אביב הגיע: האם בימים אלה חל מפנה בשוק הדירות?

האם היה חודש מאי נקודת מפנה במהלכה חלה התעוררות בביקושים בשוק? מספר יזמים עמם שוחחנו מעידים כי התשובה חיובית – גם אם רמת הביקושים עדיין רחוקה מלהזכיר את זו של השנה שעברה. בעיקר אמורים הדברים לגבי מיזמי נדל"ן המגורים בתל אביב, שבהם חלה התעוררות לאחר חודשים של קיפאון עמוק.

כך למשל, בחברת אקו סיטי היוזמת ומבצעת מיזמי התחדשות עירונית בתל אביב, גבעתיים ורמת גן, מדווחים על עלייה במכירת דירות בחמשת הפרויקטים שאותם משווקת החברה במהלך מאי. "המחירים שבהם נמכרו הדירות משקפים מחירי שוק כפי שהיו טרם הקיפאון של החודשים האחרונים", אומר אילי בר, בעלים ומנכ"ל משותף בחברה.

בעוד שלדבריו בחודשים ינואר עד אפריל נמכרו דירות בודדות בלבד בכלל הפרויקטים של החברה, במאי לבדו נסגרו כ-10 עסקאות, ובמחירים גבוהים ממחירי השוק טרום הקיפאון. כך למשל, בפרויקט בורוכוב 34 בגבעתיים בוצעו במהלך החודש 5 עסקאות של מכירת דירות "על הנייר" (טרם התחלת הבניה) במחיר ממוצע של 37 אלף שקל למ"ר, מחיר גבוה מן הממוצע בשכונה.

ניר שמול, מנכ"ל חברת Snir: "אנשים עם כסף גדול נכנסים עכשיו לשוק היוקרה שבו המצב הוא המאתגר ביותר, ומבקשים לנצל את העובדה שיש להם את הכסף כדי לבקש את כל הדברים האפשריים. בחודש האחרון מכרתי דירה במעל 18 מיליון שקל ברובע 4, ומתנהל מו"מ על פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים, דברים שלא ראיתי בחודשים הקודמים. רוכשי היוקרה מחפשים היום הזדמנויות במחיר".

בפרויקט מינץ 16 בשכונת הדר יוסף בתל אביב נמכרה החודש דירת פנטהאוז ב- 8.2 מיליון שקל (מחיר המשקף שווי של 43 אלף שקל למ"ר) - מחיר מעט גבוה יותר ביחס לעסקאות דומות שנחתמו בשכונת בימי טרום הקיפאון. בפרויקט בצלאל 3, גם הוא בתל אביב, נמכר פנטהאוז בן 5 חדרים במחיר של 10.85 מיליון שקל (78 אלף שקל למ"ר),המשקף מחיר זהה לפנטהאוז שנמכר בפרויקט בצלאל 5. בפרויקט ברנדייס 8 בתל אביב נמכרה דירת 4 חדרים במחיר של 6.85 מיליון שקלים, עסקה המשקפת שווי של 58 אלף שקלים למ"ר.

טלי בן אשר, מנהלת השיווק באקו סיטי, מספרת  כי התוצאות המרשימות של חודש מאי מעודדות במיוחד בהתחשב בכך שהחברה לא נדרשה לבצע מהלכי שיווק חריגים ויקרים, אלא הסתמכה על מאגר הלקוחות הקיים, בו החליטו מספר רוכשים שהגיע הזמן לרדת מהגדר.

 גם בר מבהיר: "לא יצאנו במבצעים ובהנחות. ברגע שמזהים שיש רוכש שמכוון לרכישה, אנחנו מצליחים להגיע איתו לתפירה של תנאי התשלום בחלק מהעסקאות, למשל בפריסה. בבורוכוב אפשרנו תשלום של 20% כעת ו-80% בכניסה, אבל לא בכל העסקאות".

רוכשי היוקרה מחפשים הזדמנויות

גם ניר שמול, מייסד ומנכ"ל חברת Snir, רואה התעוררות בשוק היוקרה של מרכז הארץ. "בתל אביב הייתה הירידה החדה ביותר של מספר העסקאות מתחילת השנה. אם בחודשים הקודמים היו 2-0 עסקאות לחודש, במאי היו שש. בחודש האחרון פונים אלינו משקיעים ואומרים 'היינו בקשר איתכם בעבר, אנחנו רוצים עסקה שבמסגרתה נשלם 15%-20% במעמד החוזה, והיתר במפתח ללא הצמדה. מי שיש לו את הכסף כרגע הוא בעל המאה ובעל הדעה, כי השוק הפך לשוק של קונים.

"סוג שני של רוכשים שרוצים לקנות דירה לאכלוס, להם או לילדים שלהם, אנשים עם כסף גדול, בעיקר בשוק היוקרה, שבו המצב הכי מאתגר. יש שם הרבה פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים שתומחרו במחיר גבוה מאוד, והם מבקשים לנצל את העובדה שיש להם את הכסף כדי לבקש את כל הדברים האפשריים. בחודש האחרון ברובע 4 עשיתי חוזה של מעל 18 מיליון שקל, ומתנהל מו"מ על פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים, דברים שלא ראיתי בחודשים הקודמים שבהם הייתה עצירה מוחלטת בשוק היוקרה. רוכשי היוקרה מחפשים היום הזדמנויות במחיר, רצים בין יזמים ומשווים מחירים".

"הווליום הוא פי שניים"

דרור אוהב ציון, מנכ"ל חברת השיווק דרא, רואה את ההתעוררות בחודש מאי דווקא באזורים ובמגזרים אחרים: "אנחנו משווקים קרוב ל-30 פרויקטים כיום, ובחודש מאי אנחנו מרגישים ממש התעוררות - יש יותר לידים, יותר פגישות ויותר עסקאות. הווליום הוא פי שניים לעומת מרץ-אפריל, שהיו שיא הדאון מאז תחילת העלאות הריבית".

לדבריו, סגרה החברה עשרות עסקאות במהלך מאי. "זה קורה בעיקר באזור המרכז, במעגל השני והשלישי של תל אביב. דווקא תל אביב פחות השתפרה. מי שצריך קונה, חורק שיניים ומכיל את עליית הריבית.

רון חן, מנכ"ל אנשי העיר , רואה התעוררות גדולה בלידים, אך עדיין לא בעסקאות ממשיות: "עד פסח לא הגיעו בכלל לקוחות. אחרי פסח הם מגיעים, מתמקחים על המחיר ומבקשים הנחות. יש המון התעניינות, אך החתמות זה יותר מורכב. מדובר בעלייה של עשרות אחוזים של לידים לעומת התקופה של לפני פסח. זה הבדל בין 2-3 פניות ל-20".

"יש תהליך כזה, היזמים נותנים יותר סיוע, בעיקר בכל מה שקשור למימון, יותר הלוואות מסובסדות, תנאי תשלום נוחים יותר ויש גם חזרה של משקיעים לשוק. ברגע שאתה נותן לאנשים להיכנס לשוק בתנאים נוחים, בהעמדת הון עצמי בלבד  יש עסקאות. כך אין צורך לקחת את ההלוואה היום,  אפשר לחכות שהריבית תרד קרוב לאכלוס ותהיה רמת ריבית אחרת. נתתי לך תנאים טובים יותר להיכנס לעסקה".

קיפאון גמור עד סוף אפריל

המתווך שחר טל, בעלי משרד "טל נכסים" מבית הרשת הבינלאומית קלר וויליאמס, פועל בצפון תל אביב. הוא מספר על התעוררות שלא הייתה בחודשים הראשונים של השנה: "בדיוק עכשיו סגרתי עסקה. בחודש וקצת האחרונים הפעילות יותר גדולה. אתה הולך לראות דירות, יש תנועה. עברנו חורף קשה. ינואר עד מרץ, אפילו אפריל, לא היה מי שיבוא. עד סוף אפריל היה קיפאון גמור, לא הייתה אנרגיה. גם הרפורמה קשורה לזה. היא שיבשה, במיוחד בצפון ת"א, אזורים שהרוכשים בהם שקלו אם בכלל כדאי לרכוש בארץ".

רון חן, מנכ"ל אנשי העיר מקבוצת רוטשטיין, רואה התעוררות גדולה בלידים, אך עדיין לא בעסקאות ממשיות. "עד פסח לא הגיעו בכלל לקוחות. אחרי פסח הם מגיעים, ופשוט יותר מתמקחים על המחיר ומבקשים הנחות, אבל יש המון לקוחות. החתמות זה יותר מורכב, זה מו"מ ארוך ומנסים גם לדוג מחירים. מדובר בעלייה של עשרות אחוזים של לידים לעומת התקופה של לפני פסח. זה הבדל בין 2-3 פניות ל-20".

חן מוסיף כי "מי שמחפש היום דירות בתל אביב זה אנשים שיש להם כסף ומבינים שיש הזדמנויות ולא חושבים שתהיה ירידת מחירים ובעיקר הם בעצמם מציעים הצעות משלהם. והם מנסים להתמקח על המחירון. איפה שאנחנו יכולים להתגמש אנחנו מתגמשים. הציפייה שלנו שזה יתגבר בתקופה הקרובה".

אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של ארי מגורים שיווק נדל"ן מרגיש גם הוא כי משהו השתנה. "בחצי שנה-שמונה חודשים האחרונים התחולל שינוי, ממגמת עליית מחירים חסרת שליטה, לירידה משמעותית. אם לפני 3-4 חודשים והיו באים לעוד פגישה ועוד פגישה ומחכים, עכשיו הם מבינים שככל הנראה שבגלל מצב היצע והביקוש, עם עליית הריבית, ודווקא בגלל העצירה בעסקאות - זה מייצר האטה בהתחלות הבנייה וכולנו יודעים מה יקרה בקצה, אז מחפשים את ההזדמנות.  קהל היעד כבר תקופה ארוכה הם משפרי הדיור. אנחנו מרגישים את מגמת השינוי בעיקר בערי 'מעגל שני' דוגמת אור יהודה, הוד השרון ונתניה".