"אם יש סיכון היום בשוק - זה הלוואות למימון הון עצמי"

האם  מחירי הדיור עומדים לרדת? למה מימון הון עצמי הוא התחום המסוכן ביותר בעוד המערכת הבנקאית בטוחה? ואיך למרות עליות הריבית אין הרבה פיגורים? אלו רק חלק מהנושאים בהרצאה שכותרתה "שוק הנדל"ן בנקודת רתיחה", שהעביר אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בלאומי, בהרצאת זום "בוקר של נדל"ן", ביוזמת מרכז הנדל"ן . 

לצפייה במצגת המלאה מהרצאתו של אורי יוניסי, הקליקו כאן

לצפייה בהרצאה המלאה של אורי יוניסי: 

"משנת 2005 עד היום יש עלייה של 300% במחירי הדיור, אין לזה אח ורע בעולם", אמר יוניסי. "בתל אביב לא תמצאו דירות בפחות מ-4 מיליון שקל והכול זלג גם לפריפריה. אין אזורים זולים משמעותית. מה קרה ב-22? אותם זוגות חסרי דירה מחפשים דירה, אבל אין ממשלה יציבה, אין תוכנית חלופית למחיר למשתכן, אין ודאות, המחירים עולים ב-15%. עם זאת בחודשים האחרונים העלייה נעצרה. יש הרבה כלכלנים שמבטיחים שהמחירים ירדו כתוצאה מהריבית. אני לא יכול לסתור אותם, אבל בינתיים מחירים לא ירדו במדינת ישראל". 

הפתרון, לדבריו, מתחיל ביצירת תוכנית חירום: "מחירי הדיור עלו ב-46% ב-7 שנים והשכר הממוצע ב-26%. צריך לייצר תוכנית חירום כלכלית שתטפל במחירי הדיור, יש הרבה מאוד משתנים  וצריך לתכלל את כולם ולהכריז על תוכנית חירום".

66% מהשכירות בעולם ממוסדת לעומת 1% בישראל

יוניסי הסביר מדוע לגור בשכירות לא מושך את הישראלים, "בישראל רק 28% חיים בשכירות. כל משק בית שאין לו דירה הוא כאילו לא נחשב וכל משק בית שיכול להשקיע בנדל"ן ולאורך שנים, ראה תוספת ערך. "למה אצלנו זה שונה ממה שקורה בעולם? כי לשוכרים אין ודאות ואין שכירות ארוכת טווח כמו באירופה, בה 66% מהשכירות היא ממוסדת בתוכנית ארוכת טווח, לעומת 1% בישראל. החברה הממשלתית דירה להשכיר מתחילה לבנות יותר, אבל בעשר שנים זה טיפה בים. הפתרונות זה התחדשות עירוניתפינוי בינוי , תמ"א 38 , שבהם היקף היחידות עולה ועולה".

לדבריו, ההשפעה העיקרית על המחירים היא מצד המשקיעים. "המשקיעים הגיעו בזמנו לרמות של 20% משוק הנדל"ן, היום פחות מ-10%, היום יש אלטרנטיבה בטוחה, תשואה פחותת סיכון במערכת הבנקאית. לכן לא רואים המשך עליית מחירים כי המשקיעים יצאו בעקבות עליית הריבית. לכן השוק נעצר. יש הרבה פחות עסקאות, גם המציעים וגם הקונים יושבים על הגדר".

כמו כן התייחס לעלייה התלולה בשיעור המשכנתאות, "לא כל שנה מתרחשת עלייה של 50% בריבית משכנתאות ארוכות הטווח. האינפלציה משפיעה על איגרות החוב. הזוגות הצעירים ספגו עלייה במחירי דירות עצמם, סופגים אינפלציה וגם את הריבית - הכול הולך נגד חסרי הדיור".

"אם יש סיכון היום בשוק זה הלוואות למימון הון עצמי"

יוניסי התייחס לשאלת השאלות, מה יקרה למחירי הדיור? "יש הבטוחים שהמחירים ירדו. מה תומך בירידת מחירים? הריבית הגבוהה שמפחיתה את הביקושים. מצד שני יש עודף ביקוש - אין שיווק רחב של קרקעות והתחלות בנייה, תוכנית מסודרת שמחליפה את מחיר למשתכן , אין ניסיון לשנות את התרבות. היזמים החדשים מגלגלים עלויות מימון כך ששוק יד ראשונה יתייקר. מה יגבר, ההיצע או הביקוש? עוד לא יודעים.

"מה האפשרויות? האפשרות הראשונה היא להישאר על גדר. האפשרות השנייה היא לשכור דירה, אבל אז אתה משלם 10% על החלפת דירה. אפשרות שלישית זה מימון הון עצמי, אני תמיד מזהיר את יועצי המשכנתאות מזה. נכנסים להתחייבויות לא פשוטות, ולנו אין דרך לבדוק. בניגוד למערכת הבנקאית, אם יש סיכון היום בשוק זה הלוואות למימון הון עצמי. ההמלצה היא לרכוש דירה ביכולת פיננסית, למשל פריפריה, לפרוס את התשלומים, גרייס. המחירים לא ירדו באופן מהותי. צריכים לעבוד על פי צרכים".

"מי השחקנים בשוק המשכנתאות? הזוגות הצעירים שספגו הכול, זוכי מחיר למשתכן - הזכייה הייתה מהותית עבורם אבל זה נגמר, משפרי דיור - חשיפה מוגבלת - הדירה שרוצים לקנות למכור לעומת הדירה שרוצים לקנות, עובדים על טעמים וצרכים אישיים, אין להם למה לחכות. משקיעים - יצאו מהשוק בצדק. בשוק המשכנתאות עברנו שנתיים של שיא של 122 מיליארד שקל. השנה אנחנו צופים הרבה פחות, אבל משהו מבעבע, יש הרבה שחקנים שמחפשים עסקה, משכנתא ממוצעת מגיעה למיליון שקל"

לשאלה האם ירידת מחירים תגרום לפשיטת רגל ועלויות המימון, השיב: "עלויות המימן הן פרמטר מאוד מהותי בעולם הנדל"ן. כל החברות מדברות על מבצעי היוון, להביא את הלקוחות. היזם מוכן לסבסד את עלויות המימון ועדיין לא לתת הנחות לדירות. השאלה אם התמנפתי יותר מדי. אם מסתכלים על יזמים שנכנסים לפרויקטים הם משקללים את התהליך, והם יותר זהירים ועלויות המימון משוקללות במחיר הדירה. זה יביא לעליית מחירים נוספת".