גל פרויקטים חדשים שייבנו בת"א? ועדת הערר בהחלטה דרמטית

ועדת הערר ביטלה פרקים נרחבים במסמך הנחיות מרחביות שפורסמו ע"י הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב, בעקבות שורת עררים שהוגשו על-ידי אנשי תכנון, חברות מובילות, אדריכלים ואף תושבי העיר שנתקלו בחסם תכנוני שהעיב על תהליך קבלת היתרים הקשה ממילא. הנחיות אלה ביקשו ליצור אחידות בהוראות עיצוביות של הבניינים לפני קבלת היתר בנייה, אך בפועל הן יצרו "פקק" במוסדות התכנון ועיכבו בנייה של פרויקטים רבים.

לטענת מבקשי ההיתרים ושאר מגישי העררים, ההנחיות הטילו מגבלות רבות על תכנון בניינים בת"א בין היתר בהתחדשות עירונית, מכיוון שהן צמצמו את הנושאים התכנוניים המובאים לדיון בוועדה, והיא יכלה לדחות בקשה להיתר שלא עומדת בהנחיות ומנעה את יכולת הערעור. בביטול של חלק נרחב מההנחיות, ועדת הערר קבעה כי הן צריכות להתמקד בנושאים עיצוביים בלבד בעוד שבנושאים מהותיים היא צריכה לדון ולהפעיל שיקול דעת, ולאחר מכן ניתן יהיה לערער על ההחלטה.

ועדת הערר ביטלה את מרבית הסעיפים מסיבה שהם לא יכולים לסתור את הוראות חוק התכנון והבנייה , תקנות התכנון והבנייה וכן תכניות בניין עיר תקפות. כמו כן, קובעת ועדת הערר כי הוראות ההנחיות המרחביות צריכות להיות ברורות ופשוטות וכי מטרתן להיות כוללניות באופן אשר אינו מצריך הפעלת שיקול דעת בכל מקרה פרטני.

בין מגישי העררים היו החברות סלקום ואקו סיטי, לשכת המסחר תל-אביב והמרכז, עמותת אדריכלים מאוחדים וכן האדריכלים גידי בר אוריין ודן דרין, פורום תושבים למען טבע עירוני ואיכות סביבה תל-אביב ועוד. 

עפ"י סעיף 145ד' לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, הוועדה המקומית רשאית לקבוע הנחיות מרחביות למרחב התכנוני שלה בכל הקשור לחזותו ולמראהו החיצוני של בניין, למפלסי הכניסה לבניין, להשתלבות הבניין בסביבתו, לחיבור תשתיות וכיוצ"ב.

בסוף חודש יוני 2016 פרסמה עיריית תל אביב מסמך הנחיות מרחביות לתכנון ועיצוב בניין, שמטרתו לשמש מסמך הכולל הנחיות ותנאים לתכנון ולפיתוח מגרש , בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה , תקנות התכנון והבנייה , תכניות סטטוטוריות, בתקנים, בהחלטות ועדות תכנון ובמסמכי הנחיות ומדיניות.

כמו כן קבע המסמך, כי בכל מקרה של אי התאמה וסתירה בין האמור במסמך ההנחיות לעומת כל הוראה אחרת - תגברנה ההוראות של מסמך ההנחיות המרחביות.

מסמך ההנחיות כלל שבעה פרקים: פרק תכנון ועיצוב הבניין; פרק פיתוח המגרש; פרק שמירה, העתקה, כריתה ונטיעת עצים; פרק תכנון וארגון אתרי הבנייה; פרק בנייה ירוקה, פרק בנושא חניה ופרק בנושא אצירת אשפה. על מסמך זה הוגשו עררים רבים ע"י יזמים, אדריכלים, תושבים וכו'. 

ועדת הערר קיימה מספר דיונים וחילקה את החלטתה לשני חלקים עיקריים: החלק הראשון התייחס לטענות הכלליות שהועלו נגד ההנחיות המרחביות. החלק השני התייחס לטענות הספציפיות בפרק תכנון ועיצוב בניין העוסקות בין היתר בפגיעה בזכויות הקנייניות, במטלות הנוספות הנדרשות בעת הגשת היתר ביניה בהשוואה למצב הקיים וכן בעמימות לגבי יישום ההנחיות.

לעניין החלק הראשון קבעה ועדת הערר, כי היא למדה מתוך לשון החוק, כי הנחיות מרחביות אינן יכולות לסתור תכניות בניין עיר מאושרות או את הוראות חוק התכנון והבניה וכיוצ"ב, אלא אם קבעו אחרת. מטרתן של ההנחיות המרחביות לקבוע קביעות עיצוביות ברורות, פשוטות ומצומצמות בנושאים אשר אינם טעונים שיקול דעת במסגרת בקשה להיתר קונקרטית.

לעניין החלק השני, העוסק בטענות הפרטניות של העוררים, באשר לסעיפים ספציפיים בכל אחד משבעת הפרקים הנכללים במסמך ההנחיות המרחביות, ועדת הערר קבעה כי יש לתקן או לבטל סעיפים רבים מהטעמים שלעיתים סותרים את סעיפי החוק או התקנות או תכניות בניין עיר תקפות וכן אינם מתאימים להיכלל כהנחיות מרחביות, הואיל וטעונים הפעלת שיקול דעת פרטני של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

מבין ההוראות שעתידן להתבטל ואינן יכולות להיכלל במסמך ההנחיות המרחביות נמנות הוראות לעניין חזות הבניין, למפלס הכניסה, לגודל דירה מינימלי, מיקום ממ"דים בבניינים קיימים וחדשים, הבלטות מרחבים מוגנים במסגרת קווי בניין וכיוצ"ב. בנוסף, בוטלו הנחיות מרחביות נוספות בעניין בנייה ירוקה, כריתה ונטיעת עצים, גידול וקירוי לאורך אתרי בנייה, נושא אשפה וכיוצ"ב.

על אף האמור, קבעה ועדת הערר כי הנושאים אשר אינם מתאימים להיכלל במסמך ההנחיות, ניתן להסדיר במסגרת מסמכי מדיניות שיאושרו על ידי הוועדה המקומית.

בכל הקשור לטענה לביטול גורף של ההנחיות המרחביות בטענה כי אינן מותירות מקום לחופש עיצוב אדריכלי, ועדת הערר דחתה טענה זו מכיוון שלטעמה על אף הפגיעה, מדובר בפגיעה מידתית.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה