הפסיכולוגיה של עליית הריבית – והשפעתה על עולם מימון הנדל"ן

בעשור האחרון נהנה המשק מתנאים מאקרו-כלכליים מעודדי צריכה ועשיית עסקים: בין 2012 ל-2021 עלה מדד המחירים לצרכן ב-5.7% בלבד, במקביל לסביבת ריבית אפסית שנעה בין 0.1% ל-0.25%. מציאות זו הובילה לגידול ניכר בביקוש לדיור, ובעקבותיו גם לעלייה במחירי הדירות אשר הגיעה לשיא בשנתיים האחרונות.

עלויות המימון הנמוכות הופנמו על ידי השחקנים השונים בשוק הנדל"ן ועיצבו את הנחות היסוד שלהם, שבאו לידי ביטוי בתוכניות עסקיות אופטימיות למדי.

ואז הכל השתנה: ב-2022 לבדה עלה המדד בשיעור חד של 5.3%, ומתחילת 2022 ועד היום עלתה ריבית בנק ישראל ב-4.65%. הגידול בעלויות המימון צינן את הפעילות בשוק, כמו רוכשי הדירות, גם רבים מהיזמים עצרו רכישות של קרקעות חדשות ונמנעו מכניסה לעסקאות המחייבות נטילת הלוואות.

אלמנט נוסף של חוסר ודאות שיזמים מתמודדים עמו בשוק הנוכחי נוגע להכנת תוכנית עסקית שתואמת את המציאות המשתנה: מה יהיו מחירי הדירות כשהפרויקט ייצא לפועל? מה יהיו עלויות המימון עד לעלייה על הקרקע? ואיך הם יושפעו מקצב המכירות וקצב תשלומי הרוכשים בפרויקטים החדשים? כל אלה הן סוגיות בסיסיות שאף אם התשובה עליהן אף פעם אינה ודאית לגמרי, בשוק תנודתי שלא ברור לאן פניו מועדות – הן הופכות למכשלה של ממש.

על אדי הדלק האחרונים

"אפשר כמובן להבין למה יזמים המקדמים מאות ואלפי יחידות דיור בקרקעות שרכשו ובעסקאות התחדשות עירונית מאטים את קצב ההתפתחות ואת צבירת המלאי העתידי שלהם, כחלק מההתאמות למציאות המשתנה בשוק", אומר חגי שליאכטר, מנהל מחלקת ליווי פרויקטים בחברת גמא מקבוצת הפניקס, המספקת פתרונות מימון למיזמי נדל"ן.

"העלאות הריבית שהיו בשנה האחרונה פגעו קשות בפרויקטים שנמצאים רגע לפני יציאה לדרך. תוכניות עסקיות שהניבו בזמנו רווחיות של כ-12.5%-18% מגיעות עם המחירים של היום לרווחיות נמוכה משמעותית עד כדי 10% מהעלויות בלבד, וזה לפני שלוקחים בחשבון את עלויות המזנין שרבים נטלו בתקופת הגאות".

לדבריו, על מנת לפצות על הירידה ברווחיות, "היזמים נדרשים להגדיל את המכירות המוקדמות ובכך לעכב את פתיחת הליווי, וכן להשקיע הון עצמי נוסף להגדלת כרית הביטחון של הפרויקט".

שמאי המקרקעין ירון מלול, ממשרד האושנר מלול הנדסה ושמאות מקרקעין, מוסיף כי מלבד תנאי השוק הנוכחיים, מה שעוד תורם לקיפאון בשוק הם הגידול בעלויות ההקמה (מימון, פרסום ובנייה) וההגבלות על שיעורי המימון לקרקעות ו/או לפרויקטים לבנייה שהשית בנק ישראל על הבנקים: "בעקבות צבר האירועים הזה, חלק מהשחקנים 'ירדו לחדר ההלבשה' בניסיון למכור בשקט את הקרקעות שרכשו לפני שנתיים-שלוש, על מנת לשפר את תזרים המזומנים ולצמצם את עלויות המימון שלהם".

שמאי המקרקעין ירון מלול, ממשרד האושנר מלול הנדסה ושמאות מקרקעין (צילום: מיכל אולשק)

לאור הירידה בקצב המכירות ובזרם ההכנסות הנגזר ממנה, אפשר לצפות לעלייה בהיקף ניצול האשראי בתוך מסגרות הליווי המיועדות לגשר על פערי התזרים בפרויקטים. ואולם לדברי שליאכטר, עד כה נראה כי מגמה זו טרם החלה: "הסיבה לכך שלא רואים גידול משמעותי בניצול האשראי היא ככל הנראה קצב המכירות הגבוה ומחירי המכירה הגבוהים שהיו כאן בשנה וחצי האחרונות, אשר עלו על ההערכות הראשוניות ואפשרו לממן את היזמים עד עכשיו.

