עוברים לשיטה הנפחית: תקנות חישוב השטחים החדשות פורסמו להערות הציבור

פרסום ראשון: שר הפנים משה ארבל פרסם אתמול (ג') טיוטה להערות הציבור לתיקון תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות והיתרים),לפיה מוצע לתקן את התקנות, כך שמוסד התכנון הדן בתוכנית יוכל להחליט האם לקבוע חלוקה של שטחי הבנייה לשטחים עיקריים ולשטחי שירות כפי שמחייבות התקנות כיום, או לקבוע את שטחי הבנייה הכוללים בלבד, מבלי להשתמש בחלוקה זו, וכך ליישם את השיטה הנפחית. טיוטת התיקון פורסמה לאחר התייעצות עם המועצה הארצית, בראשות נתן אלנתן, שאישרה את המהלך לפני כשבועיים. הטיוטה תהיה פתוחה להערות הציבור עד 17 באוקטובר.

לטיוטה המלאה לתיקון תקנות התכנון והבנייה לחצו כאן 

מדובר באחת היוזמות המרכזיות שהביא עמו אלנתן כאשר נכנס לתפקידו כראש מטה התכנון הלאומי. כיום על פי תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה, התשנ"ב – 1992),בתוכנית המייעדת קרקע לבנייה וקובעת שטחי בנייה מותרים, חלה חובה לקבוע חלוקה של שטחי הבנייה המותרים לפי התוכנית לשטחים למטרות עיקריות ולשטחי שירות.

למרכז הנדל"ן נודע כי בשלב ראשון מוצע תיקון לתקנות כך שיאפשר קידום תוכנית ללא חובה לחלוקת שטחי הבנייה לשטח עיקרי ולשטח שירות, ואילו בשלב הבא יגובש תיקון משלים לתקנות, שיקבע הוראות בנוגע לאופן חישוב השטחים בשלב בדיקת הבקשה להיתר הבנייה כך שיותאם לעיקרון של ביטול ההפרדה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות. נוסף על כך הוסרו הוראות ספציפיות המפרידות בין שטחי שירות לעיקריים.

בטיוטה נכתב כי "מדובר בהקלה משמעותית ברגולציה שתביא ליייעול וזירוז של הליכי התכנון וביתר שאת של הליכי רישוי הבנייה, הכוללים כיום בדיקה מדוקדקת של חלוקת שטחי הבנייה המבוקשים בבקשה להיתר לשטחים עיקריים ושטחי שירות והתאמתם לחלוקת שטחי הבנייה שנקבעה בתוכנית, בדיקה שלא תידרש בתוכנית שלא נקבעה בה חלוקה כאמור".

"בודק התוכנית צריך להיות גשש בלש"

לדברי עו"ד דקלה מוסרי-טל, לשעבר יו"ר ועדת הערר המחוזית של מחוז חיפה: "חלק מהתיקים שמגיעים לוועדת הערר מתמקדים בין היתר בשאלות של חישוב שטחים. אחת השאלות שעולות תדיר האם צריך לחשב את השטח כשטח עיקרי או שירות, ואז צריך לבדוק אם הוא מקורה או לא מקורה, משמש כמחסן או חלק מהדירה. התוכנית קובעת שטחים עיקריים ושטחי שירות, אתה צריך לשבץ את זה בתוך הבקשה להיתר בתוך הבניין. למשל האם המסדרונות בין הדירות, האם הם שטח כלול או שטח שירות, ואם זה שטח שירות כמה שטח אפשר לתת, ואם יש חריגה משטחי שירות, צריך לחשב את זה כשטח עיקרי".

עו"ד דקלה מוסרי-טל: "אם יש לך תוכנית שקובעת שטח ממ"ד 7 מ"ר, ויש לך תקנות שמקדמות מינימום 9 מ"ר או תקנות של כיבוי אש שדורשות מסדרון נוסף או מסדרון יותר רחב, כשיש בודק מול הבקשה להיתר הוא צריך להיות גשש בלש" 

למרות זאת יש לה ביקורת על הנוסח המוצע: "יש את הסיפור של חיוב בתקנות ובשטחים שהתקבלו אחרי התוכנית, ואת זה הם משאירים, ולדעתי זו טעות.  כלומר אם יש לך תוכנית שקובעת שטח ממ"ד 7 מ"ר, ויש לך תקנות שמקדמות מינימום 9 מ"ר או תקנות של כיבוי אש שדורשות מסדרון נוסף או מסדרון יותר רחב, כשיש בודק מול הבקשה להיתר הוא צריך להיות גשש בלש. לא תמיד חישוב השטחים מתאים למה שהבודק חושב שהוא שטח עיקרי או שירות, וזה  תוקע את הפרויקט חודשים רבים".

עו''ד דקלה מוסרי-טל (דקלה שי)

מה היה הרציונל מלכתחילה של ההפרדה בין עיקרי לשירות?

"במקור התוכניות הוותיקות היו קובעות זכויות באופן כללי. החליטו שזה לא מספיק, צריך לקבוע תנאים מינימליים למחיה. במשך תקופה ארוכה השטחים היו ניתנים בלי קשר לשטח העיקרי. היו נותנים מה שנראה לבודק התוכניות באותו זמן. נוצר נוהג שנותנים שטחים נוספים שמכונים שטחי שירות. הבינו שזה לא מאורגן בשום צורה וצריך מסגרת. היו מקומות שנתנו שטחי שירות הרבה מעבר למה שנדרש. ואז תיקנו את התקנות שחייבו לקבוע את שטחי השירות כך שאי אפשר לתת שטחי שירות לפי העין.

"היום מבינים שבעצם חייבים לחזור לשיטה נפחית. אנחנו לא רוצים לראות עוד שטחים. המטרה היא להגיע למצב כמו שקובעים היום רח"ק (רצפה חלקי קרקע). אפשר לבנות 500% על חמש קומות, ותכניס שם מה שאתה רוצה. אך כאמור זה שעדיין אפשר להוסיף תקנות אחרי התוכנית זה מסרבל".

המצב המוצע לא יוכל להפחית את שטחי השירות למצב מינימילי?

"עדיין תוכניות יכולות לקבוע מינימום למחסן, למסדרון וכדומה. עדיין יש תקנות ששומרות על זה ואולי יהיו תקנות נוספות כדי שלא יהיה שימוש לרעה. השיטה הנפחית עובדת מצוין בעולם במקומות רבים, וזה מאוד מזרז את ההליכים"