מברווזון לברבור: שכונת המצוקה הירושלמית הפכה למוקד של התחדשות ועליות מחירים

בכל שבוע מרכז הנדל"ן ומדלן סוקרים שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי. והפעם - קטמונים א'-ו' (גוננים),ירושלים.

שכונת קטמונים בירושלים (או בשמה הרשמי - גוננים),נחשבה במשך שנים רבות לאחד מהאזורים הפחות מוצלחים של העיר. שילוב של בנייה ותיקה משנות ה-50 שנבנתה על מנת לשכן במהירות את גלי העלייה של התקופה, ריבוי דירות דיור ציבורי של עמידר ופרזות ויחידות דיור קטנות, יצרו שכונה שאופיינה בבעיות חברתיות רבות.

אולם כעת, עם תחילת גל ההתחדשות העירונית במדינה בכלל, ובירושלים בפרט, מתחילה השכונה הוותיקה לפרוע את השטרות. מיקום בקרבת ראות ירוקות מרכזיות דוגמת עמק הצבאים, פארק המסילה ומנזר סן סימון, לצד חיבורים לצירי תחבורה ראשיים, הפך את השכונה לאחד ממוקדי ההתחדשות המרכזיים בבירה - דבר שבא לביטוי בין היתר בעליות מחיר חדות.

כרטיס ביקור - ירושלים

תושבים (2022): כ-977 אלף איש.

גידול אוכלוסייה (2020): סה"כ 1.6%, ריבוי טבעי 20,983, מאזן הגירה 4,475-, עולים בהשתקעות ראשונה 2,565

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 2 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 7,830 עסקאות בכל שנת 2022, 1,636 עסקאות ברבעון הראשון של 2023.

שינוי שנתי במחירי הדירות: ירידה של 7% בין רבעון ראשון 2022 לרבעון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה, עלייה של 16% בין רבעון ראשון 2022 לרבעון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע למ"ר

מוקדי בנייה חדשה:
- מורדות ארנונה (כ-1,650 דירות)
- גבעת המטוס (כ-2,600 דירות)
- מורדות גילה מערב (כ-800 דירות)
- מורדות מלחה (כ-400 דירות)
- מזרח רמות אלון (כ-300 דירות)
- רמת שלמה (כ-1,600 דירות)

מספר היתרים ב-2022: 106
- תמ"א 38 : 78 פרויקטים שקיבלו היתר ב-2022
- בנייה חדשה: 23 פרויקטים שקיבלו היתר ב-2022 
- פינוי בינוי : 5 פרויקטים שקיבלו היתר ב-2022 

קטמון א'-ו' - תעודת זהות

מיקום: דרום-מרכז העיר, גובלת בשכונות קטמון הישנה ורסקו מצפון, גבעת מרדכי, עמק הצבאים, וקטמון ח-ט ממערב, פת, בית צפאפה, ותלפיות מדרום, ומקור חיים, בקעה והמושבה הגרמנית ממזרח.

מספר תושבים קיים (סוף 2021, נתוני למ"ס): 16,482

מספר תושבים צפוי: (2040, הערכה): 28,000

מספר יחידות דיור קיים (סוף 2021, נתוני למ"ס): 5,681

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה): 9,500

רמת נגישות לכבישים ראשיים: טובה - מוקפת ברחובות עירוניים ראשיים, ועם גישה נוחה למחלפים בדרך בגין וצומת ראשית בדרך חברון הבין-עירוניות. עם זאת, הרחובות בתוך השכונה צרים ויש מצוקת חניה.

רמת נגישות לתחבורה ציבורית: טובה - ומשתפרת. שירות האוטובוסים בשכונה כולל מספר קווים בתדירות גבוהה ברחובות הראשיים בהיקף ובתוך השכונה, דוגמת הרחובות יהודה הנשיא, בני בתירא, ויוסי בן יועזר. עד סוף העשור צפויים לעבור בשכונה ובסביבתה מספר קווי רכבת קלה שיאפשרו נגישות טובה ונוחה בתחבורה הציבורית למגוון יעדים בעיר. בין היתר יפעלו בשכונה הקו הירוק (צפי לפתיחה 2025),הקו הכחול (2028),והקו הסגול (2030). באמצע העשור הבא ייתכן ותהיה תחנת רכבת ישראל באזור החאן - מרחק נסיעה קצרה ברכבת הקלה - שתאפשר נסיעה מהירה למגוון יעדים בארץ, דוגמת תל אביב, ראשון לציון, באר שבע וחיפה.

מוקדי משיכה:
- עמק הצבאים שסמוך לשכונה ומספק אתר טבע נדיר בלב העיר
- פארק ומנזר סן סימון, גם הם צמודים לשכונה
- המרכז למוסיקה ולמחול גוננים
- פארק המסילה

סקירת השוק

עליית מחירים בשנה האחרונה (בין מרץ 2022 למרץ 2023): 20% במחיר דירה, ירידה זעירה של 2% במחיר למ"ר (אך עלייה של 45% בשנתיים האחרונות, אז הייתה הקפיצה הגדולה)

מספר הדירות בבנייה פעילה: 513 

מספר הדירות הצפויות להיבנות בזמן הקרוב: 14 פרויקטי התחדשות עירונית שנמצאים בשלב התכנון וצפויים להעניק תוספת של 216 דירות חדשות, ושני פרויקטי בנייה חדשה שנמצאים בשלב התכנון וצפויים להוסיף 387 דירות חדשות. 

היקף עסקאות ברבעון הראשון של 23: 26 דירות סה"כ - 2 דירות חדשות ו-24 דירות יד שנייה

היצע עתידי לפי תוכניות מאושרות: 1,033 יח"ד

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 2,455 יח"ד

מספר יזמים הפועלים בשכונה: 3 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)
- יסודות שיתוף חברה לבנין בע"מ - תמ"א 38/2 - סטטוס: בניה
- כהן שמואל ייזום והשקעות בע"מ - פינוי בינוי - סטטוס: בניה
- יורוסאם בע"מ - תמ"א 38 /1 - סטטוס: בניה

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן