פתיחה צולעת: ירידה של 46% בהתחלות הבנייה של שטחי משרדים ברבעון הראשון של 23

הריבית הגבוהה, ורמת ההיצע הגבוהה כבר היום – הביאו לירידה דרמטית בהיקפי התחלות הבנייה למשרדים ברבעון הראשון של 2023. מניתוח שביצעה עבור " מרכז הנדל"ן ", חברת שיווק הנדל"ן "נווה העיר" לנתוני הלמ"ס, עולה כי ברבעון הראשון של 2023 החלו להיבנות 174 אלף מ"ר בשטחי משרדים - שמעידים על קצב בנייה שנתי מוערך של כ-700 אלף מ"ר, לעומת 1.286 מיליון מ"ר למשרדים שהחלו להיבנות בשנת 2022 כולה - ירידה של כ-46% בקצב הבנייה.

עוד עולה כי משקל התחלות הבנייה למשרדים מכלל התחלות הבנייה עמד ברבעון הראשון על 4.4%, לעומת שיעור של 7.6% בשנת 2022.

בייעוד מסחר החלו להיבנות ברבעון הראשון 142 אלף מ"ר - שמעידים על קצב שנתי מוערך של 568 אלף מ"ר - עלייה של 6% לעומת 535 אלף מ"ר שהחלו להיבנות בשנת 2022 כולה, אם אכן קצב זה יישמר. משקל התחלות הבנייה מכלל התחלות הבנייה למסחר עמד ברבעון הראשון על 3.5%, לעומת 3.2% בשנת 2022.

על פי מנכ"לית נווה העיר, דורית סדן, בשוק המשרדים אנו רואים כיום מגמה של צמצום בשטחי המשרדים שהחברות והעסקים מבקשים. "הביקוש הגבוה כיום הוא למשרדים קטנים בשטח של עד 150 מ"ר, לעומת שטחים של 500-1500 מ"ר ויותר שהיו מבוקשים לפני שנתיים לערך בעיקר בקרב חברות הייטק. כיום כמעט ואין חברות שמחפשות שטחים גדולים של קומות שלמות, זה כמעט ולא קורה".

הדמיה של מגדלי משרדים ברובע הכניסה המתוכנן לירושלים (הדמיה: איאן באדר, הוק אדריכלים)

לגבי שוק המסחר אומרת סדן כי גם רוב החברות ששוכרות שטחי מסחר כבר לא מתפרשות על פני שטחים עצומים. "הסיבות לשינוי בתמהיל הביקושים הן עליית הריבית החדה שייקרה את עלויות המימון, צמצום בהוצאות של חברות עקב ההאטה הכללית בשוק ובעיקר עקב המשבר בהייטק, יוקר המחיה הכללי בשוק שמוביל חברות ועסקים להידוק חגורות, וגם העבודה מהבית שנשארה איתנו גם 3 שנים אחרי משבר הקורונה. להערכתי מגמה זו תלווה אותנו בשנים הקרובות - אם לא יהיה מהפך של ממש בשוק הנדל"ן ובתחום ההייטק, אני לא צופה השכרה או מכירה של שטחי ענק, אלא המשך התמקדות בשטחים הקטנים יותר".

מנכ"לית נווה העיר, דורית סדן: "אנו רואים כיום מגמה של צמצום בשטחי המשרדים שהחברות והעסקים מבקשים. הביקוש הגבוה כיום הוא למשרדים קטנים בשטח של עד 150 מ"ר, 500-1500 מ"ר ויותר שהיו מבוקשים לפני שנתיים לערך בעיקר בהייטק. כיום כמעט ואין חברות שמחפשות שטחים גדולים של קומות שלמות"

בהתפלגות התחלות הבנייה לפי כל הייעודים, עולה כי המגורים תפסו נתח של 71% עם 2.837 מיליון מ"ר שהחלו להיבנות ברבעון הראשון, לתעשייה ואחסנה החלו להיבנות 359 אלף מ"ר (9%),לייעוד משרדים 174 אלף מ"ר (4.4%),למלונאות 151.5 אלף מ"ר (4%),למסחר 142 אלף מ"ר (3.5%),למבני חינוך 107 אלף מ"ר (2.7%),לבנייני ציבור 98 אלף מ"ר (2.4%),לתחבורה ותקשורת 62.5 אלף מ"ר (1.6%),לחקלאות 50 אלף מ"ר (1.3%) ולמבני בריאות החלו להיבנות 14 אלף מ"ר - כ-0.5%. 