"ככל שתקופת היובש הנוכחית תתארך וההאטה בקצב המכירות תימשך, סביר להניח כי רכיב המימון הזה יעלה ויגדיל את הוצאות המימון של יזמי הנדל"ן. בהתאם לכך, פרויקטים שיוצאים היום לדרך ולא נהנו מתקופת השיא שחווה הענף בעשור האחרון, יעמדו מול אתגרים משמעותיים".

ההזדמנויות פורחות

שליאכטר מספר כי בניגוד לאינסטינקט היזמי בימים אלה, יש מי שבוחר לנהוג אחרת ולנצל הזדמנויות הנחבאות כיום בשוק הנדל"ן: "יזם ותיק אמר לנו השבוע כי נקודת הפתיחה במו"מים שהוא מנהל כיום על רכישת קרקעות מתחילים במחירים נמוכים בכ-20% בהשוואה לעבר. מהבחינה הזאת, המחירים ירדו בהתאם לרמת הדחיפות של המוכר לממש את הקרקע וליכולת שלו לשרת את החוב הקיים שלו".

גם השמאי מלול אומר כי דווקא על רקע מגמות ההאטה בשוק, לא מעט יזמים ממתינים כיום "על קו הזינוק": "דוגמה טובה לכך אפשר למצוא בתוצאות מכרז רמ"י בדצמבר 2022 בגליל ים, שם שווקו קרקעות למגורים; לפני כשנתיים בעלות הקרקע ליחידת דיור נעה סביב 2.3-2.2 מיליון שקל, ואילו כיום העלות היא כ- 1.7 מיליון שקל ליחידת דיור בלבד".

במקרה אחר, גם הוא מהעת האחרונה, פנה לגמא לקוח שביקש לרכוש חלק מקרקע במרכז הארץ, אשר אחד מבעליה נאלץ למכור את חלקו בשל עלויות המימון הגבוהות. רישום הזכויות בקרקע היה מורכב וכלל זכויות במושע יחד עם זכויות חוזיות והסכמי שיתוף שטרם נרשמו וכללו התחייבויות שונות לחלק מבעלי הקרקע.

"לאור המורכבויות המשפטיות הלקוח נתקל בקשיים לקבל מימון לעסקה", מספר שליאכטר. "למרות זאת, ההזדמנות שנקרתה בדרכו והאפסייד המשמעותי הטמון בה אפשרו לגמא להעמיד מימון מיוחד, המשלב הלוואה ללקוח עם ערבויות לחלק מבעלי הזכויות בקרקע. כך אפשרנו לו להשלים את העסקה בזמן קצר ותוך מתן מענה לכל צרכיו.

מלול מעריך כי "חברות בעלות מינוף גבוה יממשו נכסים ועתידן תלוי ביכולת לספוג עלויות מימון אל מול הפסד בעת מימוש, הפסד אינו בהכרח אל מול מחיר הרכישה אלא הפסד בשל שיערוך או אובדן רווח יזום עליו בנתה החברה בעתיד למשך התפתחותה".

"מקרים כאלה מתרחשים כיום יותר ויותר", מדגיש שליאכטר.

" לאחרונה אנו רואים עוד ועוד דוגמאות המעידות על הזדמנות אמיתית הן ברכישת מגרשים במכרזי רמ"י והן בעסקאות של נכסים שונים אשר חברות נאלצות למכור בשל אילוצי נזילות"

"בסופו של דבר", מסכם שליאכטר, "הביקוש לדיור קיים, האוכלוסייה גדלה והיזמים רוצים וצריכים להמשיך לבנות. אנו מאמינים בשוק הנדל"ן וממשיכים לממן עסקאות שונות מכל הסוגים- קרקעות, ליווי פרויקטים ועוד.  לאורך ההיסטוריה, תקופות משבר טמנו בחובן את ההזדמנויות הגדולות ביותר עבור היזמים ועבור המשקיעים שהיו שם כדי לצאת בהשקעות חדשות, כאשר לווים ממונפים חוו מצוקה פיננסית ונאלצו למכור נכסים ".

לפרטים נוספים >