הרבעון של מבנה: ירידה של 70% ברווח הנקי; עלייה של 10% בהכנסות

הרווח הנקי של קבוצת מבנה הסתכם ברבעון השני של 2023 ב-168.33 מיליון שקל, ירידה של 72% מהרבעון המקביל בשנה שעברה, שעמד אז על 618.64 מיליון שקל. כך עולה מהתוצאות הכספיות שפרסמה היום (ד') הקבוצה. הרווח הנקי לבעלי המניות של קבוצת מבנה נדל"ן ברבעון השני של שנת 2023 הסתכם בכ-167 מיליון שקל, בהשוואה לכ-618 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הרווח של זכויות שאינן מקנות שליטה ירד ממיליון שקל ל-970 אלף שקל.

הירידה ברווח נבעה מכך שברבעון המקביל אשתקד הכירה החברה ברווחי שיערוך, נטו בסכום חריג של כ-765 מיליון, בהשוואה לרווחי שיערוך, נטו נמוכים יותר בסך של כ-105 מיליון שקל ברבעון השני של השנה, זאת בעיקר בשל העלייה במדד שהייתה מתונה יותר ברבעון הנוכחי ומכך שאשתקד נרשמה עלייה גבוהה יותר בשווי קרקעות ומשערוך פרויקט סוללים במזרח תל אביב. מנגד, רשמה החברה ירידה בהוצאות המימון, נטו בעיקר כתוצאה מהשפעה מתונה יותר של עליית המדד ברבעון הנוכחי, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, על יתרת ההלוואות ואגרות החוב של החברה

בחודש יולי 2023, לאחר התקופה שאליה מתייחס הדוח, החל לכהן עוזי לוי כמנכ"ל החברה, במקום דודו זבידה. לוי כיהן בשורה ארוכה של תפקידים בכירים בתחום הנדל"ן בישראל ובחו"ל, שהאחרון שבהם היה מנכ"ל מנורה מבטחים נדל"ן.

ה-NOI  (ההכנסות התפעוליות) מנכסים זהים בישראל ברבעון השני של שנת 2023 צמח בכ-12% לכ-189 מיליון שקל, בהשוואה לכ-169 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הצמיחה נבעה בעיקר מעליית דמי השכירות הריאליים, מקיטון בהוצאות תפעול הנכסים ומגידול בהכנסות בגין עליית המדד. 

ה-NOI הכולל מנכסים מניבים ברבעון השני של שנת 2023 עלה בכ-11% לכ-207 מיליון שקל, בהשוואה לכ-187 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה נבעה בעיקר מהגידול האמור ב-NOI מנכסים זהים בישראל, מהנבה של נכסים חדשים שנרכשו ושנבנו, וכן מגידול ב-NOI מפעילות בחו"ל בעיקר בגין השיפור בגביית דמי השכירות בנכס באוקראינה. ה-NOI הכולל עלה מ187 מיליון שקל ל-207 מיליון שקל, עלייה של כ-10%. בתוך כך, העלתה החברה את תחזית ה-NOI הכולל לשנת 2023 לטווח של 810-820 מיליון שקל, חלף תחזית קודמת בטווח של 795-815 מיליון שקל וחלף תחזית מקורית בטווח של 790-810 מיליון שקל.

ה-FFO (רווח ללא אירועים חד פעמיים ונתוני עונתיות) מנכסים מניבים ברבעון השני של שנת 2023 עלה בכ-15% לכ-152 מיליון שקל, בהשוואה לכ-132 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הגידול ב-FFO מיוחס בעיקר לגידול האמור ב-NOI.  בתוך כך, העלתה החברה את תחזית ה-FFO מנכסים מניבים לשנת 2023 לטווח של 580-590 מיליון שקל, חלף תחזית קודמת של 560-580 מיליון שקל וחלף תחזית מקורית בטווח של 550-570 מיליון שקל.

ירידה של 50% בחציון

הרווח הנקי החציוני ירד מ-685.1 מיליון שקל בחציון המקביל  ל-340.2 מיליון שקל בחציון הראשון של 23, ירידה של כ-50%.  ה-NOI  מנכסים זהים בישראל במחצית הראשונה של שנת 2023 צמח בכ-13% לכ-371 מיליון שקל, בהשוואה לכ-329 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הצמיחה נבעה בעיקר מעליית דמי השכירות הריאליים, מקיטון בהוצאות תפעול הנכסים ומגידול בהכנסות בגין עליית המדד. ה-NOI הכולל העלה בתקופה זו ב-13.1% ל-412 מיליון שקל.

