סיכום תשפ"ג בפסיקה, חלק ב': כיצד נקבע שימוש למגורים ואיך יש לחשב היטל השבחה למיזמי תמ"א 38

פסק דין תקדימי קבע הלכה חדשה בשאלת חבות גופים ציבוריים בהיטלי השבחה , שופט המחוזי גלעד הס קבע מהי הנוסחה לפיה יש לחייב מיזמי תמ"א בהיטל, והעליון קובע כי "בית מגורים" ייקבע לפי השימוש בפועל ולא לפי הייעוד. מרכז הנדל"ן ומסכם יחד עם משפטנים בכירים את הפסיקות החשובות של השנה החולפת.

חישוב היטל השבחה במיזמי תמ"א 38

עו"ד אוהד גביש, עורך דין במחלקת הנדל"ן במשרד עמית, פולק, מטלון ושות'

המקרה: המערערות, החברות קבוצת הירדן ורינובו, הן בעלות פרויקט הריסה ובנייה בהרצליה מכוח תמ"א 38 ומכוח תכנית הר/2213, תוכנית התחדשות מכח סעיף 23, המוסיפה זכויות שאין בתמ"א 38. בעת הוצאת הוצאת היתר הבניה הנפיקה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה שומת היטל השבחה לחברות. שתי המערערות הגישו שומה נגדית, והשמאי יגאל יוסף מונה לשמאי מכריע על ידי ועדת הערר. לאורך התהליך, נקטו הגורמים המעורבים לא פחות מ-4 גישות שונות לגבי אופן חישוב היטל ההשבחה - אחת של הוועדה המקומית, השניה של המערערות, השלישית של השמאי המכריע והרביעית של ועדת הערר.

ההחלטה:  השופט גלעד הס, אשר בעבר כיהן כיו"ר ועדת הערר לתכנון והבניה, במסגרת פסק דין תקדימי בבית המשפט המחוזי בתל אביב, קבע את הנוסחה לחישוב היטל השבחה במסגרת תכניות מתאר מפורטות עירוניות המוסיפות זכויות בניה נוספות, מעבר לסל הזכויות שניתן במסגרת תמ"א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק בפני רעידות אדמה.

בהתאם לפסק הדין, בשלב הראשון לקביעת ההשבחה, יערך חישוב ההשבחה הכוללת הנובעת מכלל האקט התכנוני. כלומר – חישוב ההשבחה שנבעה מתוספת הזכויות בפרויקט, הן אלו שהתווספו בכוחה של תמ"א 38 והן מכוחה של התכנית המפורטת. בשלב השני לקביעת ההשבחה, יש לחשב את היחס בין השטחים שנוספו ומומשו מכוח התכנית המפורטת ולבין סך השטחים שנוספו ומומש הן מכוח תמ"א 38 ומכוח התכנית המפורטת. בשלב השלישי לחישוב ההשבחה, יש להכפיל את היחס בין התכניות בשווי ההשבחה הכללית שנקבע בשלב הראשון (בלי לקחת בחשבון השבחה מאישור ממ"ד והקלות). המכפלה תהיה ההשבחה שאינה פטורה, כאשר היטל ההשבחה יהווה את מחציתה.

המשמעות: פסק הדין מציג זווית חדשנית והגיונית לחישוב היטלי השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית המתבססים על תכניות מפורטות שאושרו מכוח תמ"א 38 , כגון תכניות הרובעים בתל אביב, תכניות הר/2213 בהרצליה וכיוצ"ב.

עמנ (ת"א) 47521-12-22 קבוצת הירדן - חביבה 14 על הנהר בע"מ נ' הועדה מקומית לתכנון ולבניה הרצליה ועמ"נ 54581-12-22 רינובו בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה

פטור מהיטל השבחה למוסד ציבור במכירת מקרקעין

עו"ד ד"ר קייס נאסר, שותף ומוביל מחלקת תכנון ובניה סניף חיפה במשרד עורכי דין פירון

המקרה: תוכנית לבית אבות שקידמה הכנסייה האוונגליסטית ברמלה הובילה לחיוב בהיטל השבחה על סך כ-3 מיליוני שקלים, שנשלח אל הכנסייה על ידי הרשות המקומית עם מכירתו של הנכס ב-2015. ערר שהגישה הכנסייה בטענה כי מטרת שינוי הייעוד לא היתה הפקת רווחים התקבל, וגם בערכאת המחוזי פסק בית המשפט לטובת הכנסייה ונגד הרשות המקומית, שערערה לעליון.

ההחלטה: בפרשה זו עסק בית המשפט העליון בפרשנות סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה המסדיר מתן פטור מתשלום של היטל השבחה למוסד ציבורי, ולפיו " השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות". הוועדה המקומית רמלה וגם היועמ"ש לממשלה ביקשו לקבוע כי הפרשנות הראויה להסדר האמור הוא שמוסד העוסק במטרות ציבוריות כמתואר בחוק זכאי לקבל פטור מהיטל השבחה בשל עסקת מכר מקרקעין בהתקיים תנאי כפול ומצטבר ולפיו הוא יידרש להראות כי אותם המקרקעין משמשים או מיועדים לשמש למטרות הציבוריות הקבועות בסעיף וגם, במקרה של מכר, כי התמורה בעד מכירתם תשמש למטרות שכאלה.

בית המשפט העליון, על בסיס פרשנות לשונית ותכליתית לסעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק, דחה טיעון זה וקבע כי בהתאם לנוסחו העדכני של החוק, די בכך שתתקיים אחת מבין שתי חלופות לצורך תחולת הפטור: הראשונה – שהמקרקעין עצמם משמשים או מיועדים לשמש לאחת המטרות המנויות בסעיף; השנייה – שהתמורה המתקבלת בעד המקרקעין, כאשר מדובר במימוש על-ידי מכר, משמשת או מיועדת לשמש לאותן המטרות. בתוך כך קבע בית המשפט כי תכליתו של הסדר זה היא לעודד פעילות של גופים הפועלים לטובת הציבור לא רק ברמה המקומית אלה גם ברמה ארצית.
 
