"בתחום המגורים התשואה היא 2.5-4%, בתחום הלוגיסטיקה 8-9.5%"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח בו מוטי גולדשטיין, מנכ"ל חברת פליקאן גרופ א.י. לשיחה עם מיכאל אסף , הבעלים של מרכז הנדל"ן, על עולם הלוגיסטיקה והתעשייה ועל המספרים שמאחורי העסקאות בתחום הצומח.

לצפייה: 

להאזנה: 

לספוטיפיי

לאפל

לגוגל

"פליקאן גרופ היא חברת נדל"ן שמתעסקת בעיקר בלוגיסטיקה וקצת בנדל"ן משרדים", סיפר גולדשטיין. "היא בבעלות משפחה מניו יורק, שם יש לנו מעל עשרת אלפים דירות, ומאה אלף מטר של מסחר ומשרדים. שם אנחנו גם משביחים וגם מנהלים את המשרדים. בישראל אנו יותר מאמינים בתחום התעשייה והלוגיסטיקה, בשנים האחרונות רוב הכסף שלנו הולך לשם".

המשרדים והמגורים בצניחה אך ענף הלוגיסטיקה יציב: "מי שתהיה לו סחורה בעוד שנתיים יהיה מלך"

גולדשטיין סיפר כי בשנים האחרונות החברה רכשה מספר מתחמי לוגיסטיקה. "שלושה מהם בחיפה, מתוכם אחד הושכר עד לאחרונה לשטראוס וללוגיסטיקר. רכשנו עוד שני מתחמים בחיפה, של 15 דונם למלאכה ותעשייה. מדובר על סדר גודל של בין 40 ל-60 מיליון שקל לעסקה. רכשנו מתחמים גדולים גם במגדל העמק ועפולה, כנ"ל בראש פינה שם יש לנו מגוון שוכרים בתחום".

למה בכלל לוגיסטיקה?
"שלוש סיבות מרכזיות. הגידול באוכלוסייה מביא לעלייה בצריכה, מייבאים יותר ומייצרים יותר. עוד סיבה זה שינוי האופי הצרכני, עולם האונליין, שמצריך הרבה יותר מחסנים לעומת מה שהיה בעבר. אם נלך היום לקניונים נראה פחות חנויות גדולות לעומת לפני עשר שנים, יש להם את המחסן מאחורה. במקום לשלם 300 שקל למטר הם משלמים מקסימום 50 שקלים במחסן האחורי שלהם.

"למה לוגיסטיקה? שלוש סיבות מרכזיות. הגידול באוכלוסייה מביא לעלייה בצריכה, מייבאים יותר ומייצרים יותר. עוד סיבה זה שינוי האופי הצרכני, עולם האונליין, שמצריך הרבה יותר מחסנים לעומת מה שהיה בעבר. ולבסוף - העיריות ממירות שטחי לוגיסטיקה לתעסוקה או ערוב שימושים"

בנוסף, העיריות ממירות שטחי לוגיסטיקה לשטחי מגורים, תעסוקה או עירוב שימושים . בסופו של דבר העיריות פועלות לשדרג לעצמן את ההכנסה מארנונה, ולמה שמניב להם יותר תשואה. בסוף, אנחנו חברת נדל"ן מניב ומסתכלים רק לטווח הארוך, לא מחפשים למכור אלא להפך, להחזיק לטווח ארוך".

"סוחר בד"כ יישאר בנכס לטווח ארוך, כי עלויות המעבר וההקמה משמעותיות" 

"למה מגורים ולא לוגיסטיקה או ההפך? תלוי בדנ"א של החברה ובאופי. בנדל"ן המניב אין כיום היתכנות לתחום המגורים מאחר והתשואה היא בין 2.5-4 אחוז לכל היותר, בטח אם אתה בונה על תשואה לטווח הארוך. בתחום הלוגיסטיקה והמשרדים התשואה נעה בין 8-9.5 אחוז, גם כי עליית הריבית הביאה לעלייה בתשואה. נכון שאין עדיין המון עסקאות והשוק רק מתחיל לעכל את הבשורה החדשה". 

גולדשטיין הסביר מדוע החברה בוחרת להשקיע בעיקר בפריפריה. "עד לא מזמן הפריפריה, אפילו חיפה, הייתה מוקצה עבור תושבי המרכז, ואפשר לראות את זה במחירים עד לפני שנתיים שלוש. בשנתיים האחרונות המחירים בחיפה עלו ב-50-60 אחוז. למה פריפריה? המחיר למטר הרבה יותר זול, ומצד שני יש שיפור מטורף באיכות הכבישים ודרכי הגישה המרכזיים, לאורך ולרוחב. זה סופר חשוב לתחום הלוגיסטיקה ולכן הפריפריה כבר לא רחוקה, אלא במרחק של נניח שעה נסיעה".

"רוב הנכסים שלנו נמצאים בצפון: עפולה, מגדל העמק ראש פינה וחיפה", סיפר. "קנינו עכשיו בכרמיאל ואני מקבל כל שבוע טלפונים מחברות שיושבות במגדל העמק, עפולה, חיפה, והביקוש שם מטורף כיוון שאזורי התעשייה בערים הללו התפתחו להיות מגה-אזורים, וברירת המחדל שלהם להתפתח תמיד תהיה קרוב לשטח הייצור שלהם".

מה אתה אומר לחברת נדל"ן שמתלבטת אם להיכנס לתחום חדש?

"היתרון הוא יציבות. שוכר בד"כ יישאר בנכס לטווח ארוך, כי עלויות המעבר משמעותיות וכנ"ל עלויות ההקמה. הביקוש הגובר שדיברנו עליו, הניהול היעיל והרזה. בניגוד למשרדים למשל, השוכר מנהל את הנכס למעט למשל מקרים כמו נזילות מהגג שקל לטפל בהם. זה יתרון עצום לחברה שרוצה להיות יעלה ורזה ולקחת את כל הרווח".