עיריית ת"א מסרבת לקבל את הפסיקה שמפחיתה היטלי השבחה: "לא נוגע לתוכניות רובע 3 ו-4"

פס"ד "קבוצת הירדן" שפרסם לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל אביב, עורר תהודה רבה בעולם הנדל"ן. בפסק דינו, קבע השופט גלעד הס מהו האופן הראוי שבו על שמאי מקרקעין לחשב את שווי ההשבחה במיזמי התחדשות המבוססים על  תמ"א 38 , כך שההשבחה תשולם על החלק היחסי של זכויות הבנייה שלא נוספו לפרויקט מכח התמ"א הפטורה מהיטל. ככלל, נחשב פסק הדין ככזה אשר ממתן את היקפי היטלי ההשבחה שעל יזמים בתחום לשלם לרשות המקומית.

בשבוע שעבר הטילה עיריית ת"א פצצה משלה, זאת עם פרסום חוות דעת מצד הייעוץ המשפטי של העירייה, לפיה פסק הדין אינו רלוונטי לתחשיבי היטל ההשבחה בתוכניות הרובעים. על פי חוות הדעת, עליה חתומה עו"ד מיכל דיק, סגנית ליועץ המשפטי בעירייה, "הנוסחה המתוארת בפסק הדין איננה רלוונטית ואיננה ישימה לצורך חישוב ההשבחה להיתרים מכוח תיקון 3א לתמ"א 38 או להיתרים מכוח תוכנית רובע 3 ותוכנית רובע 4, מאחר שהנוסחה מתייחסת לסיטואציה ספיציפית שבה תוספת הקומה מכוח תוכנית הר/2331 (התוכנית המקומית בהרצליה נושא פסק הדין) 'מתלבשת' מעל תוספת הקומות מכוח התמ"א הפטורות מהיטל השבחה ".

מתוך חוות הדעת שפרסמה עיריית ת"א: "יישום פס"ד קבוצת ירדן ביחס לבחינת ההשבחה במימוש זכויות מכוח תיקון 3א לתמ"א 38, מוביל לעיוות של תחשיב ההשבחה ולמתן פטור מתשלום היטל השבחה הגבוה יותר מהיקף הפטור הקבוע בחוק, ובשל כך ברי כי אין ליישמו במימושי זכויות כאמור... אין בו שום קביעות ביחס לתיקון 3א לתמ"א 38 ו/או ביחס לתוכנית רובע 3 ותוכנית רובע 4".

תיקון 3א' לתמ"א 38 אושר בדצמבר 2016 ועוסק באופן חישוב שטחי הבנייה מכוח תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש. התיקון יצר שיטת חישוב חדשה לזכויות התמ"א במסלול הריסה ובנייה כאשר קבע "שטח בניה כולל" שנגזר מהמבנה הבנוי, שניתן לנצל אותו בבניין החדש באופן גמיש. זאת להבדיל מאופן החישוב הקודם בתיקון 3 לתמ"א 38 שכלל תוספת קומות קבועה של 2.5 קומות לכל הבניינים טעוני החיזוק מפני רעידות אדמה.

"בפסק הדין שום קביעות ביחס לתיקון 3א לתמ"א 38 או לתוכנית רובע 3 ו-4"

לדברי דיק, "תיקון 3א קובע בנפרד את סל הזכויות המרבי שהוועדה המקומית רשאית לאשר לבניין מכוח התמ"א במסלול הריסה, וקובע בנפרד תנאים והוראות לעניין האפשרות לממש זכויות אלו, אם בדרך של תוספת קומות או בדרך של התרת בניה בקווי בניין השונים מקווי הבניין המותרים על פי התוכנית התקפה".

עוד היא מציינת כי "בניגוד לתיקון 3 לתמ"א 38, תיקון 3א קבע לראשונה את תוספת שטחי הבנייה מכוח התמ"א כנגזרת מהמבנה הקיים, כאשר במקרה שמדובר במבנה קיים בן 3 קומות ומעלה, הוועדה המקומית תהיה רשאית להתיר סל זכויות של מעבר להיקף של 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות ועד להיקף של 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות"

עו"ד משה רז-כהן: "קשה מאד להבין את עמדת העירייה. שהרי הזכויות כולן הן בצד התמ"א. פסק הדין קבע שיש לראות זכויות מכח תוכנית מפורטת (שלא נאמר לגביה בפסק הדין שהיא מכח סעיף 23) כשוות ערך במידת ההשבחה לזכויות שמקורן בתמ"א 38, לא כל שכן לגבי זכויות שנוספו בתיקון 3א. חוות הדעת יצרה אבחנה מלאכותית בין זכויות שבתמ"א שהן כנגד החיזוק לבין זכויות נוספות".

לדבריה, "בפסקי הדין והחלטות ועדת הערר השונות המתייחסות לתוכנית הר/2213, נקבע כי בתחום המרחב התכנוני של הרצליה לא חל תיקון 3א לתמ"א", ולכן לטענתה פסיקתו של המחוזי רלוונטית לתחום השיפוט של הרצליה, אך לא לזה של תל אביב או רשויות אחרות שבהן חל תיקון 3א.

