בניגוד לתחזית: האם הורדת הרוב הדרוש עשויה לתקוע פרויקטים?

"זהו צעד הכרחי לקידום ההתחדשות העירונית, צעד שיוביל לצמצום תופעת הסחטנות של בעלי הדירות, להוצאת הדיירים הסרבנים מהמשוואה ולקיצור לוחות הזמנים" – זה היה, פחות או יותר, הלך הרוח של ענף הנדל"ן בתגובה לתיקון בחוק ההסדרים 2021, אשר קבע כי שיעור הרוב הדרוש בפרויקטים של פינוי בינוי יופחת מ-80 אחוזי הסכמה ל-67.

במסגרת חוק ההסדרים הנוכחי, הוחלט להפחית את הרוב הדרוש לשיעור דומה גם בפרויקטים של תמ"א וגם החלטה זו, כך נראה, זוכה לתמיכה גורפת. במקביל, נשמעים בשנים האחרונות קולות הקוראים להפחית את הרוב הדרוש אף יותר ולהגיע, לפחות במקרים מסוימים, לשיעורים של 51-54%. אך לדברי עורך הדין רמי (רחמים) כהן-גבורה, המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ובעל ניסיון רב בליווי יזמים ודיירים בפרויקטים בתחום, הפחתת הרוב הדרוש תגרום רק נזק למערכת היחסים בין היזם לדיירים וסופה ליצור עיכובים משמעותיים הרבה יותר. 

דרך ללא מוצא

"מקבלי ההחלטות לא נמצאים בשטח ולא מבינים למה ההחלטה הזאת גורמת", אומר עו"ד כהן-גבורה.

"ברגע שאנחנו מורידים את הרוב הדרוש, אנחנו מעמיקים את הקרע בין היזם לדיירים. במקום לחזר אחרי הדיירים, להיות רך וקשוב לדרישות שלהם, היזם עלול להתבצר בעמדה שלו ולהגיד: זה מה שאני נותן. אתם לא רוצים - אל תיקחו. יש לי את שני השליש שאני צריך".

מול השליש הנותרים, ייאלץ היזם לנקוט בהליכים משפטיים, שמשמעותם היא עיכובים ודאיים בלוחות הזמנים של הפרויקטים. אך לדברי עו"ד כהן-גבורה, לא מדובר רק במכשול זמני, ארוך ככל שיהיה, אלא בדרך ללא מוצא.

"זה עדיין לא עמד במבחן המציאות אבל אני רוצה לראות את היזם שיגיע למפקח על המקרקעין או בהמשך לבית המשפט, עם תביעה נגד 33% מכלל הדיירים. זה לא יתקבל, זה לירות לעצמך ברגל. אנחנו לא מדברים על תביעה פשוטה, כמו למשל בפרויקט תמ"א חיזוק, על גודל המרפסת. אנחנו מדברים פה על תביעה לפינוי דיירים מהבית. אני לא רואה את היס"מ מתחיל להגיע ולהוציא אנשים מהדירות שלהם בכוח. לא יהיה פה פתרון, אלא רק מאבקים משפטיים שלא יסתיימו".

הדייר צריך להרגיש שהוא מרוויח בעסקה בדיוק כמו היזם

משרד עורכי הדין רחמים כהן-גבורה מתמחה בכל תחומי המקרקעין, בדגש על תחום ההתחדשות העירונית. למשרד ניסיון עשיר בייצוג יזמים בתחום, אך בשנים האחרונות בוחר עו"ד כהן-גבורה להתמקד בעיקר בייצוג בעלי הזכויות בפרויקטים. בנוסף, מתמחה עו"ד כהן-גבורה ביישוב סכסוכים ובוררויות בתחום המקרקעין, בדגש על תחום ההתחדשות העירונית, ומשמש כבורר במושב הדין.

מתוקף תפקידו, הן כעורך דין מייצג והן כבורר, נתקל עו"ד כהן-גבורה בחילוקי דעות רבים בין יזמים לדיירים. מניסיונו, הדרך היחידה להביא פרויקטים לכדי סיום מוצלח היא לשמור על מערכת יחסים טובה בין הצדדים ולהגיע יחד לעמק השווה.

"עסקאות התחדשות עירונית הן למעשה עסקאות קומבינציה", הוא אומר. "הדייר מביא לעסקה את הקרקע, היזם מביא לעסקה את שירותי הבנייה, ושניהם יחד שותפים לעסקה. הם לא יכולים להיות שותפים מכוח צו בית משפט, הם צריכים להיות שותפים כי הם מעוניינים בכך. וכדי שזה יקרה, כל הצדדים צריכים להרוויח בעסקה. אם הדייר יקבל תמורה שמניחה את הדעת וירגיש שהוא מרוויח בעסקה בדיוק כמו היזם, דברים יראו אחרת".

