ועדת הערר: גם מתן היתר לשימוש חורג "נחות" ביחס לשימוש התקף – עשוי לייצר השבחה

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז, בראשות איל תאודור שרון, קיבלה במהלך החודש שעבר החלטה יוצאת דופן לפיה, גם במקרה שבו ביקש וקיבל בעל מקרקעין היתר לשימוש חורג על מנת לבצע "שימוש נחות" בקרקע לעומת השימושים שקובעת התוכנית התקפה – עשוי מתן ההיתר לשימוש חורג להצדיק גביית היטל השבחה מצד הרשות.

להחלטה המלאה של ועדת הערר לחצו כאן 

את הערר הגישה הוועדה המקומית פתח תקווה נגד חברת הציוד ההנדסי הכבד "קומסקו", בעקבות החלטת השמאית המכריעה דנה שיחור כי ההיתר לשימוש חורג שניתן לקומסקו אינו יוצר השבחה . בעקבות קבלת הערר באופן חלקי, החזירה ועדת הערר את התיק לבחינתה של שיחור.

שומת היטל ההשבחה נשוא הערר הונפקה במהלך שנת 2020, אז הנפיקה הוועדה המקומית היתר לשימוש חורג לטובת קומסקו, ולפיו תוכל להשתמש במקרקעין בשטח של 11.6 דונם ברחוב בזל באזור התעשייה קריית אריה פתח תקווה, בייעוד "אחסנה פתוחה" לטובת הציוד המכאני הכבד שברשותה, במקום לייעוד תעסוקה כפי שקובעת התוכנית התקפה בשטח פת/2004. בעקבות מתן ההיתר, הנפיקה הרשות המקומית שומת היטל השבחה על סך של כ-2 מיליון שקלים לחברה. בין היתר התבססה השומה על תוכנית המתאר פת/2200, שאף מעצימה את זכויות הבניה בקריית אריה, ומאפשרת בניית מגדלי תעסוקה של עד 40 קומות.

קומסקו הגישה שומה שכנגד במסגרתה טענה כי ההיתר כלל אינו יוצר השבחה , שכן השימוש שנדרש על ידה הוא נחות, כלומר בעל שווי פחות, ביחס לייעוד התעסוקה שמאפשרת פת/2004. השמאית המכריעה שיחור מונתה על מנת להכריע בסוגיה, ואימצה את עמדתה של קומסקו, תוך שהיא מתעלמת מהשלכותיה האפשריות של תוכנית פת/2200, שכן גם כך לא ביקשה קומסקו לנצל את הגדלת זכויות הבנייה במקרקעין שברשותה אלא לנצל את השטח לאחסנה.

על כך הוגש הערר. לטענת קומסקו, הערר כולו משולל יסוד וחותר תחת עקרונות בסיס בדיני היטל השבחה ובראש זה הוא הצורך לבחון את שאלת עליית השווי באספקלריה אובייקטיבית, היינו: שווי שוק. עוד טענה שטיעון העוררת שגוי לחלוטין מפני שמצב הסובייקטיבי של בעל המקרקעין, העדפותיו, מחשבותיו הלך רוחו אינן פקטור בהליך ברור אם שווי המקרקעין בשוק החופשי עלה.

ועדת הערר לא קיבלה את טענת הוועדה המקומית לגבי רצונות סובייקטיבים של  הבעלים לשימוש בקרקע,  אך כן קיבלה את העמדה שתיתכן עליית שווי שוק. כלומר שבתוכנית המתאר יש כמה אלטרנטיבות, אחת מהן היא לא להשתמש בקרקע ולקדם תוכנית ולהוסיף שימושים. כלומר בתקופה זו עדיף לבעלים לא לעשות כלום אלא להמתין, ובתקופה שהוועדה המקומית מאשרת  שימוש חורג , יכולה להיות  השבחה .

"מצאנו לקבל את הערר. זאת משום שאומדן שווי המקרקעין, כפי שנערך בהחלטת כבוד השמאית המכריעה, שעון על הנחת בסיס שלא נבחנה, שאינה מחויב המציאות ושאינה נותנת כל משקל להשפעתה בשוק החופשי של תכנית המתאר

"תכנית המתאר יוצרת מסגרת תכנונית עדכנית לפיתוח מתחם קריית אריה כחלק מהותי במערך אזורי התעסוקה של מדינת ישראל בכלל ושל מטרופולין תל אביב בפרט. כבתוך כך מקימה התכנית פוטנציאל חדש להרחבה של סל הזכויות והשימושי המותרים במקרקעין, וממילא בכוחה להשפיע על חלופות הפעולה האפשריות והכדאיות, בעיניים אובייקטיביות, ל המשך ניצול משאב הקרקע .

במילים פשוטות: התוכנית משפיעה על התנהגות החברות ופרטים – בעלי הזכות בקרקעות שבתחומה. משמעות הדבר היא, כי לא נבחנו ולא הוכחו במישור השמאי שוויים המיטבי של המקרקעין, ולכן איננו רואים מנוס זולת השבת ההליך לכבוד השמאית המכריעה לצורך תיקון החלטתה".