"עירוב שימושים זה הדבר הבא בת"א, למשל מתחם אחד למשרדים ומגורים. אנשים ירדו לעבוד בקומה התחתונה"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "נדל"ן בראש צעיר" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח בו עמיקם ברגר, מנכ"ל חברת בנייני העיר הלבנה , שעוסקת בין היתר ביזמות ומלונאות. הוא שוחח עם אליאור רביניאן, מייסד ומנכ"ל קהילת נדל"ן בראש צעיר ואנליסט באקרו נדל"ן. השניים שוחחו בין היתר על איך מזהים טרנדים בתל אביב ומה יהיו הדברים הבולטים הבאים בעיר, על מה הופך פרויקט לפרויקט יוקרה, וגם מהו הפרויקט הכי מרתק שברגר היה שותף לו.  

לצפייה: 

להאזנה: 

ברגר סיפר איך זיהתה החברה שבראשה הוא עומד את טרנד הקמת המלונות במרכז תל אביב, ולאו דווקא ליד חוף הים. "זה בא משיחות עם מלונאים ומבט על מה שקורה בעולם. העובדה היא שת"א הופכת להיות יותר ויותר עיר תיירות עולמית, מה שנקרא עיר עולם. ואז היה ברור שהטרנד והביקוש יהיו מלונאות במרכז הערים ולאו דווקא על חוף הים. ראינו את זה בצורה בולטת בכמות הדירות במרכז שהפכו להיות Airbnb, וזה הראה על מחסור גדול בחדרי מלון וגם על זה שאנשים רוצים להיות חלק מהמרקם העירוני ומהעיר עצמה. מלון בתוך המרקם האורבני - היה ברור שזה הכיוון הבא ואחרי שנים ספורות באמת קמים הרבה מלונות במרכזי הערים, אנחנו מקימים 4 בתי מלון בת"א בשיתוף ישרוטל". 

"אין בניינים חדשים במרכז העיר, זה ברור, וצריך לרכוש בניינים ולהסב אותם למלונות", הסביר. "הצלחנו לאתר את הבניינים שנוכל להפוך אותם למלונות של 100-150 חדרים, וכל 4 המלונות שאנו מקימים הם בסדר הגודל הזה".

ברגר: "טרנד נוסף שאנו מזהים בתל אביב זה דירות קטנות שמגיעות עד למה שנקרא מיקרו-יוניטס, דירות קטנות מאוד. מתפתחת מומחיות של איך לנהל את זה. חלק מהפונקציות יכולות להיות למשל שיתופיות כמו למשל מכונת כביסה שלא תהיה בתוך הדירה אלא חדר כביסה משותף בבניין"

ברגר סיפר גם על פעילות החברה מחוץ לעיר הלבנה, גם בארץ וגם בעולם. "אחרי 20 שנה הרגשנו צורך לצאת החוצה, יש לנו גם מלונאות מחוץ לת"א, בעיקר מלון בערד שאנחנו מקימים עם רשת פתאל. זה ריזורט מדברי ברמה מאוד גבוהה. האדריכלות תהיה בהתאם למרחב והאופי המדברי".

"עיר זה דבר דינמי ואנחנו כל הזמן עם היד על הדופק" 

"יצאנו גם לחו"ל, העיר הראשונה שאיתרנו היא רומא. הכיוון היה ממחקר שעשינו מהארץ לגביי מאפיינים של ערים שונות. בדקנו מה המקומות שכדאי לצאת אליהם מבחינת כדאיות כלכלית, גידול עתידי בתיירות ומחסור בחדרי מלון. ברומא מצאנו פוטנציאל גדול שלדעתנו לא ממומש. רוב המלונות שם ברמה לא גבוהה, כרגע ואנחנו בשלבים של רכישת בניינים, וכאמור גם שם כמו בת"א אין בניינים חדשים, אלא מסבים בניינים קיימים למלונות, חלקם משמשים כמשרדים ומשביחים אותם. זה במרכז העיר במודל המלונאות העירונית".

