"הייתה ציפייה לראות דם ברחובות, אבל הענף הגיע למשבר ברמות מינוף סבירות"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "נדל"ן בראש צעיר" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח רו"ח גיא פייביש, שותף, ראש תחום עסקאות נדל"ן , ייעוץ נדל"ן והערכות שווי במחלקה הכלכלית של EY ישראל. הוא שוחח עם אליאור רביניאן, מייסד ומנהל קהילת "נדל"ן בראש צעיר" ואנליסט באקרו נדל"ן. השניים שוחחו על איך מעריכים סכנות ושווי, על המשבר בשוק הנדל"ן, עליית הריבית ועתיד הענף. 

לצפייה: 

להאזנה: 

פייביש הסביר מה זה אומר להיות שותף ב- EY ישראל ומה עושה המחלקה בה הוא עובד: "במחלקה הכלכלית סדר גודל של 180 אנשים, והיא נותנת מגוון שירותים כלכליים, כמו אסטרטגיה, ייעוץ לחברות איך הן יכולות לשפר את המדדים התפעוליים, יש לנו צוות של הערכות שווי, ועוד. יש גם תחום של בנקאות השקעות, עסקאות מאוד גדולות שאנו מעורבים בהן. למשל עסקה של דן תחבורה ציבורית שנמכרה לפני 3-4 שנים בשווי של מעל מיליארד שקל, אחת העסקאות הגדולות שהיינו מעורבים בה".

"בהתחלה זה היה קצת שוק לעבור למחלקה הכלכלית, הגעתי עם ידע אבל סוג העבודה שונה לחלוטין. ההתחלה הייתה מאתגרת וזה היה שינוי מאוד מרענן. גם מבחינת דחיפות העבודה, במחלקה הכלכלית נדרשת תגובה הרבה יותר מהירה והכל הרבה יותר דחוף. בקורונה הסתכלתי לפעמים על שלוש עסקאות בשלושה ימים -זו רמת המהירות, היינו בסגר אבל עבדנו מהבוקר עד הלילה".

לדבריו, "אחד הדברים שהקורונה עשתה זה לערבב מאוד את עולם הבית עם עולם העבודה. מהרגע שקובעים לך שיחה, יום אחרי אתה מתחיל לעבוד ואחרי שבוע כבר רוצים תשובה, ופעם הייתה צריכה להיות טיסה ותיאום זמנים ופגישות".

פייביש התייחס למתח החברתי במדינה סביב הרפורמה המשפטית. "בחודשים האחרונים עם כל האווירה שיש בארץ ראינו עצירה גם ברמת העסקאות והייעוץ שהיה אצלנו, אבל בחודשיים האחרונים זה מתחיל לחזור. כשהתחילו לדבר על החקיקה המשפטית הייתה עסקה שהיינו מעורבים בה ואירחנו קרן מחו"ל שרצתה לקנות חברה, הם ראו הפגנה בקפלן, שאלו אותנו מה זה  - וירדו מהעסקה. אנשים תופסים בחו"ל את האירוע הזה בצורה מאוד מז'ורית. בסוף באים לקנות חברה בישראל ורוצים יציבות ברמת המדינה ויש להם אלטרנטיבות בעולם, למרות שההייטק פה מצוין ויש פה את האנשים הכי טובים בעלם".

איך מבצעים הערכת שווי?

"הצוות שלי עושה הערכות שווי לטובת שלושה וקטורים. אחד זה דיווח כספי - חברות נדרשות הרבה פעמים להציג את הנכסים שלהן בשווי הוגן או לעשות בדיקות של ירידת ערך. שני זה לטובת אנליזה לעסקה, והשלישי זה חוות דעת לטובת למשל סכסוך משפטי, בוררות או גישור".

"השאלה מה יקרה אם נראה גל חברות שייגמר להן הכסף" 

" התחדשות עירונית יושבת על שני סיכונים: סיכון תכנוני ברמת התב"ע והזכויות והסיכון המשפטי שזה בעצם החתימות של הדיירים. השתרשה פה מתודולוגיה שרוב השוק נוקט בה - שנותנת משקל לשני הסיכונים הללו. אחת הדרכים היא דרך שיעור ההיוון, שככל שיש יותר סיכון הוא יהיה יותר גבוה. אבל בסוף מעריך שווי טוב יודע לשאול את השאלות הנכונות".

"אני פחות אוהב את ההסתברויות ומעדיף את עולם התשואות, כי ברמת סיכון של תשואות אני יודע להגיד כמה שווה לי הסיכון או איזה עודף תשואה אני מבקש בפרויקט שיש בו יותר סיכון", הוסיף. 

לדבריו, "בנושא המשפטי הועברו פה חוקים מאוד חשובים בשנים האחרונות שמגבילות מאוד את האפשרות של דיירים סרבנים לעכב פרויקטים. למשל חוק שגם בפרויקטים של תמ"א והתחדשות עירונית נדרש רוב של 60 אחוזים ורמת הוודאות המשפטית שהפרויקט יקרה - עולה".

פייביש התייחס להאטה בשוק ולמשבר שחוות לא מעט חברות ויזמים. "הייתה ציפייה מאוד גדולה לראות פה דם ברחובות ועסקאות מכל עבר, אנחנו לא שם ולא בטוח שנגיע לשם. ענף הנדל"ן בישראל בסך כל הגיע למשבר הזה ברמות מינוף יחסית סבירות ויש פה משק מאוד חזק" 

"יש הבדל בין עולם של נדל"ן מניב להתחדשות עירונית, רמות המינוף שונות לחלוטין", הסביר פייביש. "בהתחדשות עירונית וזה אחד הקשיים של יזמים, זה חברות בלי הון עצמי גדול, למרות שכבר כל החברות הגדולות נכנסות לתחום. בנדל"ן מניב אם אין לך הון עצמי אתה לא יכול להשתתף במשחק. בעקבות עליית הריבית בשנה האחרונה, חברות הורידו את המינוף שלהן בצדק ואפשר לראות את זה במכפילם של חברות נדל"ן מניב, שמי שלא עשתה כך השוק העניש אותה בשווי".

פייביש התייחס להאטה בשוק ולמשבר שחוות לא מעט חברות ויזמים. "הייתה ציפייה מאוד גדולה לראות פה דם ברחובות ועסקאות מכל עבר, אנחנו לא שם ולא בטוח שנגיע לשם. ענף הנדל"ן בישראל בסך כל הגיע למשבר הזה ברמות מינוף יחסית סבירות ויש פה משק מאוד חזק, אז גם אם למשל יש פחות השקעות בהייטק, עדיין החברות גייסו המון כסף ואת שכר הדירה הן יודעות לשלם. השאלה מה יקרה אם נראה גל חברות שייגמר להן הכסף, אז נראה קצת רעידות אבל בינתיים התזרימים נשארו מאוד יציבים".

"הריבית משפיעה אבל ברמת השווי של החברה. אין ספק שאם נישאר עם הריבית הזאת לאורך שנים נראה גם ירידת שווי של חברות ועלייה בתשואות שמבקשים בעלי הנכסים".