"תיקון 3א לתמ"א 38 יצר כלי תכנוני אחר מתיקון 3 לתמ"א 38 שמחייב לבחון הן את 'סל הזכויות' הפרטני לבניין הקיים והן את אופן המימוש שלו על הבניין החדש. בנוסף, ההשבחה בגין תוכנית רובע 3 או תוכנית רובע 4 איננה 'מתלבשת' על הזכויות מכוח תמ"א ,38 אלא התוכניות קבעו נפחי בנייה לפי סוגי בניינים ולפי אזורים במסלול תוספת בנייה ובמסלול הריסה ובניה מחדש".

מכאן, היא מסכמת, "יישום פס"ד קבוצת ירדן ביחס לבחינת ההשבחה במימוש זכויות מכוח תיקון 3א לתמ"א 38, מוביל לעיוות של תחשיב ההשבחה ולמתן פטור מתשלום היטל השבחה הגבוה יותר מהיקף הפטור הקבוע בחוק, ובשל כך ברי כי אין ליישמו במימושי זכויות כאמור. לסיכום - פס"ד קבוצת הירדן עוסק בסוגיה שונה מאופן חישוב ההשבחה להיתרים מכוח תיקון 3א לתמ"א 38 או היתרים מכוח תוכנית רובע 3 ותוכנית רובע 4 ואין בו שום קביעות ביחס לתיקון 3א לתמ"א 38 ו/או ביחס לתוכנית רובע 3 ותוכנית רובע 4".

"ניסיון נואל לגבות כספי ציבור עודפים למען העשרת קופת העירייה" 

עו"ד הדר בלומשטיין בדש, שייצגה את קבוצת הירדן בבית המשפט המחוזי מול הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, אמרה כי מדובר בטענות שגויות מן היסוד מצד עיריית תל אביב.

 "בחוות דעת עיריית תל אביב נטען שמדובר על סיטואציה 'שונה לחלוטין' ביחס לתכנית רובע 3 ולתוכנית רובע 4, אך כאן המקום להדגיש כי גם אלו הן תכניות מכח סעיף 23 לתמ"א 38, ובאותו מחוז (ת"א) בו ניתן פסק הדין ולכן אלו מחייבות בכלל ובפרט באותו מחוז. בחוות דעת עיריית תל אביב נטען כי מדובר ב'נוסחה שאיננה רלוונטית ואיננה ישימה...ואף מובילה לעיוות של תחשיב ההשבחה'. אך מדובר בטענות שגויות מן היסוד, שכן הנוסחה כן ישימה ואינה מובילה לעיוות, ובוחנת את ההשבחה האמיתית והריאלית במקרקעין".

עו''ד הדר בלומשטיין בדש (מיכל קושרוב)

לדבריה, "הפרשנות השגויה, המכוונת וה'מוזמנת' מצד עיריית תל אביב מהווה עוד ניסיון נואל לגבות כספי ציבור עודפים למען העשרת קופת עיריית תל אביב שלא כדין ובניגוד לעקרונות הראויים שנקבעו בפס"ד קבוצת הירדן".

"חוות הדעת יצרה אבחנה מלאכותית"

עו"ד משה רז-כהן, בעלים משותף במשרד רז-כהן פרשקר ושות' המתמחה בהתחדשות עירונית מציין : "פסק הדין בעניין קבוצת הירדן, קובע נוסחה פשוטה שמיטיבה עם החייב בהיטל. פסק הדין קובע שמידת ההשבחה של הזכויות למ״ר מכח התכנית המפורטת שווה למידת ההשבחה למ״ר של הזכויות מכח התמ"א. וזאת אף שניתן לסבור שהחלק שיש לייחס לתמ"א נמוך יותר שכן מטלות החיזוק מיוחסות לצד התמ"א.  עירית תל אביב בהחלטתה נדרשה לאבחנה לעניין הפטור העקבות תיקון 3א בין חלק הזכויות בגין התמ"א הפטורות (עד 2.5 קומות) לבין חלק הזכויות על פי התמ"א החייב (מעל 2.5 קומות). כל הזכויות מקורן בתמ"א.

"הכלל שנקבע בפסק הדין חל בעניין זה מקל וחומר. קשה ממש להבין את עמדת העיריה. שהרי הזכויות כולן הן בצד התמ"א.  אם פסק הדין קבע שיש לראות זכויות מכח תכנית מפורטת (שלא נאמר לגביה בפסק הדין שהיא מכח סעיף 23; אפילו שכן, שאני) ככאלה שוות ערך במידת ההשבחה לזכויות שמקורן בתמ"א. לא כל שכן לגבי זכויות שנוספו בתיקון 3א.

"חוות דעת יצרה אבחנה מלאכותית בין זכויות שבתמ"א שהן כנגד החיזוק לבין זכויות נוספות. זוהי אבחנה מלאכותית נעדרת אחיזה במציאות. ברור שגישה זו לא תעמוד בבית המשפט כל עוד הלכת קבוצת הירדן לא תבוטל".