מהשבוע - בקשת רשות ערר על החלטות ועדות מקומיות עצמאיות: "המעמד שלהן קרוב לזה של המחוזיות"

סגן יו"ר מטה התכנון הלאומי, עו"ד בני ארביב, התייחס אתמול (ד') לפרסומים בדבר "ביטול" הוועדות המחוזיות במסגרת הרפורמה בחוק התכנון והבניה שמוביל כיום המטה, והבהיר כי "הכוונה היא שרוב התוכניות המפורטות יאושרו בערכאה של ועדה מקומית. הוועדות המחוזיות ידונו בתוכניות כוללניות, ומלבד זאת יעסקו בפיקוח על הוועדות המקומיות כדי לוודא שהן מתנהלות כשורה". ארביב אמר את הדברים במהלך אירוע "שולחן עגול" שנערך ביוזמת מרכז הנדל"ן בנוכחות פורום עורכי דין, בנושא סמכויות ועדות מקומיות ומחוזיות וזכות ערר. בארוע לקחו חלק גם יו"ר ועדת הערר של מחוז מרכז עו"ד מאיה אשכנזי, ומנכ"ל "טר ארמה ייזום ובינוי", אלון שחף.

דבריו של ארביב נאמרו על רקע דברים שאמר מוקדם יותר השבוע יו"ר מטה התכנון הלאומי, נתן אלנתן ופורסמו במרכז הנדל"ן, לפיהם "במסגרת הבדיקות של תפקידן של כלל ועדות התכנון, צריך לפשט את תפקידן של הוועדות המחוזיות בתוך המדרג של מוסדות התכנון. לדוגמה, האם הוועדה המחוזית תתעסק בתוכניות או בפיקוח על הוועדה המקומית. כל זה מתוך מטרה לחדד את תפקידן של הוועדות כחלק מהשינוי שמטה התכנון מוביל לייעול ולהקלה בעבודות מוסדות התכנון".

ראש מטה התכנון: "בוחנים האם יש צורך בוועדה המחוזית ואם כן - מה יהיה תפקידה"
ראש מטה התכנון מבהיר: "לא התייחסתי ספציפית לוועדה המחוזית, ובטח לא לביטולה"

"המטרה של המהלך היא לכתוב מחדש את סעיף 62א' לחוק התכנון והבנייה, סמכות הוועדה המקומית שכיום מתפרש על 10 עמודים, על לא יותר מעמוד", אמר היום ארביב. "הבעיה בחוק הנוכחי, מלבד המורכבות הרבה, היא שהוא כבר איבד את ההיגיון הפנימי שלו. אני מאד מקווה שנצליח להשלים את הליך החקיקה הזה עד סוף השנה".

אירוע שולחן עגול של מרכז הנדל''ן (מרכז הנדל''ן)

עוד התייחס ארביב לתיקון החוק שנכנס לתוקף החל מה-1.9, במסגרתו יש להגיש מעתה בקשת רשות ערר על החלטות תכנוניות של הוועדות המקומיות העצמאיות. "רצינו להשוות בין המעמד של הוועדות המקומיות העצמאיות לזה של הוועדה המחוזית. כמובן שהמעמד עדיין שונה, אבל הצעד הזה מבטא את העובדה שמעמדן מתקרב לזה של המחוזיות".

בין הסמכויות הנוספות שיינתנו לוועדות המקומיות במסגרת התיקון לחוק, הסמכות לשינוי ייעוד בתחום רשות עירונית מתעסוקה או מסחר למגורים, והסמכות להגדלת השטח הכולל המותר לבנייה בתחום רשות עירונית במגרש בו מצוי מבנה שאינו מבנה הטעון חיזוק. לא ניתן יהיה לעשות שימוש בסמכות החדשה, אם לא הופקדה תוכנית כוללת להתחדשות עירונית או תוכנית כוללנית החלה על מרבית שטח מרחב התכנון של הוועדה מקומית, עד תום 5 שנים מיום 1.6.2023. כמו כן, תוכנית שכבר הוגשה לוועדה המחוזית, תישאר בוועדה המחוזית.

