חוו"ד משפטית: המקרים בהם יש הצדקה לפטור משכ"ד לעסקים, ומתי יש להפחית 50%

חוות דעת ראשונה מסוגה, לגבי ההשלכות המשפטיות של מצב המלחמה על חוזי השכירות, נשלחה הבוקר (א') אל שרי המשפטים והאוצר, יריב לוין ובצלאל סמוטריץ' על ידי עו"ד אברהם ללום, ראש פירמת אברהם ללום ושות', ועו"ד אלעד אופק ממשרדו. חוות הדעת סוקרת את התרחישים השונים האפשריים בתחום ההשכרה לאור מצב הלחימה, ופרט מהן לדעתו המשמעויות לגבי חובתם של שוכרי הנכסים להמשיך לשלם שכר דירה. 

"בשים לב למצב המלחמה הוטלו מגבלות שונות במשק הישראלי לשם שמירת הביטחון בקרב אזרחי ישראל. ההגבלות שהוצבו השפיעו רבות בתחום העבודה והתעסוקה וכן בפעילויות מסחריות שונות. היקף תחולת ההגבלות הושפעה במרבית האזורים בארץ" כתב ללום בפתיח חוות הדעת, "זאת ועוד שעסקים רבים (לדוגמא: בתחום המסחר, התיירות וכו') אינם פועלים כלל או פועלים בהיקף מצומצם ביותר מכורח הנסיבות, גם בהיעדר מגבלה חוקית על פעילותם.

לקריאת חוות הדעת המלאה הקליקו כאן.

"השלכות המלחמה על חברות מסחריות מרובות פנים... במצבים קיצוניים אף הושבת באופן חלקי או מוחלט פעילות עסקית ומסחרית. הפסקת או השבתה חלקית בפעילות עסקית עלולה להשפיע באופן בלתי סביר על פעילות החברה, ואף להוביל ולגרום השפעות משניות במסגרת הפעילות העסקית".

עיקר חוות הדעת עסקה בחוזי השכירות למסחר ועסקים. לגבי חוזי שכירות לעסקים שתחיקת החירום השביתה את פעילותם, בהם בתי קפה ומסעדות שאינן יכולות להפעיל take away, קניונים, חדרי כושר וכיו"ב, נכתב כי התקנות "מסכלות באופן מלא את אפשרות השוכרים הללו לעשות שימוש במושכר. משוכרים אלו נמנעת האפשרות להפיק מן המושכר את התועלת המוסכמת (לקיים את  פעילותם העסקית מתוך הנכס)". לאלה יש להוסיף "עסקים שהושבתו מחמת שהם ממוקמים באזורים שפונו או היו חלק מהלחימה".

לגבי עסקים שפעילותם נפגעה באופן חלקי בשל חקיקת מצב החרום ממליץ ללום:  "במהלך תקופת החירום יישאו השוכרים ב-50% מדמי השכירות ודמי הניהול, מבלי שהדבר יחשב להפרת חוזה. פטור חלקי זה מתשלום דמי שכירות, משקף כאמור לעיל את אפשרות השימוש במושכר בנסיבות החדשות שנוצרו במדינה לאור המלחמה" 

על סוגי עסקים אלה שפעילותם מושבתת לחלוטין, כתב ללום כי "במצב דברים זה, מאחר שחובת המשכיר היא לאפשר שימוש במושכר לאורך תקופת השכירות, המשכיר נתפס בעיני הדין כמפר הסכם השכירות, הגם שלא באשמתו. עצם המניעות המשפטית להשתמש במושכר, אף בהיעדר אשם מצד המשכיר, מקימה לבעלי העסקים הנ"ל את הזכות לבטל את ההסכם או לפטור עצמם מתשלום דמי שכירות עד להסרת המניעה... לנוכח האמור, יהיו השוכרים מופטרים מחובת תשלום דמי השכירות מבלי לבטל את ההסכם. במאמר מוסגר, יצוין כי בתוך תקופה מסוימת ("זמן סביר") המשכיר יהיה רשאי לבטל את חוזה השכירות, אילולא הודיע השוכר קודם לכן על וויתור הפטור".