הוא הסביר גם מה הופך פרויקט ליוקרתי, ולמה זה ממש לא עניין נקודתי. "יוקרה זה דבר שחייב להיות לכל אורך שלבי התהליך, באינטראקציה הראשונית עם האנשים, למשל בהתחדשות עם בעלי הדירות הקיימים. צריך להתנהל בצורה שמשדרת יוקרה, להציע להם למשל בניין ברמה גבוהה, בתכנון, בהדמיות ביחסים הבינאישיים. גם בשלב התכנון, יש תכנון פשוט ותכנון יוקרה, זה תלוי למשל באדריכל, ביועצים, בקבלנים אותם אתה משתף במכרז. זהות הקבלן משפיעה באופן עמוק על התוצאה הסופית. גם המפרט הטכני כמו רמת הפיקוח למשל. יוקרה זה לא דבר נקודתי, יוקרה זה סטייט אוף מיינד שחייב להיות שם מהצעד הראשון ועד האחרון. יוקרה זה לא רק היבט מסוים של הפרויקט".

"ככל שהבנייה תהיה גבוהה יותר ומעובה וצפופה יותר אז יש הכרח לשלב בין השימושים השונים, כי מעבר למסה מסוימת של מגורים, כבר צריך לתת שירותים של מסחר לאותם דיירים, כדי שזה יהיה פרויקט מוצלח ולדיירים הכל יהיה קרוב ונגיש עד כמה שאפשר"

ברגר התייחס גם לדברים הלוהטים הבאים שצפויים בתל אביב בתחום הנדל"ן. "עיר זה כאמור דבר דינמי ואנחנו כל הזמן עם היד על הדופק לחפש את הדבר הבא. כיוון שכבר רואים בשטח זה עירוב שימושים . ככל שהבנייה תהיה גבוהה יותר ומעובה וצפופה יותר אז יש הכרח לשלב בין השימושים השונים, כי מעבר למסה מסוימת של מגורים, כבר צריך לתת שירותים של מסחר לאותם דיירים, כדי שזה יהיה פרויקט מוצלח ולדיירים הכל יהיה קרוב ונגיש עד כמה שאפשר. למשל משרדים ומגורים באותו מתחם ואז הדבר האידיאלי מבחינתם יהיה לרדת ולעבוד בחלק התחתון של המגדל, וללכת לקניות בסופר בקומת הקרקע שלו. חשוב שקרוב למגדל יהיה למשל פארק קרוב. עירוב השימושים מאוד יתעבה בת"א בשנים הקרובות".

"טרנד נוסף שאנו מזהים בתל אביב זה דירות קטנות שמגיעות עד למה שנקרא מיקרו-יוניטס, דירות קטנות מאוד. מתפתחת מומחיות של איך לנהל את זה. חלק מהפונקציות יכולות להיות למשל שיתופיות כמו למשל מכונת כביסה שלא תהיה בתוך הדירה אלא חדר כביסה משותף בבניין. אנשים מעדיפים להשתמש בספייס הקטן של הדירה לשימושים שלהם. המטבחים למשל נהיים יעילים וקומפקטיים. פינות עבודה שמתחלפות עם שימושים אחרים בשעות אחרות של היום. זה דבר שילך ויצבור תאוצה בעיר. בערים אחרות בעולם אלו כבר דברים שקורים"

"הפרויקט הכי המרתק שעשיתי עד היום זה פרויקט בזל", סיפר ברגר, "שקם על המגרש שבו עמד בניין מד"א לשעבר, מתחם מד"א שיהפוך למתחם של עירוב שימושים כולל מגורים, מלון, מסחר ואפילו בתת-קרקע יש פונקציות של ספא שמופעל ע"י המלון. פרויקט מרתק ואתגרי מאוד, הפונקציות יושבות אחת על השנייה, והאופי התכנוני של דירות מגורים זה לא כמו מלון או כמו מסחר. זה אתגר לא קטן בעיקר בפרויקט כזה, שלא צומח לגובה אלא להפך, פרוס לרוחב. זה גם אתגר אדריכלי שיהיה בניין מרשים ולייצר את עירוב השימושים. עכשיו התחיל שלב הביצוע של הפרויקט".