זינוק של 56% : התחנה המרכזית הישנה כבר שווה 875 מיליון שקל

שלוש וחצי שנים לאחר רכישת מתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב על ידי חברות לוינשטיין ושיכון ובינוי, קובעת שומה חדשה שווי של 875 מיליון שקל לקרקע – 56% יותר מהמחיר בו נרכשה. במספרים זה לא פחות מרשים: מדובר בתוספת של 315 מיליון שקל מעל מחיר העיסקה ביולי 2015, שעמד בזמנו על 560.5 מיליון שקל "בלבד" (לא כולל מע"מ).

על פי השומה המעודכנת, שווי הזכויות על הקרקע, היושבת על שטח של כ-35 דונם, נאמד ב-1.48 מיליארד שקל. יחד עם זאת, עלות הפינויים, המטלות הציבוריות והקמת מבני ציבור, וכן היטל השבחהלעיריית תל אביב מפחיתים 260.6 מיליון שקל מהשומה. סיכונים שונים בתוכנית, לרבות הפחתת היקף הבנייה ודחיה משמעותית עד אישור סופי ובנייה, מורידים עוד 345.5 מיליון שקל מהשווי הנוכחי. הערכת השווי, שכתב השמאי רפאל קונפורטי, צורפה לדוחות השנתיים שפירסמה השבוע חברת לוינשטיין. בסוף 2017 העריך קונפורטי את שווי הקרקע ב-823 מיליון שקל, בסוף דצמבר 2016 ב-696 מיליון שקל ובסוף דצמבר 2015 ב-600 מיליון שקל.

הקרקע של התחנה המרכזית הישנה כוללת 7 חלקות שונות, עליהן פועלים כיום מגרשי חניה וניצבים מספר לא מבוטל של מבנים חד קומתיים בשימושי מסחר ומשרדים. השטח ברוטו כולל 35 דונם, אולם נטו (שטח לחישוב זכויות בנייה) השטח כולל 21.4 דונם. לפי דווחי חברת לוינשטיין, סך השטחים התפוסים על ידי דיירים מוגנים, "מוגנים על פי טענתם", מסתכם בכ-7,000 מ"ר. במהלך השנים התנהל ומתנהל הליך משפטי מול אותם דיירים ומול פולשים שונים, והיקף השטח התפוס על ידם פחת ב-1,150 מ"ר במהלך השנה האחרונה.

[quote]

לפי התוכנית על הקרקע, שהופקדה להתנגדויות ביולי 2018, בכל שטח התחנה המרכזית, הכולל 80 דונם, יקומו שטחי תעסוקה בסך כולל של 153 אלף מ"ר, שטחי מגורים בסך כולל של 131.5 אלף מ"ר (1,160 דירות, 80 מ"ר בממוצע לדירה) ושימושים ציבוריים נלווים. התמהיל קובע כי 60% ייעודו לתעסוקה ומסחר ו-40% למגורים, במגדלים של עד 35 קומות. הערכת השווי מציינת כי ללוינשטיין ושיכון ובינוי זכות לקבלת 78% מסך זכויות הבנייה במתחמים, "אולם מטעמי שמרנות הובא בתחשיבנו שיעור של 75% בלבד". המטלות הציבוריות כוללות 2,100 מ"ר וחניה תקנית, שימור בית הבאר והתקנת 100 מקומות חניה תת קרקעיים שיירשמו על שם עיריית תל אביב ללא תמורה.

חישוב השומה מניח 79 אלף מ"ר למגורים לפי שווי מבונה למ"ר של 13 אלף שקל וסך כולל של 1.03 מיליארד שקל; 111 אלף מ"ר למשרדים ותעסוקה, לפי שווי של 3,400 שקל למ"ר הגוזר שווי כולל של 378 מיליון שקל; שווי המסחר, 6,000 מ"ר בשווי 12 אלף שקל למ"ר, מסתכם ל-72.3 מיליון שקל. בשורה התחתונה, הפחתות בשל אי הוודאות הגדולה, הדרישות הציבוריות, הפינוים וכו' מעמידים את הערכת השווי על 875 מיליון שקל, "בהנחה של קונה מרצון ממוכר ברצון".

צפו בסרטון שמתאר את מצבה העגום של התחנה המרכזית הישנה וזעקת בעלי החנויות

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה