"צריך להיזהר כשמשתמשים בתכנון כדי להביא אוכלוסייה ספציפית, זה יכול להתהפך עליך"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארחת בו ענבר וייס, מהנדסת העיר בית שמש, לשיחה עם נמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן. השניים שוחחו על איך הגיעה לתפקיד, על האתגרים הרבים בו, על תוכנית המתאר החדשה ועל השכונות החדשות שצומחות בבית שמש שמתפתחת במהירות.

לצפייה: 

להאזנה:

על הגעתה לתפקיד מהנדסת העיר: "חבר אמר לי שמחפשים בבית שמש מהנדס עיר והוסיף: 'אני יודע שאת משוגעת מספיק לעשות את התפקיד הזה'. אני חושבת שבית שמש נתפסה כאחות קטנה ומשוגעת של ירושלים. אבל אז כשנכנסתי אליה ראיתי שהיא לא קטנה ולא פריפריאלית. כבר אז היו בה כ-120 אלף תושבים. היא משוגעת במובן החיובי של המילה, עיר שנמצאת כל הזמן בכאבי גדילה".

עד כמה המתחים בעיר, למשל בין חרדים לחילונים, משפיעים ביום יום על העבודה שלך?
"בישראל כל עשייה תכנונית היא עשייה פוליטית, בטח במקומות שבהם המספרים מתחילים להתסיס את השטח. זה נמצא כל הזמן במה שאני עושה, אילו שכונות חדשות אני מתכננת, מספר הקומות שאני מאשרת, אופי הבינוי, חלוקת המשאבים הציבוריים. זה נמצא כל הזמן וצריך לנהל את זה. הניהול של זה במרחב המקצועי והפוליטי זה אתגר לא פשוט לפעמים".

"לכאורה, אפשר לכוון לאוכלוסייה מסוימת באמצעות תכנון. אם אתה בונה מגדלים, אתה מסנן סוג מסוים של חרדים, אם אתה לא בונה מרפסות סוכה אז אתה מסנן סוג מסוים של אוכלוסייה. אבל תכנון הוא אף פעם לא פעולה חד צדדית, זה אף פעם לא מימד אחד שמשפיע על מי יבוא. יכול להיות שאם תבנה מיגדלים חרדים לא יקנו. מצד שני - מי כן יקנה?"

עוד סיפרה על שתי שכונות החדשות, רמה ד' ורמה ה', שנבנות ומתאכלסות בעיר בימים אלו. "רמה ד' תהיה בת מאה אלף תושבים, שכונה של למעלה מעשרת אלפים יחידות דיור, אלו ממש ערים שצומחות במקביל לעיר קיימת. זה האתגר הכי משמעותי שהתעסקתי איתו בארבע השנים שאני בתפקיד".

"לכאורה, אפשר לכוון לאוכלוסייה מסוימת באמצעות תכנון", סיפרה וייס, "אם אתה עושה מגדל אתה מסנן סוג מוסים של חרדים, אם אתה לא עושה מרפסות סוכה אז אתה מסנן סוג מסוים של אוכלוסייה. אבל תכנון הוא אף פעם לא פעולה חד צדדית, זה אף פעם לא מימד אחד שמשפיע על מי יבוא. זה לא עובד ככה למרות שלפעמים ראשי ערים היו רוצים שזה יהיה ככה. למשל, תתכנן מגדלים ולא יבואו חרדים, אבל מי כן יבוא? אני חושבת שצריך מאוד להיזהר שמנסים להשתמש בתכנון כדי לנסות להביא איזו אוכלוסייה, זה יכול להתהפך עלייך, זו מטוטלת".

על תוכנית המתאר החדשה לעיר סיפרה ווייס: "זו תוכנית ל-2040 שעובדים עליה בארבע השנים האחרונות, כשהיעד הוא 350 אלף תושבים , עיר עצומה. אחד האתגרים שלנו זה קליטה של אוכלוסייה, תוספת יחידות דיור אבל גם תוספות שיכלכלו את העיר בדמות שטחי תעשייה ומסחר. חלק מהשטחים בתוך בית שמש וחלק בחוץ, וזה מייצר קונפליקטים עם השכנה מטה יהודה. מדברים על מאות מיליוני מ"ר לתעסוקה שאנחנו לא יודעים עוד בדיוק לומר את אחוזי המימוש שלהם.  התוכנית אושרה בוועדה המקומית ומשמשת לנו כמגדלור תכנוני".

"באה המדינה ואמרה 'נגדיל את ההיצע. איך אני אתמרץ? כל רשות שתיתן יחידות דיור תקבל כסף', ולכן האמירה שזה על חשבון מישהו אחר, זו נקיטת עמדה. אם תל אביב תבנה הרבה היא גם תקבל. פורום ה-15 מפספס את זה שלי למשל אין ים או נמל בבית שמש, אין נמל תעופה, אוניברסיטה או בית חולים. תדירות הרכבות פה נמוכה ואני לא נמצאת במרכז הארץ. כמה שאעבוד קשה - נקודת ההתחלה שונה"

"אנחנו לא מתחילים באותה נקודה עם רשויות אחרות" 

וייס סיפרה על פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בעיר שלפני מספר שבועות החל להיבנות: "זו תוכנית ותמ"לית שמפנה מסה משמעותית של שיכונים משנות ה-50, ובונה שילוב של בנייה מגדלית של יותר מ-25 קומות לצד בנייה מרקמית של 9-10 קומות, מתוך רצון להשאיר את האוכלוסייה הקיימת במתחם. יש לציין שלפני שנתיים התחיל פרויקט של תמ"א 38 חיזוק בבית שמש, וזה גם נתן איתות שאפשר, שבית שמש מקדמת תוכניות כאלו ולא מפחדת. אלו פרויקטים לא קלים לתושבים ולעיר".

עוד התייחסה וייס לסערה שהתעוררה בתקופה האחרונה סביב קרן הארנונה. "אני בצד שמקבל כספים מהקרן, אז אני בפוזיציה. אני לא מקבלת את האמירה שזה על חשבון ערים אחרות? באה המדינה ואמרה נגדיל את ההיצע, איך אני אתמרץ? כל רשות שתיתן יחידות דיור תקבל כסף, ולכן האמירה שזה על חשבון מישהו אחר, זו נקיטת עמדה. אם תל אביב או נתניה ייתנו הרבה יחידות דיור הן יקבלו גם.

"מה שפורום ה-15 של הרשויות מפספס, זה שלי למשל אין ים או נמל בבית שמש, אין לי נמל תעופה, אוניברסיטה או בית חולים. תדירות הרכבות פה נמוכה ואני לא נמצאת במרכז הארץ. אנחנו לא מתחילים באותה נקודה עם כל הרשויות, וכמה שאעבוד קשה - נקודת ההתחלה שונה".

לדבריה, "יש באגים במנגנון והוא לא מושלם, אבל הוא אגב לא יעביר כ"כ הרבה כסף מהרשויות. זו שאלה עקרונית שהיא ראויה בעיני ונתונה לוויכוח. בקרן הארנונה יש מן הצדק החלוקתי אבל זה לא מושלם. זו פעם ראשונה שהמדינה אומרת לרשויות: 'הלו, אנחנו ביחד'. אפשר להשתמש בכסף הזה שמתקבל מהקרן כדי לטפל במבנים מסוכנים, או להגדיל את המכפילים, זה יעלה הרבה שאלות. אני צופה שקרן הארנונה תייצר יותר ייעול בעולם הזה של השלטון המקומי".