ה-NOI הכולל מנכסים מניבים במחצית הראשונה של שנת 2023 עלה בכ-13% לכ-412 מיליון שקל, בהשוואה לכ-365 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. העלייה נבעה בעיקר מהגידול האמור ב-NOI מנכסים זהים בישראל, מהנבה של נכסים חדשים שנרכשו ושנבנו, וכן מגידול ב-NOI מפעילות בחו"ל.

ה-FFO מנכסים מניבים במחצית הראשונה של שנת 2023 עלה בכ-19% לכ-302 מיליון שקל, בהשוואה לכ-254 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול ב-FFO מיוחס בעיקר לגידול האמור ב-NOI. 

דיבידנד של 65 מיליון שקל

ההון העצמי עלה לכ-8.24 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-7.48 מיליארד שקל בסוף הרבעון המקביל אשתקד – גידול של כ-752 מיליון שקל בהון העצמי במהלך השנה האחרונה. שיעור התשואה המשוקלל של הנדל"ן להשקעה בישראל (Cap Rate) לסוף רבעון שני 2023 עמד על כ-7.04%, בהשוואה לכ-6.95% בסוף שנת 2022 ובהשוואה לכ-7.05% בסוף שנת 2021.שיעור התפוסה בנכסים בישראל – בסוף רבעון שני 2023, שיעור התפוסה של נכסי הקבוצה בישראל עמד על כ-93.5%, בהשוואה לכ-93.8% בסוף רבעון מקביל אשתקד.

 לחברה 7 פרויקטים בייזום בטווח הקצר בנדל"ן מניב בהיקף של כ-158 אלף מ"ר הצפויים להניב לחברה תוספת NOI בטווח של 199-213 מיליון שקל. הבולט שבהם הוא פרויקט שדרות ההשכלה בת"א (פרויקט הסוללים),אשר יכלול שטח בנוי כולל של כ-68 אלף מ"ר משרדים הצפוי להניב NOI שנתי באכלוס מלא בטווח של 109-117 מיליון שקל, וכן פרויקט נוסף בהרצליה, הכולל משרדים, מסחר ומגורים להשכרה, הצפוי להניב NOI שנתי באכלוס מלא בטווח של 35-39 מיליון שקל. 

 נכון למועד פרסום הדוחות, החברה מבצעת ומשווקת פרויקטים למגורים בהיקף כולל של 574 יחידות דיור, מתוכן נמכרו 126 יחידות דיור. החברה צפויה להכיר ברווח גולמי עתידי בסך של כ-468 מיליון שקל עם מכירת כל יחידות הדיור והשלמת ביצוע הקמת הפרויקטים. לחברה 17 פרויקטים בשלבי תכנון שטרם נקבעו בגינם אומדני עלות ומועדי הקמה, כאשר הפרויקטים במצרפי צפויים למנות כ-690 אלף מ"ר שטח בנוי ורשומים בספרי החברה בשווי של כ-1.3 מיליארד שקל. הבולט שבהם הינו פרויקט הדגל 'המיטב שלב ב' בת"א לאחר שהתוכנית אושרה למתן תוקף.

במקביל לפרסום הדוחות, הכריז דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד לבעלי המניות בסך של כ-65 מיליון שקל, וזאת בהתאם למדיניות חלוקת דיבידנד לשנת 2023 בסכום כולל של 260 מיליון שקל אך לא יותר מ-50% מסך ה-FFO- השנתי של החברה. 

עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה נדל"ן: "אנו מסכמים רבעון נוסף עם צמיחה דו-ספרתית ב-NOI וב-FFO הריאלי – בעיקר הודות לעלייה בדמי השכירות ופעולות שנקטנו לצמצום ההוצאות לתפעול הנכסים. החברה מציגה שיפור עקבי ומתמשך במדדים התפעוליים המרכזיים ובהתאם לכך אנו מודיעים היום על העלאת תחזיות החברה לשנת 2023. קבוצת מבנה צפויה בטווח הבינוני להכיר בתוספת NOI שנתי של כ-200 מיליון שקל בגין הנכסים שנמצאים כיום בשלבי הקמה, כך שכבר במהלך השנים הקרובות אנו נחצה את רף ה-NOI השנתי של 1 מיליארד שקל, לצד הכרה צפויה ברווח גולמי שטרם הוכר ממכירת דירות בסך של כחצי מיליארד שקל.

"כמו כן, אנו מאמינים שבמסגרת פורטפוליו הנכסים הנוכחי של החברה, עם למעלה מ-560 נכסים מניבים פעילים רק בישראל, קיים פוטנציאל משמעותי להשאת הערך בנכסים הן בדרך של העלאת דמי השכירות בנכסים לרמה התואמת את מחירי השוק והן בדרך של פעולות יזומות להשבחה וליצירת תוספת זכויות בנייה בנכסים הקיימים. כל אלה יאפשרו לנו להשיא ערך לכל בעלי המניות בעקביות ולאורך זמן".