מפשטים הליכים: ביטול ההפרדה בין שטח עיקרי לשטחי שירות יעלה היום לדיון

היום תתכנס ועדת המשנה לבנייה ותקנות של המועצה הארצית על מנת לדון בביטול ההפרדה הקיימת כיום בתוכניות בניה בין שטח בנוי עיקרי ושטחי שירות. את התוכנית חשף נתן אלנתן, יו"ר מטה התכנון הלאומי בפורום ליזמים חרדים שערכו לפני כשבוע מרכז הנדל"ן ומרכז אחים ליזמים ועסקים. אז הבהיר שמדובר בהליך שיחסוך המון בדיקות, ובמקום יתייחסו לשטח כשטח כולל. מדובר בחלק ממהלך כולל לשינויים בתקנת התכנון והבנייה מ-1992.

השינוי הנידון מתייחס לסעיף חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים (שטח עיקרי ושירות),שלפיו תוכנית המייעדת קרקע לבנייה תקבע גם את היחס בין השטחים למטרות עיקריות לבין כלל השטחים שהבנייה בהם תותר רק כדי לשמש למתן שירותים נלווים.

המטרות העיקרית כוללות בין היתר מגורים, מסחר, תעשייה ובידור, ומטרות השירות הן מקלטים, מחסנים, חניות, מתקנים טכניים, מעברים, מבואות וכדומה. תוספת שטחי שירות שדורשת רשות מוסמכת, לאחר הפקדת התוכנית, לא תיחשב כתוספת לבנייה המותרת על פי התוכנית, אבל תצוין בטבלת שטחי הבנייה שבטופס הבקשה להיתר.

עם זאת, בתנאים מסוימים ניתן לשנות את הייעוד של שטחי שירות. כאמור, שיטת חישוב זה יוצרת  בדיקות רבות יותר, ולכן בוועדה הארצית מעדיפים לעבור לתכנון של שטח כולל – כאשר היזם בשטח יהיה זה שיחליט איך לחלקו בין השימושים השונים.

ויקטור אבקסיס (באדיבות המצולם)

על השינוי המתוכנן אומר האדריכל ויקטור אבקסיס, לשעבר מהנדס המועצה המקומית אבן יהודה וכיום בעל משרד אדריכלים וחבר מועצת ההנדסה והאדריכלות: ״זה שינוי מבורך שחיכינו לו הרבה שנים. זה מפשט את השלב של חישוב הזכויות בצורה בלתי רגילה. עם זאת, צריך לבדוק הוראות מעבר לתוכניות ישנות. המעבר לתוכניות נפחיות יוכל לתת ודאות ליזמים מראש, לפשט את התהליך ולאפשר למקד את תשומות זמן התכנון באיכות התכנון ופחות ברגולציה שאין בה שום טעם. החלוקה לשטחי שירות-עיקרי כבר לא רלוונטית. המעבר לחישוב נפחי זה הדבר הנכון".

שמאי המקרקעין ליאור יוסף בדש, מוסיף את הזווית השמאית ואומר כי "מבחינה שמאית אנחנו מבודדים את התועלות של השטחים, לעיקריים ולשטחים נוספים. החקיקה יכולה אולי להקשות על ניתוח העסקאות. השמאי יצטרך לבדוק בכל תכנון ובתכנון בעצם מה נוצל במקום שיחושב לך בתוכנית. יכול להיות שברישוי זה מפשט הליכים, אבל ניתוח תועלות בעסקות השוואה יכול לסבך  כי ניתוח הזכויות יהפוך לשיקול דעת סובייקטיבי".

החלטה נוספת שצפויה לעלות היום לדיון היא הרחבת עבודתם של מכוני הבקרה. זאת כאשר החל מינואר תחול חובת בדיקת מכון בקרה גם על מבני משרדים ומסחר במקום רק מגורים כיום. בין היתר יידונו בעתיד גם שינויים במבנה הוועדות המקומיות, ובמדרג של כלל הוועדות, זאת לצד שינויים בהיטלי השבחה וכדומה. 

מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ נמסר כי "מדובר בעוד צעד בדרך לתיקון שדרוש לענף כבר הרבה זמן והיה צריך ללכת יד ביד עם צמצום ההקלות. במקום שמוסד התכנון יאלץ לבדוק חישובים מיותרים של כל קיר וחדר ויתערב בחלוקה בין השטחים העיקריים לשטחי השירות, מוסד התכנון יוכל לקבוע את היקף הזכויות ולקבוע את מגבלות התכנון הכלליות כמו קווי בניין, גובה וכדו'. על פי החלטות אלה של מוסד התכנון, האדריכל מתכנן את המבנה יקבל חופש לבצע את החלוקה הפנימית של השטחים לפי שימוש וצורך אמיתי. בדרך זו הליכי הרישוי יקוצרו ויתייעלו".