"עמידה דווקנית של המשכיר על ביצוע החוזה - חוסר תום לב"

מכאן עבר ללום לדון בסוג מקרה מורכב יותר, והוא חוזי שכירות לעסקים שמצב החירום לא השבית את פעילותם, אך צמצמה את אפשרותם להעסיק עובדים ולנהל את הפעילות הקבועה. "הוראות תחיקת החירום שהותקנו לאור משבר המלחמה המגבילות את נוכחות העובדים במקומות העבודה, מסכלות את אפשרות בעלי עסקים אלו לעשות שימוש במושכר. עסקינן במניעות חלקית שאינה שוללת שימוש מלא בנכס, אך בהחלט שוללת את עיקרו. המגבלות שהוטלו וגיוס כללי אינן מסכלות את מטרת ההסכם ואינן מונעות לגמרי את ההנאה מהמושכר, ועם זאת הוראה חוקית האוסרת על השוכר להכניס למושכר את הרוב המכריע של עובדיו או שלמעשה לאור מצב החירום להעסיק את כלל עובדיו, שוללת את עיקר זכות השימוש אותה רכש בהסכם השכירות". 

לגבי מקרה זה כתב ללום כי "נראה בעינינו שהמקרה דנן הינו מקרה מובהק בו יש מקום להתאמת החוזה מכוח חובת תום הלב בביצוע חוזה... התאמת תנאי החוזה מכוח חובת תום הלב אפשרית ואף מחויבת במקרים המתאימים, ודומה שבמקרה זה עמידה דווקנית של המשכיר על ביצוע החוזה בנסיבות בהן חל שינוי מהותי בתשתית החוזית יהיה בה משום פעולה בחוסר תום לב".

לגבי מקרים אלה מציע ללום כי "במהלך תקופת החירום יישאו השוכרים ב-50% מדמי השכירות ודמי הניהול, מבלי שהדבר יחשב להפרת חוזה. פטור חלקי זה מתשלום דמי שכירות, משקף כאמור לעיל את אפשרות השימוש במושכר בנסיבות החדשות שנוצרו במדינה לאור המלחמה".

לגבי עסקים שעובדים כרגיל ולא הוטלו עליהם מגבלות באשר למצבת העובדים, נכתב כי אינם באים בגדר שוכרים שזכות השימוש שלהם במושכר נמנעה, ולפיכך, "דיני הסיכול אינם חלים ביחס להסכמי שכירות אלו ואף אין, לכאורה, הצדקה להפעיל את דוקטרינת התאמת החוזה לנסיבות המשתנות. גם בחוזי שכירות של מגורים שאינם באזורי הפינוי, קבע ללום כי אין מקום להתערב.

לדברי עו"ד ללום, "בהצטלבות של משפט ודיני החוזים, אני קורא למחוקקים ולמערכת המשפט לגלות גמישות והסתגלות בזמני מבחן אלו. יש להפעיל את עקרון 'תום הלב' בדיני החוזים כדי להתאים את הסכמי השכירות, על ידי כך. מניעת קשיים מיותרים הן לבעלי הדירות והן לשוכרים תוך דגש על דירות שנמסרו ללא תשלום למפונים לאור המלחמה. הדבר משרת לא רק דאגות הומניטריות מיידיות אלא גם יציבות כלכלית ארוכת טווח".

עוד לדבריו, "התערבויות רגולטוריות עשויות להיות מוצדקות גם כדי להבטיח גישה מאוזנת המכבדת הן את ההתחייבויות החוזיות והן את האתגרים חסרי התקדים שמציב המשבר הנוכחי כתוצאה מהמלחמה. בחברה המושתתת על שלטון החוק, חיוני שהמסגרות המשפטיות שלנו יהיו מסוגלות להסתגל לנסיבות יוצאות דופן, לשמור הן על זכויות הפרט והן על טובת היתר".