רכשו קרקע לאחר שיצא צו להפקעתה, ולאחר מכן דרשו פיצויים. מה קבע העליון?

הפקעה היא רכישה כפויה של זכויות במקרקעין, המתבצעת על ידי המדינה או מי מטעמה לשם הגשמת מטרה ציבורית, ובכפוף לפיצוי כספי מהגורם המפקיע. מעצם היותה רכישה כפויה, הסכמתו של בעל הזכויות אינה נדרשת, ודי בהודעתו של הגורם המפקיע לבעל הזכות על כוונתו להפקיע את המקרקעין מושא זכויותיו.

פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) התש"ג-1943 קובעת כי הזכאות לקבלת הפיצוי הכספי מתגבשת עת תפסה הרשות המפקיעה חזקה פיזית במקרקעין המופקעים. יחד עם זאת,  הפקודה קובעת כי הזכאי לקבלת הפיצוי הלכה למעשה הוא בעל המקרקעין במועד בו ניתן צו ההפקעה. לפיכך, לצורך קביעת הזכאות לקבלת הפיצוי, יש להתחקות אחר בעל הזכויות, כפי שהיה ביום ההודעה על ההפקעה. יוצא מכך, כי הרוכש קרקע לאחר שניתן צו להפקעתה אינו זכאי לפיצוי, הגם שהוא בעל הזכויות בה במועד תפיסת החזקה. 

ואולם, כבר בשנות ה-80 קבע ביהמ"ש העליון ב"הלכת רפאלי", כי הזכות לקבלת פיצויי הפקעה היא זכות בת המחאה. כך שהזכאי לה עפ"י הפקודה יכול להעבירה לידיים חדשות (לדוגמה בעת חתימתו של הסכם מכר). "בהלכת רפאלי" נקבע, כי המחאת הזכות תיעשה בצורה ברורה ומפורשת. אך לא רק. שכן במקרים מסוימים ניתן לקרוא לתוך הסכם המכר הסכמה משתמעת ביחס להמחאת הזכות לפיצוי.

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, אשר נדרש להכריע בשאלת זהותם של הזכאים לפיצויי ההפקעה, בהיעדר הוראה מפורשת בהסכם המכר. ובתוך כך, את האופן הדרוש להמחאת הזכות, במצב דברים שבו היה ידוע וגלוי לצדדים קיומו של צו המורה על הפקעת המקרקעין שנרכשו.

נסיבות המקרה: 

ענייננו בשרשרת עסקאות למכירת קרקע חקלאית ששטחה 32 דונם בעיר רעננה, אשר הופקעה ברובה לטובת סלילת כביש 531 באזור השרון. בשנת 1997, ובשעה שבעלי המקרקעין היו "חברת חלקה 28", נחתם צו הפקעה מכוח הפקודה, ונרשמה לגביו הערת אזהרה בספרי המקרקעין.

המבקשים בענייננו רכשו את המקרקעין לאחר פרסום צו ההפקעה ובשנת 2008 נתיבי ישראל (נת"י) תפסה חזקה במקרקעין המופקעים. בחלוף מספר חודשים, מרחב התכנון בין הערים הרצליה ורעננה שונה, וכתוצאה מכך, חלקים מהמקרקעין שהופקעו הועברו לתחום שיפוטה של העיר הרצליה. עליהם נסב הערעור שבענייננו.

עם היוודע לרוכשים, כי בעיריית הרצליה לא קיימת היתכנות לקידום תוכנית ביחס לשטחים שהועברו לתחומה, ומשכך לא יהיו בעלי הזכויות זכאים לפיצוי בדמות זכויות בנייה, הם פנו לנת"י  לקבלת הפיצוי הכספי בגין ההפקעה. משסירבה נת"י - עתרו למחוזי 

המבקשים רכשו את המקרקעין לאור הפרקטיקה שהייתה נהוגה דאז, לפיה הפיצוי עבור קרקעות שהופקעו יתקבל בדמות זכויות בנייה מכוח תוכנית עתידית שתקדם הוועדה המקומית (שחזור זכויות). לצורך כך נחתם הסכם משולש בינם לבין נת"י והוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה, לפיו מתחייבים הרוכשים, כי לא יתבעו פיצוי נוסף מעבר לזכויות הבנייה כאמור. ההסכמים מול עיריית רעננה קוימו, והם אינם נידונים בפסק דין זה.

