בניגוד למדיניות רשות המסים עד היום, לפיה לא ניתן לנכות מע״מ בגין חשבוניות המס שהנפיקו ליזמים עורכי הדין המייצגים את הדיירים במיזמי התחדשות עירונית .

כידוע, מקובל כי במיזמי התחדשות עירונית בחירת עורך הדין והמו"מ על שכר הטרחה נעשה על ידי דיירי המתחם המיועד להתחדשות, אך לאחר מכן היזם הוא זה שאחראי לתשלום שכר טרחתו של עורך הדין, כמו גם של נותני שירותים נוספים כגון שמאים או מודדים. תשלום זה עשוי להגיע לשכר טרחה של מיליוני שקלים בפרויקטים גדולים, ולתשלום מע"מ (17%) בגובה מאות אלפי שקלים ואף יותר. קיזוז המע"מ יאפשר ליזמים להפחית את תשלומי המס.

לפסק הדין המלא של בית המשפט המחוזי

פסק הדין מתייחס לערעור של חברת הבנייה נוה גד נגד מנהל מע"מ באזור ת"א-מרכז. פסק הדין עסק בשלוש סוגיות: מועד החיוב, חישוב התשומות ולבסוף - האם באפשרות היזם לנכות מס תשומות  בגין שכר טרחה לבאי כוח הדיירים.

מפסק הדין עולה כי ב-2010 התקשרה נוה גד עם חברת ניסים אסייג בפרויקט פינוי-בינוי משולב בעסקת קומבינציה במתחם הרחובות יוספסברג-בן צבי-כץ בשכונת כפר גנים בפתח תקווה. במסגרת הפרויקט נבנו 360 דירות בארבעה בניינים, ו-89 בעלי הדירות הקיימות קיבלו 89 דירות חדשות. נוה גד, כמקובל, שילמה את שכר הטרחה עבור עורכי הדין של הפרויקט.

הערעור נגע לסכום של 5.7 מיליון שקל והוא עסק בשלוש הסוגיות הנ"ל. בשתי הסוגיות הראשונות השופטת הכריעה לטובת רשות המסים, אך בסוגיית קיזוז המע"מ משכר הטרחה ששולם לעורכי הדין, התקבלה עמדת החברה. טענת מנהל המע"מ הייתה שאין לקזז את שכר הטרחה כיוון שמדובר בשירות שניתן לדיירים ולא ליזם. לעומתם טענה החברה שהיא רשאית לנכות את המע"מ בשל שירותי ייצוג הדיירים, כפי שקיים בשירותי בנייה אחרים שהיא נותנת. היא הוסיפה כי היא מחויבת לממן שירותים אלה, מכיוון שמדובר בהוצאות הכרחיות לביצוע הפרויקט שבעלדיהן לא יקום הפרויקט.

בפסק הדין נקבע כי אמנם מדובר בשירות משפטי שמסופק לדיירים, אולם ממילא זה נכון גם להוצאות אחרות כמו פינוי והובלה שמהם נהנים הדיירים ועדיין נחשבים ל"שירותי בנייה" שמותרים בניכוי. עוד הוסיפה השופטת כי לא ניתן לנתק את בניית דירות התמורה מבניית דירות היזם: "לא ניתן היה לבנות את דירות היזם לולא ניתן שירות משפטי לדיירים". 

לדבריה, החברה היזמית היא הצד המתאים ביותר לשיוך התשומה, "וכך מוגשמת בצורה הטובה ביותר המהות הכלכלית שעומדת בבסיס האפשרות לנכות תשומות". לכן, היא קבעה כי יש לאפשר את קיזוז המע"מ. כיוון שששתי הסוגיות האחרות נדחו בערעור חויבה המערערת ב-90 אלף שקל הוצאות משפט ושכר טרחה. החברה המערערת יוצגה על ידי עורך דין (רו"ח) שלומי ואקנין ועו"ד אריאל אפשטיין ממשרד מאיר מזרחי.  את מנהל מע"מ ייצג  עו"ד ערן פיירשטיין, פרקליט מחוז ת"א.

"סוגייה בעלת השלכות רוחב משמעותיות"

לדברי עו"ד ורו"ח דן טולדנו, מוביל תחום מיסוי נדל"ן במשרד ארנון, תדמור-לוי, "עד פסק הדין הזה יזמים היו סופגים גם את המע"מ, אבל יש חוות דעות בשוק של עורכי דין ורואי חשבון שלפיהן ניתן לקזז את המע"מ, כי הוא מותר בניכוי. למעשה פסק הדין ניתן עבור כל השירותים הניתנים לדיירים ומשולמים על ידי היזם. זו הפעם הראשונה שבית המשפט מכיר באופן פוזיטיבי בכך שהיזם בפרויקטי התחדשות עירונית רשאי לנכות את מס התשומות בחשבוניות המתקבלות מאת עורכי הדין של דיירים, בדומה לשאר התשומות בפרוייקט".

דן טולדנו, מוביל תחום מיסוי נדל''ן במשרד ארנון, תדמור-לוי (ניקי וסטהפל)

לדברי טולדנו, אמנם מדובר בהחלטת בית משפט מחוזי, "אך לאור העובדה כי הדבר עולה בקנה אחד ברמת הרציונל עם פסקי דין קודמים של בית המשפט העליון ונוכח נימוקיה של השופטת שהתבססה עליהם - ניכר שמדובר בפסק דין חשוב מאוד. חשוב לציין שפסק הדין הזה ניתן בניגוד למדיניות ארוכת השנים של פקידי מע"מ, ומכאן גם ברור כי מדובר בסוגייה בעלת השלכות רוחב משמעותיות.

"בהקשר זה כדאי לציין ששכר הטרחה של עורכי דין בעסקאות התחדשות עירונית הוא לרוב מאות אלפי שקלים לפחות לפרויקט, ולכן לפסיקה עשויות להיות השפעות רחבות על קופת המדינה והכנסותיה ממסים, בטח בתקופת המלחמה שבה אנו נמצאים, שבעקבותיה ייצאו עוד פרוייקטים רבים בתחום זה לפועל".