בעקבות ביטול היטל מאות המיליונים בחדרה: השמאים יחויבו בצירוף חוו"ד מומחה

לאחר החלטת ועדת הערר המחוזית של מחוז חיפה לבטל לחלוטין שומת היטל השבחה של קרוב ל-600 מיליון שקל, שהשיתה הוועדה המקומית חדרה על חברת החשמל, וההדים הרבים שעוררה, מוציא כעת השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני הנחיה חדשה, המחייבת שמאים להיעזר בחוות דעת מומחה בשומות מורכבות בנושאים שאינם בתחום מומחיותם.

כיום מחייבות תקנות שמאי המקרקעין כי במקרה שהשמאי נעזר במומחה לצורך עריכת השומה, במסגרת השומה, "יפורטו זהות המומחה, פרטי מומחיותו והעניין שבו חיווה את דעתו". אולם בעקבות החלטת ועדת הערר בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, אשר הדגישה את חוסר הסבירות שבקביעת השבחה של 1.2 מיליארד שקלים לתחנת הכח ללא חוות דעת מקצועית של מומחה מתחום משק החשמל שתתמוך בכך, החליט השמאי הממשלתי כאמור על עדכון ההנחיות בנושא.

להנחייה המלאה הקלק כאן.

על פי הנחייתו של עיני, "שמאי אשר במסגרת עבודתו נדרש לכתוב חוות דעת מקצועית, שכוללת התמודדות עם נושא מורכב, שמחייב הנחות עבודה שאינן בתחום מומחיותו, ייעזר במומחה בתחום, כך ששומתו תתבסס על חוות דעת מפורטת, מנומקת וחתומה על ידי המומחה. חוות דעת המומחה תצורף כנספח לשומה".

בנוסף לכך הורה עיני כי שמאים העורכים את שומותיהם עבור גופים ציבוריים (שמאי מאגר),יפנה למשרד מזמין העבודה בבקשה מנומקת, הכוללת את מפרט חווה"ד הנדרשת מהמומחה. בפנייתו יוכל לציין הנחיה זו, ולא יכין את השומה ללא חוות דעת חתומה כאמור".

ולבסוף הורה עיני כי שמאי מחוזי שדן בהשגה, או ועדת ההשגות, "ימנו מומחה, בהתאם לאמור.. הוצאות המומחה ישולמו על ידי הצדדים באופן שווה".

"תחשיבים המבוססים על תחזיות עתידיות שאינן מעוגנות במאומה"

החלטה שניתנה לפני כחודש על ידי הוועדה בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, התייחסה לשומה שנערכה בגין תוכניתה של חברת החשמל להחליף יחידות ייצור פחמיות מזהמות בתחנת הכח "אורות רבין" בחדרה ביחידות ייצור ירוקות מבוססות גז. את החלטתה לבטל את היטל העתק נימקה הוועדה בכך שלא הובאה כל אינדיקציה לכך שקיימת השבחה כלשהי מצד בעלי מקצוע מומחים במשק החשמל.

"שומת הוועדה המקומית מושתתת על תחשיבים מורכבים. תחשיבים אלו מבוססים בתורם על תחזיות עתידיות שאינן מעוגנות במאומה, זולת הערכות והנחות של שמאי המקרקעין של הוועדה המקומית" נכתב בהחלטה, "לא זו בלבד שכלל ההנחות וההערכות עליהן מבוססת שומת הוועדה המקומית, מהוות השערות שהסתברות התרחשותן לא ידועה - אלא שהן לא נתמכו בחוות דעת מומחה בתחום הרלבנטי. הנחות והערכות אלו, כמו גם ההסתברות להתממשותן, אינן נמצאות, בכל הכבוד, בתחום המומחיות של שמאי מקרקעין - מקצועיים ומוערכים ככל שיהיו".

במסגרת ההנחיה שיצאה לפני שבוע כתב עיני: "עניין מהותי בחוות דעת של שמאי מקרקעין , הוא לשכנע את הקורא שמסקנת חוות הדעת נשענת על אדנים יציבים ומכאן שמסקנת חוות הדעת סבירה. לעיתים, במסגרת עריכת חוות דעת שמאית, נדרש השמאי להביא בחשבון מרכיבים, אשר אינם בתחום מומחיותו של שמאי מקרקעין. במקרים אלה, ראוי שהשמאי יסתייע בחוות דעת מומחה".

כאן עבר עיני להתייחסות להחלטת ועדת הערר: "בהחלטה ניתן משקל רב לבחינת הסוגיה - האם הוועדה המקומית עמדה בנטל הוכחת עליית ערך המקרקעין, עקב אישור התכנית?", וציין כי בעוד שטענות העוררת נתמכו בחוות דעת מומחה (יו"ר רשות החשמל לשעבר ד"ר אסף אילת) שצורפה לערר, עמדת הוועדה המקומית לא כללה חוות דעת כלשהי אלא את קורות חייה של ד"ר נורית גל, סמנכ"לית חשמל ורגולציה לשעבר ברשות החשמל.

"בשומה נטען, כי ד"ר גל העניקה 'ליווי מקצועי' לשמאי הוועדה המקומית בעת הכנת השומה. אולם, חוות דעתה לא צורפה... ועדת הערר הבהירה, כי גם אם היתה מצורפת חוות דעת המגבה את ההנחות וההשערות לא היה בכך כדי להבטיח בהכרח את קבלתן ואימוצן, אולם על אחת כמה וכמה שלא ניתן להסתמך עליהן כאשר אינן נתמכות אפילו בחוות דעת מומחה בתחום הרלוונטי.

"כמו כן נקבע כי ככל שנדרשת חוות דעת מומחה בתמיכה לשומה מקומה של חוות הדעת הינו במצורף לשומה ולא בתגובה לטענות העותרת או בדיון או לאחריו".