שיאי בנייה בפתח תקווה

במקום הראשון בדירוג הערים המובילות בהתחלות הבנייה לשטחי משרדים, נמצאת פתח תקווה עם 50.5 אלף מ"ר במשרדים שהחלו להיבנות בה ברבעון הראשון. נתון רבעוני זה לבדו מהווה זינוק חד לעומת כ-22 אלף מ"ר שהחלו להיבנות בעיר בשנת 2022 כולה.

במקום השני ממוקמת חיפה, בה החלו להיבנות 24.5 אלף מ"ר למשרדים (187.5 אלף מ"ר שהחלו להיבנות בה ב-2022). רחובות שלישית עם 17.5 אלף מ"ר, ירושלים רביעית עם 17 אלף מ"ר וחמישית עכו עם 14 אלף מ"ר. בתל אביב, שבה החלו להיבנות בשנים האחרונות מאות אלפי מ"ר חדשים לייעוד משרדים, נרשמו ברבעון הראשון התחלות בניה בהיקף זעום של 224 מ"ר בלבד.

מנהלת תחום הנכסים המניבים בקבוצת לוינשטין : "בתחום המסחר חלו בשנים האחרונות תמורות שהחלו עוד בקורונה וממשיכות גם היום - ההעדפה למרכזים מסחרים שכונתיים ואינטימיים במרחק הליכה מהבית, וזאת בניגוד לקניונים הגדולים. עם השינוי בהרגלי הצריכה, גם העיריות החלו להעדיף שטחים כאלו וקידמו אותם בתוכניות המתאר"

סמנכ"ל ומנהל חטיבת הנכסים המניבים בקרסו נדל"ן, יוני ישראלי, מסביר כי בפתח תקווה קיים היום היצע לא קטן של שטחי משרדים, והתחלות הבנייה בעיר לא פסקו, גם לא בשל עליית הריבית. "בעיר נבנים כ-467 אלף מ"ר של שטחי משרדים שיהיו זמינים לשוק ב-2023- 2025, כשחלקים גדולים מהם נבנים בשלבים ומתפרסים על התחלות בנייה של מספר רבעונים וזה מראה על העוצמה של העיר. באופן כללי אני מאמין כי כל חברות הבנייה הגדולות והמבוססות לא יפסיקו בבניית שטחי משרדים למרות סביבת הריבית הגבוהה, הן פשוט יבנו את הפרויקט בשלבים ויפרסו על פני כמה רבעונים את ההוצאות".

קניון ''שער העיר'' בצפת (שאטרסטוק)

נתיבות בצמרת הבנייה למסחר

בניתוח התחלות הבנייה בייעוד מסחר, המובילה ברבעון הראשון של 2023 היא העיר נתיבות עם 47 אלף מ"ר של שטחי מסחר שהחלו להיבנות ברבעון הראשון, לעומת 0 מ"ר בשנת 2022.  במקום ה-2 נמצאת מודיעין עם עלייה דרמטית של 12 אלף מ"ר למסחר שהחלו להיבנות, לעומת 762 מ"ר בלבד שהחלו להיבנות ב-2022 כולה. באר יעקב שלישית עם 11 אלף מ"ר לעומת 0 ב-2022, תל מונד רביעית עם 10,000 מ"ר לעומת 97 בלבד ב-2022,  וכפר יונה חמישית עם כ-10,000 מ"ר לעומת 0 בשנת 2022. תל אביב, שהיתה במקום השני בשנה שעברה, מדורגת כעת רק במקום ה-13 עם כ-2,300 מ"ר בלבד שהחלו להיבנות למסחר ברבעון.

מנהלת תחום הנכסים המניבים בקבוצת לוינשטין , חן גור לוטן, מסבירה כי "בתחום המסחר חלו בשנים האחרונות תמורות שהחלו עוד בקורונה וממשיכות גם היום - ההעדפה למרכזים מסחרים שכונתיים ואינטימיים במרחק הליכה מהבית, וזאת בניגוד לקניונים הגדולים הומי האדם. עם השינוי בהרגלי הצריכה של הציבור, גם העיריות החלו להעדיף שטחים כאלו וקידמו אותם בתוכניות המתאר שלהן.

"אנו רואים למשל שנתיבות מובילה בבניית שטחי מסחר ברבעון, וגם ערים קטנות אחרות כמו מודיעין וכפר יונה. ראשי הערים ראו לנגד עיניהם את תופעת ה'יוממות', לפיה אנשים יוצאים בבוקר מהעיר לכיוון העבודה וחוזרים רק בערב - זה יצר ערי שינה שראשי הערים ביקשו לצמצם, ולכן קידמו הרבה אזורים מעורבי שימושים של מגורים, מסחר ותעסוקה, וזה בהחלט בא לידי ביטוי בנתונים".