הוועדה המקומית תוכל לאשר גם את הגדלת השטח המותר לבנייה במגרש לצרכי ציבור, חלוקת מגרש המיועד לאזור מגורים בנחלה, לעד שלושה מגרשים, ושינוי ייעוד של עד שניים מהם למגורים, והוספת שימושים למבני ציבור במגרש לצרכי ציבור. ארביב המשיך ופירט את עיקרי תיקוני החקיקה בחוק התכנון והבנייה שנעשו במסגרת חוק ההסדרים והוסיף כי " מספר הרפורמות שעברו בשנים האחרונות בחוק התכנון והבנייה הוא עצום. כולי תקווה שהסעיף יחוקק בשנה הקרובה".

אלון שחף (מרכז הנדל''ן)

"30% מהיזמים נמצאים היום ברמת סיכון גבוהה"

מנכ"ל "טר ארמה ייזום ובינוי", אלון שחף, הסביר באירוע כיצד ניתן להקטין את הסיכון לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית . "רוב הפוקוס במכרזי יזמים הוא למקסם את התמורות לדיירים. אני לא רואה שנותנים מספיק תשומת לב לרמת הסיכון שהיזם לוקח. כל סיכון שהיזם לוקח - מושת באופן אוטומטי על הדיירים. כשיזם מבין שאתם (עורכי הדין, ר"ל) מסתכלים בעיקר על התמורות לדיירים, הוא הולך לקצה גבול היכולת הכלכלית שלו. 

"היום, כשהשוק כבר לא במצב של עליה תמידית, יש קיפאון, ומחירי הדיור נשארים באותן מקום ואף מתחילים לרדת, זה מגדיל את רמת הסיכון דרמטית בפרויקטים. 30% מהיזמים נמצאים היום ברמת סיכון גבוהה. אני ממליץ שלפני שהמכרז יוצא לדרך תעשו בדיקה כלכלית, הנדסית ותכנונית ליזם. תוודאו גם שהחברה תואמת לפרויקט, לא הייתי מביא 'מפלצת' לפרויקט של וילה ולהיפך".

לדברי שחף, ליזם שהוא גם קבלן יש יכולת תמחור מדויקת יותר."הכל תחת קורת גג אחת, ואז אפשר לשחק עם הרווח הקבלני והרווח היזמי. 

מאיה אשכנזי באירוע (מרכז הנדל''ן)

יו"ר ועדות ערר מחוזיות לתכנון ובנייה במחוז מרכז וחיפה, עו"ד מאיה אשכנזי, ציינה באירוע כי "החל מ-1.9.23, הגשת ערר על החלטה של ועדה מקומית עצמאית לאשר תוכנית, מותנית באישור יו"ר ועדת הערר המחוזית", והזכירה כי ברשימת השיקולים של ועדת הערר: האם הבקשה מגלה עילה, האם הבקשה מעוררת חשיבות או השלכה רחבה והיא אינה קנטרנית או טורדנית". לדבריה, "טרם קיבלתי בקשות לאישור הגשת ערר על החלטות ועדה מקומית עצמאית, אך בשבועות האחרונים כבר התחלתי לשאול את עצמי, לגבי עררים שהוגשו, האם הייתי מאשרת את הגשתם, כתרגיל מחשבתי והכנה לקראת ההליך".  

אשכנזי פירטה גם את המקרים בהם ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה דנה בערר על החלטת ועדה מקומית: בקשה להיתר, תוכנית בסמכות מקומית, תשריט איחוד וחלוקה, הנחיות מרחביות, וחיבור או ניתוק מתשתיות. נכון להיום, הסבירה אשכנזי, סעיף 28 לחוק מאפשר לוועדה המחוזית להורות לוועדה המקומית כיצד לפעול, ואף להיכנס בנעלי הוועדה המקומית ולפעול במקומה.