המחירים ברי ההשגה של שכונת הענק החדשה באשקלון מושכים זוגות צעירים מכל האזור

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – עיר היין באשקלון.

עם למעלה מ-11 אלף יח"ד בבנייה, וצפי אוכלוסייה של 40 אלף איש, מצדיקה שכונת עיר היין הנבנית בצפון מזרח אשקלון, את תיאורה כ"עיר" חדשה הנבנית בחולות. בבנייתן של אלפי הדירות במקום מעורבים עשרות יזמים. גם היקפי העסקות הנחתמות במקום, מזכירות עיר לכל דבר. זאת כאשר גם בתקופת היובש הנוכחית, ממשיכות להימכר במקום כ-200 דירות חדשות מדי רבעון. זאת לאחר שבשנת 2021 התקרב מספר העסקאות הרבעוני ל-1,000. 

עם מחירים ברי השגה יחסית, של 1.8-1.9 מיליון שקלים לדירות ארבעה חדרים, ומיקום על כביש 4. מהווה המתחם מוקד משיכה לרבים מרוכשי הדירה הראשונה הן מאשקלון והן משאר ערי האזור – אשדוד ויבנה. באופן מפתיע, על אף היצע הדירות הגדול, וכמות העסקאות שהצטמצמה דרמטית, המחירים בכל זאת בקו עליה בשכונה, ומראים שיעור התייקרות של 10% לדירה ו-18% למ"ר.
 

כרטיס ביקור - אשקלון

תושבים (2020): 146,519

גידול אוכלוסייה (2020): סה"כ 1.7%, ריבוי טבעי 1,492, מאזן הגירה 763, עולים בהשתקעות ראשונה 336

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 5 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 4,343 עסקאות בכל שנת 2022, 1,410 עסקאות בחציון הראשון של 2023

שינוי שנתי במחירי הדירות: ירידה מזערית של אחוז אחד בין רבעון שני 2022 לרבעון שני 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה, ועלייה של 5% לפי המחיר הממוצע למ"ר, כל זאת לצד ירידה דרסטית של כ-50% בכמות העסקאות בעיר בין הרבעונים

מוקדי בנייה חדשה:

-  עיר היין (כ-11,500 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים)

-  מתחם המתנחלים (כ-150 דירות)

-  עיר ימים (כ-720 דירות, כ-1,400 חדרי מלון)

מוקדי התחדשות עירונית: בעיר מקודמים מספר מתחמי פינוי-בינוי, אך כיום אין בה כמעט התחדשות עירונית

מוקדי פיתוח עתידיים: 

-   אצטדיון סלה (פינוי האצטדיון, הקמת כ-1,200 דירות, ושטחי מסחר, משרדים וציבור נרחבים)

-   אגמים מזרח (שכונה חדשה עם כ-5,000 דירות)

-   אבן עזרא (שכונה חדשה עם כ-3,750 דירות)

-   עיר היין צפון (שכונה חדשה עם כ-4,500 דירות)

-   דרום מזרח אשקלון (רובע חדש עם כ-11,000 דירות)

-   מתחם בנימין ( התחדשות עירונית עם תוספת של כ-800 דירות)

-   מתחם עולי הגרדום ( התחדשות עירונית עם תוספת של כ-630 דירות)

-   מתחם אהוד ( התחדשות עירונית עם תוספת של כ-920 דירות)

-   מתחם ההסתדרות ( התחדשות עירונית עם תוספת של כ-550 דירות)

-   שקמים ( התחדשות עירונית עם תוספת של כ-2,850 דירות)

מספר היתרים ב-2022: 22, כולם בבנייה חדשה (אין תמ"א 38 או פינוי בינוי ) 

עיר היין - תעודת זהות

מיקום: צפון מזרח העיר, גובלת בציר מנחם בגין ושכונת נווה דקלים מדרום, דרך יצחק רבין ושכונות גני ברנע, מצפה ברנע, רמת כרמים והרצוג ממערב, שטחים פתוחים מצפון, ומסילת הרכבת ממזרח.

מספר תושבים קיים (מאי 2023, לפי טופס 4 ): 1,520

רמת נגישות של כבישים: סבירה - לשכונה כיום יש רק 3 יציאות, כולן לכיוון דרום לציר בגין. המשמעות היא שככל שיתקדם אכלוס השכונה צפוי לגבור העומס על ציר זה ביציאה והכניסה לשכונה. בעתיד מתוכננים חיבורים נוספים לדרך יצחק רבין, איתו אפשר להגיע למחלף אשקלון צפון בכביש 4, וחיבור נוסף מתוכנן מהשכונה צפונה, גם כן למחלף אשקלון צפון, אך לא ידוע מתי אלה יבוצעו. השכונה עצמה מתוכננת בגריד צפוף יחסית של רחובות, מה שעוזר לפיזור התנועה וצפוי למזער עומסים פנימיים.

רמת נגישות תחבורה ציבורית: סבירה - בשכונה פועלים קווים 14 ו-17 שמגיעים לתחנת הרכבת ולמרכז העיר, בתדירות של כל 15 דקות בערך. צפוי שעם התקדמות אכלוס השכונה יתוגבר שירות האוטובוסים לשכונה, אך לא ידוע מתי ובאיזה היקף. תחנת הרכבת העירונית רחוקה מהשכונה ברגל, אך במרחק רכיבה של עד כ-15 דקות, וכ-10 דקות ברכב או באוטובוס.

רמת נגישות באופניים: בשכונה מתוכננת רשת שבילי אופניים רציפה וצפופה שתאפשר רכיבה למגוון יעדים בתוך ומחוץ לשכונה, כולל חיבור לשבילים קיימים לחוף הים, ושביל מתוכנן לתחנת הרכבת העירונית.

מוקדי משיכה:

-  פארק עיר היין - פארק ענק (כ-300 דונם) שמוקם בימים אלה מערבית לשכונה וישלב שטחי גינון ופנאי עם אתר ארכיאולוגי ומתחם כרמים שמשקפים את ההסטוריה הייחודית של האזור כאתר עתיק לייצור יין. בעתיד מתוכננת הכפלה של שטח הפארק, עם מגרשי ספורט ומסעדה.

-  אזור תעסוקה ובילוי - בצפון מזרח השכונה וממזרח לה מתוכנן אזור תעסוקה חדש שישלב גם מתחמי מסחר ובילוי.

סקירת השוק

עליית מחירים, ויותר מזה ירידה בכמות העסקאות בשנה האחרונה (בין חציון הראשון 2022 לחציון הראשון 2023): עלייה של כ-10% במחיר דירה, עלייה של 18% במחיר למ"ר, לצד ירידה דרסטית של 56% בכמות העסקאות בין התקופות

מספר הדירות בבנייה פעילה: 5,156 

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה: 27 יזמים אשר כולם מקדמים כיום בנייה חדשה, רובם בשלבי בנייה והשאר בתכנון, חלק גדול מהפרויקטים שייכים לפרויקט מחיר למשתכן . 

 היקף עסקאות ברבעון השני של 23: 30 דירות סה"כ: 22 דירות חדשות, ו-8 דירות יד שנייה

היצע עתידי לפי תוכניות מאושרות: 11,506

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 40

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן