נתוני הירידה בקצב הבניה הביאו לזינוק במניות חברות הנדל"ן – ומה חשבו בכירי הענף?

נתוני הלמ"ס אודות הירידה בהיקפי הבניה למגורים אשר פורסמו אתמול (ד') בשעות הצהריים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) הביאו לזינוק שמזה זמן רב לא נראה במניות חברות הנדל"ן. זאת ככל הנראה בשל הערכות המשקיעים שהפחתת הבנייה והקטנת היצע הדירות תביא בעתיד לעלייה מחודשת במחירי הדירות.

יום המסחר אתמול החל כאשר מדד ת"א-נדל"ן עומד על 861 נקודות מדד, וכבר בשעות הבוקר זה החל לעלות במתינות. בשעה 13:00 אז פורסמו הנתונים עמד המדד על 866 נקודות, ובמהלך השעתיים הבאות זינק המדד בחדות עד לרמה של 881 נקודות מדד. בסך הכל הסתכם יום המסחר בעלייץ המדד בשיעור של 2.45%.

על פי הנתונים שפורסמו, 13,290 דירות החלו להיבנות במהלך הרבעון השני של 2023. מדובר בירידה של 9.3% בהיקף התחלות הבנייה לעומת הרבעון הראשון של השנה, ובצניחה של 27.6% בהתחלות הבנייה לעומת הרבעון השני אשתקד, שבמהלכו החלו להיבנות למעלה מ-18 אלף יח"ד. כמו כן, מדובר בנתוני הבנייה הנמוכים ביותר מאז הרבעון השלישי של שנת 2020, כלומר מאז תקופת משבר הקורונה.
 

"בטווח הקרוב נמשיך לראות ירידות מחיר - אך לאחר מכן עלייה"

נתוני הלמ"ס הביאו גם לגל תגובות וניתוחים מצד בכירים בענף. לדברי שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, "הירידה נובעת משני גורמים עיקריים. ראשית, העלייה בעלויות המימון והנכונות ההולכת ומצטמצמת של הבנקים וגורמי המימון לממן פרויקטים חדשים, בצל רמות הסיכון הקיימות. שנית, ולא פחות חשוב - הירידה המשמעותית במכירות הדירות בשיעורים גבוהים של כ-50 אחוזים ויותר במספר העסקאות לעומת התקופה המקבילה אשתקד. ההאטה בהיקפי המכירות משפיעה על הנכונות של יזמים ליטול סיכון ולהתחיל בניה חדשה.

"רמות הסיכון הגבוהות מתבטאות גם בהון העצמי הגבוה הדרוש כדי לקבל ליווי פיננסי ולצאת לדרך בפרויקטים חדשים. אם עד לפני כשנה היזמים היו צריכים להראות מכירות במסגרת פריסייל בהיקף של 5%-10% מהדירות, הרי שהיום הדרישה היא ל 20% ויותר".

לדברי כהן, "בטווח הנראה לעין, אם המגמה תמשך, צפויה ירידה במחירי המכירה של הדירות, אך בטווח הארוך, צמצום התחלות הבניה משמעו היצע שלא יענה על הביקושים הגבוהים הנובעים בין היתר מגידול האוכלוסייה, כלומר יהיה מחסור בדירות שיביא לעליית מחירים".

"כדור שלג מסוכן שמזין את עצמו"

ורד צרפתי זבולון, מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון ויו"ר ועדת הביקורת בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ אמרה כי "נתוני הלמ"ס מעלים תמונה מדאיגה ומטרידה על מצב שוק הבנייה כיום. ניתן לתאר את המצב ככדור שלג מסוכן שמזין את עצמו".

לדבריה, ישנם שלושה גורמים מרכזיים שפועלים באותו כיוון ומשפיעים לרעה על היקפי הבנייה בישראל. "ראשית, הריבית הגבוהה, שזינקה בתוך שנה פי 4 מהשיעור שהיה בעשור האחרון והביאה לזינוק בעלויות המימון ליזמים וכן ייקרה משמעותית גם את המשכנתא. לזאת יש להוסיף את חוסר הוודאות במשק בהקשר של הרפורמה המשפטית והיעדר מדיניות מצד הממשלה לשוק הדיור".

גורם שישי לדבריה הוא "ירידה של כ-40% ברכישת דירות חדשות על ידי הציבור בשנה האחרונה – בעיקר בגלל הריבית הגבוהה, וכל אלה מביאים לירידה בהתחלות הבנייה כפי שמדווחת הלמ"ס. זאת, מפני שיזמים רוכשים פחות קרקעות חדשות בתנאי שוק שכאלה, ופחות יוצאים לדרך בשלבים חדשים של פרויקטים, ובוודאי לא בפרויקטים חדשים. כל עוד מלאי הדירות שבידי קבלנים הוא גבוה, ורמת הביקושים נמוכה יחסית, הם לא ייקחו סיכונים והתחייבויות חדשות ויעדיפו להישאר במצב של מגננה ולהקטין סיכונים.

"אני סבורה כי הנתונים שפירסמה היום הלמ"ס הם רק ההתחלה, ו'המכה הגדולה' תגיע ביתר שאת בשנת 2024. נכון להיום הקבלנים עדיין בונים על קרקעות שרכשו לפני כמה שנים, אבל בשנת 2024 זה יהיה כבר אחרת – בשל כל הסיבות שציינתי, היקף הבנייה ירד אף יותר, ואני לא אתפלא אם הירידה בהתחלות הבנייה תכפיל את עצמה. ואם לנקוט בהערכה שמרנית יותר – לכל הפחות תהיה ירידה של 30% בהתחלות הבנייה במונחים שנתיים בשנה הבאה". 

"המדינה חייבת להיערך להתפרצות מחירים"
​
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים של חברת שיווק הנדל"ן דרא, אמר כי "אנו רואים כי הירידה בהתחלות הבנייה הולכת ומחריפה גם ברבעון השני השנה, והמשמעות היא שהמחסור בדירות גדל ושהפער בין ביקוש להיצע של דירות מגורים הולך ומתרחב. אני צופה כי בעוד כשנה עד שנה וחצי, כשתהיה התייצבות באינפלציה ובשיעור הריבית וכשחוסר הוודאות המדינית תתבהר, צפויים להתעורר בשוק ביקושים חזקים מאוד לדירות, שיפגשו היצע נמוך – וזה יבוא לידי ביטוי בהתפרצות מחירים כלפי מעלה כפי שחווינו במשברים אחרים, והמדינה חייבת להיערך לזה.

"ההשפעה מורגשת גם בשוק השכירות, שבו אנו רואים מגמה חריפה מאוד של עלייה בשכר הדירה, בגלל חוסר בהיצע דירות להשכרה, בגלל עצירת פרויקטי דיור להשכרה לטווח ארוך שהפכו להיות לא כלכליים בסביבת הריבית הנוכחית, דבר שצפוי להקטין אף יותר את ההיצע. גם חברות שכבר בנו פרויקטים להשכרה, שינו את התוכנית העסקית שלהן ומוכרות את הדירות, וזו בשורה רעה לשוכרי הדירות, המשמעות היא המשך עלייה בשכר הדירה".