המשמעות: לפסק הדין השלכה רוחבית והוא נוגע לכלל הוועדות המקומיות בארץ. מצד הוועדות יישום פסק הדין יביא להפסד של היטלי השבחה בסכומי עתק, ומנגד פסק הדין מעניק תמיכה גדולה לפעילות הציבורית של הגופים הציבוריים בישראל.

בר"מ 9231/20 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה נ' הכנסייה האוונגלית האפיסקופלית בירושלים (13/8/23)

הפחתת היטל השבחה על שטחי שירות

עו"ד אוהד גביש, עורך דין במחלקת הנדל"ן במשרד עמית, פולק, מטלון ושות'

המקרה: בית המשפט העליון במסגרת פסק דין תקדימי קבע הלכה אשר שינתה את כללי המשחק לחישוב היטל השבחה במקרים בהם הוועדה המקומית החליטה על הוספת שטחי שירות שלא נקבעו בתכניות ישנות. פסק הדין של בית המשפט העליון, ניתן בהרכב של השופטים: ד' ברק ארז, י' וילנר וע' גרוסקוף.

ההחלטה: במסגרת פסק הדין, קבע בית המשפט העליון את הכללים לפיהם ועדה מקומית יכולה לגבות היטלי השבחה בגין תוספת שטחי שירות מכוח תקנות התכנון והבניה בתכניות ישנות בהן לא נקבעו שטחי שירות כחלק אינטגרלי מסל הזכויות. במסגרת פסק הדין בית המשפט קבע כי מבחינה עקרונית, הוועדה המקומית יכולה לגבות היטל השבחה בגין החלטתה לתוספת שטחי שירות במקרקעין בהן חלות תכניות ישנות אשר אינן קובעות שטחי שירות בנוסף לשטחים שבתכנית. עוד נקבע, כי המועד הקובע לחישוב ההשבחה הינו מועד החלטת הוועדה המקומית להוספת אותם שטחים.

יחד עם זאת, לצד הקביעה כי תוספת שטחי השירות הינו אירוע מחולל השבחה ,  בית המשפט התווה את המסגרת העומדת לנישום בהיטל השבחה לנסות להפחית את גובה ההיטל. נקבע כי ניתן להפחית את היטל ההשבחה, אם נישום יוכיח שגם ערב קבלת ההחלטה לתוספת אותם שטחים (במצב התכנוני הקודם),היה נהוג להוסיף שטחי שירות בהיקף כזה או אחר ובאופן שאותו נוהג השפיע על שווי המקרקעין גם לולא ההחלטה של הועדה המקומית להוסיף את אותם השטחים. 

המשמעות: פסק הדין תורם לוודאות המשפטית בעת חישוב ההשבחה הצפויה מתוספת שטחי שירות, לצד קביעת כללים שמאיים ברורים להערכת ההשבחה.

בר"מ 168-20 אליה ברקול נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון 

"בית מגורים" נקבע בהתאם לשימוש בפועל ולא לפי הייעוד

עו"ד ד"ר קייס נאסר, שותף ומוביל מחלקת תכנון ובניה סניף חיפה במשרד עורכי דין פירון

המקרה: בפרשה זו עסק בית המשפט העליון בפרשנות סעיף 219(ג) לחוק התכנון והבניה שלפיו: "לא יינתן צו מינהלי להפסקת שימוש אלא אם כן מפקח הגיש, למי שמוסמך לתת את הצו, תצהיר חתום בידו שבו ציין את פרטי השימוש האסור שנעשה במקום וכן כי לפי בדיקתו במועד הגשת התצהיר לא חלפו יותר משישה חודשים מיום שהחל השימוש האסור באותו מקום, ולעניין שימוש אסור בבית מגורים – לא חלפו יותר מ-30 ימים מהיום שבו החל השימוש האסור." בתוך כך ניצבה השאלה האם שימוש שלא מגורים בדירת מגורים ייחשב שימוש למגורים בצורה המונעת הוצאת צו איסור שימוש בדירה אם חלף חודש מהשימוש בה, או שדירת המגורים צריכה לשמש למגורים בלבד.

ההחלטה:בית המשפט קבע כי המונח "שימוש אסור בבית מגורים" משמעותו לצורך הוצאת צו איסור שימוש הינה שימוש בבית המגורים למגורים בלבד, ואין להתיר מצב שבו שימוש בדירת מגורים שלא למגורים תמנע הוצאת צו איסור שימוש מכוח סעיף 219(ג) לחוק שמיועד למקרה של שימוש למגורים בלבד. לפיכך, באותו מקרה שבו נעשה שימוש בבית מגורים לנופש ולא למגורים קבע בית המשפט שהועדה המקומית לתכנון ובניה הייתה מוסמכת להוציא צו איסור שימוש בדירה גם אם חלף יותר מחודש ימים על תחילת השימוש בה.

המשמעות: פסק הדין מיועד להגביר את אכיפת עבירות התכנון והבניה שמוגדרות כמכת מדינה והוא מרחיב עוד יותר את סמכות רשות האכיפה וועדות התכנון לטפל בעבירות אלה בצורה מינהלית ומהירה, וכי ההגנה מפני הליכים אלה תעמוד רק לבתי מגורים המשמשים בפועל למגורים.

רע"פ 4808/22 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גליל עליון נ' דביר דרי (25/7/23)