עם היוודע לרוכשים, כי בעיריית הרצליה לא קיימת היתכנות לקידום תוכנית ביחס לשטחים אשר הועברו לתחומה, ומשכך לא יהיו בעלי הזכויות זכאים לפיצוי בדמות זכויות בנייה, הם פנו לנת"י  לקבלת הפיצוי הכספי בגין ההפקעה. משסירבה נת"י למתן הפיצוי כאמור - עתרו הרוכשים לבית המשפט המחוזי להכרעה בעניין.

טענות הצדדים בתמצית:

לטענת הרוכשים, הקרקע נרכשה בסכום המשקף את מלוא הזכויות בה (ללא הפחתה בגין ההפקעה). מתוך הבנה ברורה, כי הזכות לקבלת הפיצוי בגין ההפקעה עומדת להם, ומהווה חלק בלתי נפרד מן הממכר.

בית המשפט המחוזי קיבל את עמדתה של נת"י, ופסק כי דין התביעה להידחות. לשון החוק מורה באופן ברור שהזכאות לפיצויי הפקעה נתונה לבעל המקרקעין במועד פרסום צו ההפקעה, ובענייננו אין מדובר ברוכשים

נת"י מצדה טענה, כי לפי הדין המצוי החל, עליה להעביר את כספי הפיצויים לבעל הזכויות במקרקעין במועד בו פורסמה מודעת ההפקעה, והיא מנועה מלהעביר את הכספים למי שאינו זכאי לכך בדין. הרוכשים לא הוכיחו המחאתה של זכות הפיצוי אליהם, ובשל כך העלתה נת"י חשש, כי אם תשלם את הפיצוי לרוכשים - היא עשויה לחוב בכפל פיצוי. זאת בהיותה חשופה לתביעה עתידית, מצד מי שהיו בעלי הזכויות במקרקעין במועד הודעת ההפקעה.

בית המשפט המחוזי קיבל את עמדתה של נת"י, ופסק כי דין התביעה להידחות. לשון החוק מורה באופן ברור שהזכאות לפיצויי הפקעה נתונה לבעל המקרקעין במועד פרסום צו ההפקעה, ובענייננו אין מדובר ברוכשים. עוד קבע ביהמ"ש המחוזי, כי בנסיבות בהן ההפקעה הייתה ידועה לצדדים, וכי כל פרטי המקרקעין נבדקו ואושרו על ידי הרוכשים - אזי מצופה היה כי המחאת הזכות תצוין מפורשות במערך ההסכמי שבין הצדדים, דבר שלא קרה בענייננו.

בגין החלטה זו ערערו הרוכשים לבית המשפט העליון, אשר דן בשאלה - האם הזכות לקבלת פיצויים בגין ההפקעה הומחתה לרוכשים מכללא.  

ההחלטה בבית המשפט העליון

הערעור התקבל. נקבע כי הגם שהסכם מפורש בין הצדדים תמיד עדיף - משעה שהוכרה בפסיקה האפשרות להמחות מכללא את הזכות לפיצויי הפקעה , אין לקבל את דרישת ביהמ"ש המחוזי להוכיח הסכמה מפורשת, אך בשל ידיעת הצדדים על ההפקעה הצפויה. דרישה זו של בית המשפט המחוזי סותרת את "הלכת רפאלי" - שהיא הלכה מחייבת שנקבעה על ידי בית המשפט העליון. עוד קבע בית המשפט, כי דווקא במקרים בהם ידע הקונה על ההפקעה הצפויה, ואף שיקלל זאת במערך הסיכונים הצפויים לו במסגרת ההתקשרות החוזית, או-אז גוברת הסבירות כי הזכות הומחתה לו. וזאת גם אם ההמחאה לא צוינה באופן מפורש.

