"מי שלא אוהב אנשים ומתעסק בהתחדשות עירונית - לא בעסק הנכון"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "נדל"ן בראש צעיר" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח אילי בר, מנכ"ל אקו סיטי , חברת נדל"ן מובילה בתחום ההתחדשות העירונית. הוא שוחח עם אליאור רביניאן, מייסד ומנהל קהילת "נדל"ן בראש צעיר" ואנליסט באקרו נדל"ן. השניים שוחחו על תחילת הדרך של החברה והבחירה להתמקד ולהתמקצע בהתחדשות עירונית בתל אביב, על התחרות בתחום ועל איך יוצרים בו בידול.  

לצפייה: 

להאזנה: 

"למה דווקא מגורים? התחדשות עירונית התחילה ממגורים", הסביר בר. "בתחילת הדרך עם התחלת התמ"א, רוב הפוקוס היו בנייני מגורים ישנים, וגם באופן טבעי המדינה דואגת יותר ושמה פוקוס על דירות מגורים, ועסקים ידאגו לעצמם. אבל רוב הזמן אנשים נמצאים דווקא במבני משרדים. יש משהו שמאוד אהבתי ועדיין אוהב, וזה לעבוד עם אנשים, לא עם קרקע או בנק. לאנשים יש סיפור, פחדים ודעות. מי שלא אוהב אנשים ומתעסק בהתחדשות עירונית אז הוא לא בעסק הנכון", הוסיף.  

בר סיפר על ההתמקדות של החברה בתל אביב. "היינו בין הראשונים והיחידים שהבינו שהם רוצים להתמקד בתל אביב. היו ערים הרבה יותר קואופרטיביות להתחדשות, כמו רמת גן. בתל אביב העירייה אוהבת לנהל את העיר באופן ריכוזי מאוד. למרכז ת"א הייתה לעירייה תוכנית אחרת, ותמ"א 38 נכנסה בסערה ועשתה בלגן. כמעט כל בקשה להיתר הפכה לוועדות ערר וויכוחים על כל מה שאפשר לחשוב עליו. אבל אז העירייה קידמה את תוכנית הרבעים, היינו מאוד מעורבים בבהתנגדות אליה כדי לשפר אותה. אנחנו בחברה גדלנו בעיר, חייים אותה ואוהבים אותה. זה היה נראה אז מיקוד נכון". 

"ב-2010-2016 רוב היזמים ברחו מתל אביב. ברגע שתוכנית הרבעים קיבלה תוקף הייתה התפוצצות ובאו הרבה יזמים. אנחנו באנו עם פור גדול, מכירים אותנו. די מהר כבר הגיעו אלינו, והיום אנחנו כבר עם יותר מ-40 פרויקטים בתל אביב. היום כבר לא נשארו המון בניינים ברובע 4 בת"א שהם לא באיזה תהליך כזה או אחר, מעל מחצית מהבניניים להערכתי. בהרבה מהם יש בעיות, למשל בניינים שמוקפים בהמון עצים, או גגות תפוסים". 

"הבידול הכי אותנטי זה זה שמשקף את הדנ"א שלך. אנחנו למשל אמרנו שלא משנה מה, הולכים על איכות בנייה מאוד גבוהה. בענף שלנו זה שווה זהב, לוקח זמן לבנות את המוניטין ולשמר אותו, אבל אנשים מוכנים לשלם מחיר גבוה יותר על דירה יותר טובה. יזמים לא פעם רצים לעסקה הבאה ולפרויקט הבא, ופחות מסתכלים אחורה. זה מרתון" 

בר נשאל על התחרות העזה בענף. "תחרות? זה אישיו בתחום שלנו. בגלל שיש כאמור מעט בניינים והמון יזמים שמחפשים. תחרות זה דבר טוב, וזה גורם לנו להשתפר ולבעלי הדירות להרוויח יותר. זה מתחיל להיות בעייתי מאוד כשנשארים עם הבטחות שקשה מאוד לקיים ומתנתקים מהמציאות הכלכלית. לדעתי נראה לא מעט ריבאונדים - פרויקטים שלא ייצאו לפועל כי פשוט יזמים לא יצליחו לעמוד במה שהבטיחו".  

"לפעמים אנחנו רק מתחילים פרויקט וכבר לא נשאר מה למכור" 

איך יוצרים בידול מהמתחרים?
"הבידול הכי אותנטי זה מה שמשקף את הדנ"א שלך. אנחנו למשל אמרנו שלא משנה מה, הולכים על איכות בנייה מאוד גבוהה. בענף שלנו זה שווה זהב, לוקח זמן לבנות את המוניטין ולשמר אותו, אבל אנשים מוכנים לשלם מחיר גבוה יותר על דירה יותר טובה. יזמים לא פעם רצים לעסקה הבאה ולפרויקט הבא, ופחות מסתכלים אחורה. זה מרתון. בסוף רואים את זה, זה הפינישים הקטנים, העיצוב, תיבות דואר למשל. אצלנו יש תשומת לב לפרטים האלה". 

בר סיפר על הביקוש שלא נגמר בתל אביב, והסביר מה לדעתו מייחד את העיר. "ת"א פתחה פור מטורף בכל מה שקשור לחוויית הולכי הרגל. הפיתוח של המרחב הציבורי כל כך טוב ומוצלח, שאתה לא מקבל את זה בערים אחרות. קח את כל החבילה הזאת ותוסיף את ההיצע של הבנייה במרכז תל אביב שהוא מאוד נמוך, למרות העגורנים שרואים בכל מקום. לפעמים אנחנו מתחילים פרויקט וכבר לא נשאר מה למכור, הביקושים למגורים במרכז העיר מאוד גדולים וככל שתמשיך להיות עיר עולם, זה רק יחזק את המגמה הזאת. הרכבת הקלה והמטרו העתידי רק מוסיפים לזה. 

"גם השבילים לקורקינטים והאופניים החשמליים, עם כל הביקורת, זה מאוד מחבר ומאפשר משהו מאוד נעים. הם גם לא מזהמים ושקטים וזה יתרון לעיר שתהפוך להיות רגועה נעימה, כרגע לא מרגישים את זה בגלל כל העבודות, אבל עשור קדימה תל אביב תהיה מאוד מיוחדת. המרכז של המרכז של ישראל. לא רואה סיבה שקסמה של תל אביב ידעך". 

לסיום נשאל בר על אילו מקצועות הוא ממליץ לצעירים של היום. "כל מקצועות ההנדסה למיניהם, גם חשמל, אינסטלציה, יש מחסור אדיר בכל תחומי התכנון וההנדסה. מי שיש לו משיכה מוקדמת לנושאים האלו, אז יש ביקוש מטורף שלא נראה לי שידעך בזמן הקרוב".