בדברים אלו, פוגע עו"ד כהן-גבורה בנקודה הרגישה ביותר עבור היזמים – החשש מדיירים סחטנים. אך לדבריו, כל הגישה למה שמוגדר כ"סחטנות" צריכה להשתנות. "צריך להיות איזשהו תיאום ציפיות ריאלי", הוא אומר. "יזם צריך לקחת בחשבון שהדיירים ירצו לקבל כמה שיותר. אלה חוקי המשחק. ועליו להיות קשוב ולא לחשוב רק על הכיס שלו. הדיירים של היום הם כבר לא הדיירים של לפני ארבע או שש שנים. הם מגיעים לפרויקט מוכנים, עם דוח אפס ביד, יושבים מול היזם ואומרים לו: אדוני, אני יודע בדיוק כמה אתה מרוויח. אתה יכול להרוויח טיפה פחות. גם אני שותף. הקרקע היא שלי".

ומה קורה כאשר הדיירים מגזימים בדרישות? כמו בכל היבט אחר של מערכת היחסים בין היזם לדיירים, טוען עו"ד כהן-גבורה שהסוד הוא שמירה על שקיפות. כדוגמה, הוא מספר על פרויקט בו ייצג בעלי זכויות בבניין ששווי הדירות בו גבוה מאוד. בשל כך, דרשו הדיירים לקבל, בנוסף לדירת התמורה המגיעה לכל אחד מהם, עוד דירה קטנה יותר, כ"בונוס". כאיש מקצוע, ידע עו"ד כהן-גבורה שזה לא אפשרי, וכדי להבהיר זאת לדיירים הוא הציע לפנות מטעמם לשמאי על מנת להביא בפניהם את הנתונים. כשקיבלו את דוח השמאי, גם הדיירים הבינו שאין באפשרותו של היזם לתת דירה קטנה נוספת לכל דייר, שכן הוא יסיים את הפרויקט בהפסדים.

"הם אמרו לי: טוב, אז מה אתה מציע במקום זה? הצעתי שנבקש לעלות שתי קומות גבוה יותר, ואז גם יהיה להם קצת נוף לים. הם קיבלו את ההצעה, אבל בכל זאת רצו עוד קצת, אז ניסינו לחשוב ביחד מה הרוב רוצה. בסופו של דבר ביקשנו מהיזם כל מיני שינויים במפרט הדירות, היזם הסכים, כולם היו מרוצים ומהר מאוד השלמנו מאה אחוז חתימות. לא הייתה בעיה, כי ברגע שהתנהלנו בשקיפות ואף אחד לא הרגיש שהצד השני מנסה לגזול אותו, אפשר לבוא אחד לקראת השני".

לחזור לרוב דרוש של 80%

בניגוד לדעה הרווחת, טוען עו"ד כהן-גבורה כי הצעד הראשון שיאפשר שחרור חסמים אמיתי בפרויקטים של התחדשות עירונית , הוא החזרת שיעור הרוב הדרוש לרף של 80%. "זה יביא את היזמים למצב שהם יצטרכו לחזר יותר אחרי הדייר ויהיו רכים יותר בהסכמות שלהם לדרישות של הדיירים", הוא אומר.

עם זאת, גם לדיירים ישנה אחריות על התהליך, וכדי לבנות אותו בצורה נכונה מהרגע הראשון, מציע עו"ד כהן-גבורה קודם כל להתאגד ולהבין מה הרוב באמת רוצה. את ההתאגדות הראשונית ניתן לבצע מול מנהלת התחדשות עירונית או להתחיל מבחירת עורך הדין שייצג אתכם וישמש כמנהלת בעצמו. לאחר שתעברו, מול עורך הדין או מול המנהלת, על כל היבטי הפרויקט, מההתחלה ועד הסוף – המפרט הטכני הרצוי, משך הבנייה הראוי לדעתכם, הזכויות המגיעות לכם, מראה הבניין החדש ועוד – תוכלו לגבש את דרישותיכם ולערוך מכרז למציאת יזם.

"יש הבדל מאוד גדול בין מצב שבו מגיע אדם זר, דופק לך על הדלת ואומר: אני היזם שלך וזה מה שאני מתכוון לתת לך, לבין מצב שבו ישבו כל הדיירים, יישרו קו לגבי מה שהם רוצים ואז ביצעו מכרז שמי שניגש אליו מסכים פחות או יותר לקווים הכלליים, עם תנאים או שינויים מסוימים שניתן להסכים עליהם. הדיירים לא רוצים שיבואו ויחליטו להם, הם רוצים להיות שותפים לתהליך מהרגע הראשון".

גם אם כבר התחלתם תהליך מול יזם שהגיע אליכם מיוזמתו, מציע עו"ד כהן-גבורה להיעזר בעורך הדין שמייצג אתכם כדי לעצור לרגע ולהתחיל מהבסיס - יצירת מערכת יחסים כנה ושקופה שבה לכל אחד מהצדדים ברור מה הצד השני רוצה ועד לאיזה גבול הוא יכול להתגמש.

"הבסיס לכל פרויקט הוא האמון בין הדיירים לעורך הדין שלהם ובין הדיירים ליזם. ברגע שיש מערכת יחסים טובה הדברים ייפתרו. אף אחד לא עושה לאף אחד טובה. לא הדיירים ליזם ולא היזם לדיירים. אם אתם לא רוצים להתחבר לא צריך. אבל אם התחברתם – זה הופך להיות מפעל משותף, והוא יצליח רק אם תעבדו יחד ולא אחד נגד השני".

לפרטים נוספים>>