העליון נדרש לתקן את התוצאה האבסורדית שנוצרה מפסיקת המחוזי, לפיה קיבלו הרוכשים פיצויים בדמות שחזור זכויות בנייה בגין השטח המופקע בתחום שיפוטה של עיריית רעננה. בעוד שביחס לשטח שהועבר לשיפוטה של עיריית הרצליה - לא קיבלו כל פיצוי

בפסק דינו, ריכך בית המשפט את הנטל המוטל על הטוענים להמחאת זכות הפיצוי אליהם, בכך שיוכיחו קיומו של "דבר מה נוסף" התומך בטענתם זו. "דבר מה נוסף" נלמד ממכלול נסיבות ההתקשרות בין הצדדים, ואינו מוגבל באופן דווקני ללשון ההסכם. בנסיבות המקרה שבענייננו קבע בית המשפט, כי קיומה של הוכחה לפיה המקרקעין נקנו בערכם המלא, ללא הפחתת רכיב ההפקעה הצפויה - בכוחה לשמש "דבר מה נוסף", שמעיד כי הזכות לפיצויי הפקעה הומחתה לרוכשים מכללא. בנימוקו הסביר בית המשפט, כי ההחלטה לשלם שווי מלא בגין מקרקעין אשר דבר הפקעתם ידוע וברור, היא החלטה שאין לה כל היגיון כלכלי, אלא במקרים בהם נלקחת בחשבון ציפייתם הסבירה של הרוכשים לקבל פיצויי הפקעה.

את החשש שהביעה נת"י מחיובה בכפל פיצויים, הקהה בית המשפט, בכך שקבע בזהירות המתבקשת, כי תקופת ההתיישנות להגשת תביעה בגין פיצויי הפקעה חלפה. וזאת מבלי שהוגשו תביעות בנדון ע"י מי מבעלי המקרקעין הקודמים. עובדה זו יש בה כדי לחזק את טענת הרוכשים, לפיה הזכות לקבלת פיצויי הפקעה הומחתה להם - ולהם בלבד. 

זאת ועוד, בית המשפט נדרש לתקן את התוצאה האבסורדית, שנוצרה מפסיקת בית המשפט המחוזי. תוצאה לפיה קיבלו הרוכשים פיצויים בדמות שחזור זכויות בנייה בגין השטח המופקע בתחום שיפוטה של עיריית רעננה. וזאת בעוד שביחס לשטח שהועבר לשיפוטה של עיריית הרצליה - לא קיבלו הרוכשים כל פיצוי. מצב זה אינו מתיישב עם השכל הישר, שכן מדובר באותה הזכות, אותם הצדדים ואותה דרך ההמחאה. לא יעלה על הדעת, כי שינוי טכני בלבד בגבולות הערים, עובר לפרסום צו ההפקעה, יפגע בזכותם הבסיסית של הרוכשים לפיצוי. 

סוף דבר:

פסק הדין עוסק בסוגיה אשר נידונה בעבר בבית המשפט העליון, שם נקבעה "הלכת רפאלי" המחייבת בעניין. על אף זאת, במרוצת השנים ערכאות דיוניות פסקו באופן שאינו עולה בקנה אחד עם הלכה זו, ובכך נדמה כי הביאו לכאורה לשחיקתה. בענייננו הבהיר בית המשפט העליון, כי "הלכת רפאלי" עומדת בעינה, גם במצב שבו קיימת ידיעה ברורה של פרטי המקרקעין, לרבות צו ההפקעה שפורסם בגינם. בהחלטתו זו הביא בית המשפט לתוצאה צודקת, אשר מתיישבת עם השכל הישר, ובכך השיב את הסדר על כנו. 

[ע"א 388-22  נתיבי ישראל נ' שלמה הובר (נבו, 15.08.2023)]. 

הכותבת היא ממשרד גינדי כספי ושות, המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה. בסיועו של אביב דהן